Д.Шорин: "Государству выгодно, чтобы жильцы занимались домами самостоятельно"

Согласно Жилищному кодексу, россияне должны до 1 января 2007 года определиться с тем, кто будет управлять их домом и возьмет на себя все обязательства по его обслуживанию – то есть то, чем до этого момента занималась Дирекция единого заказчика (ДЕЗ). Теперь же собственники могут решать все вопросы самостоятельно, не отдавая владения на откуп "чужому дяде". Однако процесс выбора затянулся, и срок продлили на полтора года. При этом сами жильцы имеют о реформе довольно смутное представление. О вариантах управления многоквартирными домами, их плюсах и минусах, а также юридической стороне дела редактор "РБК-Недвижимости" Наталья Копейченко беседует с руководителем департамента по работе с корпоративными клиентами компании "Легге" Денисом Шориным.

- Какие существуют формы управления домами?

- Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены три формы управления имуществом многоквартирного дома. Первая - непосредственное управление собственниками помещений в этом доме, вторая - управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, и наконец - управляющей организацией.

- Насколько активно идет работа по выбору формы управления? Владеете ли Вы какими-то статистическими данными?

- Сейчас ведется работа по "активизации населения". Так, стоит обратить особое внимание на деятельность органов местного самоуправления, готовящих списки управляющих компаний, с которыми рекомендуют работать собственникам квартир. При этом различные общественные организации, фонды проводят обучающие программы среди населения, открывают "школы жилищного просвещения", их представители выступают в печатной прессе, на телевидении. Таким образом, мы можем сделать вывод о наличии активной деятельности различных структур, связанной с помощью собственникам квартир в определении формы управления многоквартирным домом.

Думаю, уже в ближайшее время граждане начнут достаточно оперативно выбирать форму управления многоквартирным домом. Говорить о статистических данных на сегодняшний день рановато, достаточно четкая картина продвижения реформы станет ясна только к началу 2008 года.

- Планировалось, что к 1 января 2007 года все определятся с выбором, однако сейчас срок продлен – вплоть до 1 июля 2008 года. Не будет ли эта отсрочка, по Вашему мнению, истолкована как полная отмена реформы?

- Я бы в принципе не говорил об отмене реформы или ее переориентации в иное русло. Как минимум, государству выгодно, чтобы собственники занимались вопросами управления помещениями самостоятельно.

Другой вопрос, почему законодатель вдруг решил, что к 2007 году все сделают свой выбор. Разве кто-нибудь приложил хоть какие-либо серьезные усилия, направленные на просвещение граждан в данном вопросе? Во многих странах, вопросы жилищного просвещения входят в школьную программу, у нас же на сегодняшний день обучением занимаются группы людей, либо получившие гранты из-за рубежа, либо вкладывающие собственные средства. Поэтому, на мой взгляд, данная отсрочка позволит гражданам адекватно оценить ситуацию, и сделать наиболее оптимальный, по их мнению, выбор. Он уже, скорее всего, будет осознанным.

- Каким образом можно активизировать жителей домов, большинство из которых даже толком не знают, в чем суть новых предложений? Что будет в том случае, если до "часа икс" жильцы не выберут форму управления домом?

- Активизировать собственников квартир можно, только объяснив им суть реформы и – самое главное – важность данного выбора. Тогда граждане, взвесив все положительные и отрицательные моменты каждого из способов управления многоквартирными домами, смогут наиболее правильно и взвешенно осуществить свой выбор. В случае же, если они не смогут определиться в срок, органы местного самоуправления будут обязаны провести конкурс управляющих компаний и на основании данного конкурса выбрать, кто будет управлять имуществом многоквартирного дома.

- Чем принципиально отличается ТСЖ от непосредственного управления? При каких условиях удобен каждый из этих вариантов?

- Принципиальное отличие ТСЖ от непосредственного управления собственниками помещений заключается в ряде аспектов. Во-первых, ТСЖ – это юридическое лицо, некоммерческая организация, занимающаяся домом через органы управления. ТСЖ может пользоваться достаточно большим механизмом прав, в том числе может получать банковские кредиты. При непосредственном же управлении все вопросы решаются общим собранием собственников многоквартирного дома, что, на наш взгляд, не очень удобно с точки зрения оперативности принятия данных решений. Опять-таки при работе ТСЖ договоры с компаниями, оказывающими коммунальные услуги, заключают уполномоченные представители товарищества, а вот при непосредственном управлении гражданам приходится этим заниматься самостоятельно!

Однако сегодня ТСЖ по закону должно платить ряд налогов и сборов, поскольку обязательные платежи не предусмотрены Налоговым кодексом в качестве доходов, не подлежащих налогообложению. При непосредственном же управлении необходимости в уплате лишних налогов и сборов не возникает.

