Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Футболист «Барселоны» поддержал Нурмагомедова перед титульным боем Спорт, 15:17 «Известия Hall» в Москве опечатают за нарушения мер по COVID Общество, 15:10 Статистика против Хабиба. За счет чего Гэтжи может победить Спорт, 14:55 Наука хендмейда: мастер-классы, онлайн-курсы и монетизация РБК Стиль и Яндекс Дзен, 14:55 «Инвестиции в гейм-бизнес — это клондайк». Эксперты об игровой индустрии Инвестиции, 14:42 Агент Гурцкая раскритиковал работу Газизова в «Спартаке» Спорт, 14:27 Тихановская поблагодарила священников Беларуси за поддержку протестующих Политика, 14:25 Избитый в Грозном арбитр исключил связь нападавшего с «Ахматом» Спорт, 14:17 Врач назвал срок стабилизации ситуации с COVID-19 в Москве Общество, 14:12 Работа, отпуск, покупки: новые привычки, которые меняют мир РБК и Hyundai Mobility, 14:00 Квартиры без вечеринок и дома с колесами: дайджест шеринга Экономика шеринга, 14:00  Протесты в Италии против новых ограничений из-за COVID-19. Видео Общество, 13:54 В Литве четвертые сутки подряд выявили рекордное число заболевших COVID Общество, 13:49 Беглов ушел на удаленку после возможного контакта с больным COVID Политика, 13:29
К. Ершов: "Наша задача - повысить прибыльность объекта коммерческой недвижимости"
Мнения ,  
0 

К. Ершов: "Наша задача - повысить прибыльность объекта коммерческой недвижимости"

Основная стратегия любой УК – повысить прибыльность объекта, чаще всего, это делается за счет аренды. О том, как следует строить отношения с арендаторами РБК-Недвижимости рассказал генеральный директор ЗАО "ЦентрДевелопмент" Кирилл Ершов.

Отечественный рынок недвижимости уже давно готов к экспансии управляющих компаний. Все большее количество девелоперов передают в управление свои объекты, понимая, что вернуть вложенные инвестиции и при этом получить максимальные прибыли можно только путем грамотной эксплуатации и стратегического развития. Основная стратегия любой УК – повысить прибыльность объекта, чаще всего, это делается за счет аренды. О том, как следует строить отношения с арендаторами, редактору РБК-Недвижимость Арине Ковиной рассказал генеральный директор ЗАО "ЦентрДевелопмент" Кирилл Ершов.

Как часто собственник передает управляющей компании инициативу по формированию пула арендаторов?

В нашем случае, почти всегда. Чаще всего мы заключаем с собственником недвижимости соглашение о комплексных услугах, в которое входит, в том числе, и подбор арендаторов. Если же управляющую компанию привлекают только на оказание услуг по техническому обслуживанию или на подрядные работы, - то нет. Далее управляющая компания либо передает подбор арендаторов на аутсорсинг агентству недвижимости, либо, как это делаем мы, пользуется собственной базой и осуществляет отбор самостоятельно. Оплата услуг риэлтеров, как правило, составляет от семидесяти до ста процентов от месячной арендной платы. Поскольку наш доход формируется как процент от общей прибыли объекта, мы боремся с дополнительными затратами.

Проводится ли "кастинг" среди арендаторов на объект офисной недвижимости и по каким критериям осуществляется отбор?

Конечно, проводится. При "заселении" офисного здания, мы чаще всего руководствуемся двумя параметрами: основной критерий отбора – это платежеспособность арендатора, мы проводим своего рода тендер, и кто предложит лучшую цену, тому и достанется помещение. Ведь от того, чем быстрее мы сформируем качественный пул арендаторов, напрямую зависит наша прибыль. Второй критерий - "разговорчивость" арендатора, то есть насколько он лоялен к нашему договору аренды. Дело в том, что у нас очень жесткие условия, за любые нарушения начисляются пени. Есть группы арендаторов, с которыми, по нашей практике, мы предпочитаем не работать. В частности, с опытом сложилось негативное отношение к мелким туристическим компаниям. Причина в том, что практически всегда такие компании арендуют комнаты по 10-15 метров, получают сезонные прибыли, а потом закрываются и съезжают. Поскольку на маленькие помещения ставка самая высокая, то, как следствие, недополученная прибыль оказывается очень велика. К тому же, у подобных компаний случаются проблемы с лицензиями и прочими документами. Это – лишняя головная боль.