Полагаю, что в тех случаях, когда собственники не хотят привлекать к управлению имуществом многоквартирного дома стороннюю компанию, наиболее оптимальной формой управления будет являться ТСЖ, в силу более оперативного решения необходимых вопросов. Например, сломался лифт, надо либо чинить его, либо покупать новый. При непосредственном управлении вполне вероятен вариант отказа жителей первых этажей от совершения каких-либо действий, ТСЖ же самостоятельно разберется с данной проблемой и раскидает необходимые платежи с наименьшими затратами для участников.

- Какие расходы по владению недвижимостью возьмут на себя жильцы в том случае, если будут сами заниматься своим домом?

- Я бы не стал говорить о каких-либо дополнительных расходах со стороны собственников квартир, все зависит исключительно от их воли. Возможно, это будут стандартные расходы на оплату коммунальных услуг, налога на имущество и т.д. Если же они решат поставить на крыше фонтан из золота и платины, то, безусловно, расходы собственников возрастут. Единственные дополнительные расходы будут связаны с оплатой труда сотрудников ТСЖ, размер которой определяется самими собственниками, и налогов.

- Какую прибыль смогут получать собственники жилья, используя возможности своего пространства по-максимуму? Как можно проконтролировать поступающие средства, которые по закону должны расходоваться только на содержание дома и придомовой территории?

- Безусловно, собственники смогут получать определенную прибыль, но необходимо учитывать, что полученные средства они могут расходовать исключительно на ремонт и благоустройство своего дома (или домов) и прилегающей территории. Контролировать ее достаточно просто: собственники многоквартирного дома создают ревизионную комиссию, она проверяет текущую бухгалтерию ТСЖ, плюс они имеют право ознакомиться с бухгалтерской отчетностью по итогам налогового периода. Наиболее простой способ получения прибыли – это, наверное, размещение различных рекламных материалов на зданиях, торцевых стенах и внутри подъездов.

- Рассмотрим третий вариант, при котором управлением занимается профессиональная компания. Что представляет собой договор между жильцами и управляющей компанией? Можно ли расторгнуть его и по какому поводу?

- По договору управления многоквартирным домом, управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами принятых на себя обязательств. Например, управляющая компания не производит в необходимые сроки ремонт дома, не договаривается с компаниями, поставляющими электроэнергию, в результате чего объект обесточивают. Или же сами жильцы не вносят обязательные платежи, либо, что еще более важно, не оплачивают труд управляющей компании, что, безусловно, является неисполнением обязательств с их стороны.

- Чем должна заниматься управляющая компания? Могу ли я обратиться к ней, если, например, не работает лифт в подъезде, сосульки угрожающе смотрят с крыши, а в квартире засорился водосток?

- Управляющая компания (УК) занимается содержанием и ремонтом многоквартирных домов, а также использует их для получения прибыли. Но полученные средства, как и в случае с ТСЖ, направляются на содержание многоквартирного дома. В случае если какое-либо имущество требует ремонта, существуют факторы, влияющие на жизнь и здоровье людей, вы имеете полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки – ведь она получает деньги именно за эту работу.

Если же говорить о размере вознаграждения управляющей компании, то оценить средние ставки сложно, можно лишь сказать, что эта сумма порой составляет до 20% от затрат собственников многоквартирного дома на его эксплуатацию.

- Интересно ли самим УК работать с жилым фондом? Как можно оценить прибыльность работы в сфере ЖКХ, ведь тут многое зависит от состояния дома, который берут под контроль?

- Управляющим компаниям, безусловно, интересно работать с жилым фондом, но стоит оговориться, что количество многоквартирных домов должно быть достаточно большим, дабы можно было получать достойную прибыль. При этом я не стал бы говорить о состоянии жилья, поскольку обычно при заключении договора производится оценка износа дома, и управляющая компания не обязана оплачивать капитальный ремонт. УК занимается созданием наиболее оптимальной схемы, по которой собственники будут выплачивать деньги на проведение ремонта с наименьшим ущербом для собственного кармана.

- В последнее время различные компании говорят о недоработках в Жилищном кодексе именно в области управления домами. Есть ли, на Ваш взгляд, в законе такие нормы, которые следовало бы изменить?

- Я бы говорил не об изменении норм действующего законодательства, а о том, что в законе в принципе слишком мало внимания уделено управлению многоквартирными домами, буквально по паре статей на каждую форму. Пожалуй, имело бы смысл комплексно внести дополнительные нормы в различные нормативные акты, в частности, более детально отражающие права и обязанности сторон, отдельные основания расторжения договора управления, кроме общегражданских, ввести на первом этапе реформы (например, в течение трех лет с момента выбора) различных налоговых льгот для ТСЖ или управляющей компании, взявшейся за конкретный дом.

В целом, хотелось бы сказать, что сейчас правоотношения в сфере управления имуществом многоквартирного дома законодателем урегулированы очень слабо.