В торговой недвижимости подбор арендаторов производится согласно маркетинговой концепции объекта. Основная цель – высокая проходимость и популярность среди посетителей. Например, у нас в управлении есть крупный торговый центр в Пензе которым одновременно интересовались две известные торговые сети, одна из которых - дискаунтер, а другая, ритейлер классом выше. Ритейлер был готов работать по высоким ставкам аренды и вообще шел на различные уступки. Но мы ему отказали и заключили договор с сетью-дискаунтером по смешной ставке, так как маркетинговый анализ показал, что спрос на его услуги в городе намного выше. В итоге это благоприятно отразилось на нашем имидже и репутации собственника.

Зависит ли подбор арендаторов от стратегии развития объектов и как часто собственник вообще руководствуется подобной стратегией при сдаче своего объекта в аренду?

По офисам особой стратегии нет. Наша основная задача – это увеличение рентабельности и, соответственно, прибыльности объекта. Здесь главный принцип - максимальные арендные ставки. Конечно, эта цена должна соответствовать статусу здания и качеству работы управляющей компании.

Законодательно разрешено повышать арендные ставки не чаще, чем раз в год. Однако в свете постоянного развития рынка недвижимости и, как следствие, роста арендных ставок может возникнуть необходимость досрочного увеличения этого показателя. Исходя из этого, какой вариант формирования арендной ставки Вы считаете оптимальным?

У нас как шаблон денежная арендная составляющая в договорах разделена на постоянную и переменную части. Постоянная сформирована в соответствии с гражданским кодексом и не повышается в течение года. Переменная составляющая отражает изменение цен на коммунальные услуги, инфляцию, различные эксплуатационные затраты. Охранные организации, как правило, повышают тарифы чаще, чем раз в год, и происходит это в одностороннем порядке. Переменная составляющая арендной ставки позволяет учитывать эти изменения. Нам нужно удерживать уровень прибылей на неизменном уровне, поэтому я считаю этот вариант оптимальным.

Как известно, взаимоотношения арендатора и собственника не всегда складываются так, как этого хочется обеим сторонам, что в некоторых случаях приводит к длительным конфликтам и даже встречам в суде. Какие моменты необходимо учесть арендодателю при заключении договора, чтобы обезопасить себя от подобного рода трудностей? Какие действия арендатора могут послужить основанием для расторжения договора аренды?

У нас жестко прописано в договоре несколько пунктов. Первое, - это повреждение несущих конструкций без согласования с нами. Второе, - превышение максимально потребляемой энергомощности. Затем следует пункт о сдаче в субаренду помещения без наших санкций. Мы все понимаем истинную цель субаренды – хотя бы частично отбить свою арендную плату. Поэтому либо сами платите – либо мы сдадим в субаренду какое-то из помещений, занимаемых данным арендатором, тем более что арендная ставка на небольшие площади - самая высокая. И обязательно проверяем наличие необходимых лицензий и свидетельств. Наконец, заключительный и крайне важный момент – целевое использование объекта аренды. То есть, нельзя оборудовать кухню в помещении, где она не предназначена, так как при этом нарушаются санитарные нормы и в итоге страдает все здание. Нельзя помещение, предназначенное под офис, использовать как шоу-рум. Из-за высокой проходимости арендная ставка для таких помещений намного выше.

А что в случае несвоевременной уплаты аренды?

Мы в таких случаях просто опечатываем помещение (это у нас зафиксировано в договорах), без предварительного уведомления. Это очень действенная мера, сразу откуда-то находятся деньги, а пеню можно и потом взыскать.

Какими принципами руководствуется арендодатель при установлении арендной ставки?

Все регулирует рынок и дефицит помещений. На наши объекты, расположенные в золотой миле, спрос настолько огромен, что очереди сформированы на годы вперед. Конечно, тут и арендная ставка соответствующая. А за класс "С-" мы берем примерно по 800 долларов с НДС.

Ваша компания имеет обширный опыт по работе с арендаторами. Скажите, к каким уловкам они обычно прибегают, чтобы "обойти" обозначенные в договоре условия, касающиеся сроков аренды и оплаты??

В нашей практике был случай, когда, при составлении договора аренды с довольно крупной известной организацией, в силу человеческого фактора мы пропустили пункт, который устанавливал начало срока аренды после подписания акта приемки-передачи. Арендатор въехал в помещение, оплатил квартальную аренду, но акт не подписывал, ссылаясь на какие-то мелкие технические недоработки: лампочки перегорели, розетки не работают. Пришлось технической службе решать эти псевдо-проблемы, пока у арендатора не иссякло воображение. Но больше мы таких ошибок не допускаем.

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента