Лента новостей
Все новости Недвижимость
Белый дом опубликовал график встречи Путина и Трампа в Хельсинки 09:11, Политика Путин рассказал о миллионах кибератак на Россию во время ЧМ 09:07, Технологии и медиа Неизвестный Китай: какая культура скрывается за иероглифами 08:59, РБК и Шелковый путь Маск назвал спасавшего детей из пещеры в Таиланде дайвера «педофилом» 08:44, Общество Еда на колесах: сколько стоит открыть и как окупить свое мобильное кафе 08:25, РБК и ГАЗ 7 ошибок на парковке, после которых машину эвакуируют 08:13, Авто Песков назвал условие расширения географии использования машин «Кортеж» 08:08, Политика Росприроднадзор оценил нанесенный ММК ущерб экологии в 3,2 млрд руб. 08:01, Бизнес Песков рассказал о роли нового оружия в «бетонировании» ядерного паритета 08:01, Политика В Иркутской области зафиксировали природные пожары на площади 23 тыс. га 07:24, Общество Чемпионат экранов: как интернет отыгрывает у ТВ интерес болельщиков 07:01, Технологии и медиа 15 вопросов о встрече Путина и Трампа в Хельсинки 07:00, Политика Помпео заявил об ответственности России за отношения Москвы и Вашингтона 06:44, Политика Times сообщила о переговорах Великобритании и Эквадора о судьбе Ассанжа 06:39, Политика Как бизнесу сократить транспортные расходы на 25% 06:20, РБК и «Шелл» СК рассказал о подтверждении подлинности останков царской семьи 06:15, Общество Президент Хорватии выступила за диалог с Россией вместо изоляции 05:43, Политика Туск после слов Трампа о ЕС обвинил его в распространении лживых новостей 05:19, Политика Брат отравившегося в Эймсбери рассказал о «Новичке» в флаконе от духов 05:11, Политика СМИ узнали о планах ограничить импорт алюминия для поддержки Rusal 05:01, Экономика СМИ рассказали о планах эвакуировать группу «Белые каски» из Сирии 04:44, Политика СМИ узнали об отказе принцев участвовать во встрече Елизаветы II и Трампа 04:07, Политика NYT связала «дело Скрипаля» с предполагаемым вмешательством в выборы США 03:37, Политика Фестиваль болельщиков ФИФА во время ЧМ посетили более 7 млн человек 03:35, Общество В Минобороны подвели итоги весеннего призыва 03:13, Политика Насколько Россия готова к промышленным инновациям 02:54, РБК и Schneider Electric СМИ узнали о пропаже сотен военных после нападения «Боко-Харам» в Нигерии 02:39, Политика В Париже во время празднования победы сборной на ЧМ произошли беспорядки 02:35, Общество
К. Ершов: "Наша задача - повысить прибыльность объекта коммерческой недвижимости"
19 фев 2007, 12:33
0
К. Ершов: "Наша задача - повысить прибыльность объекта коммерческой недвижимости"
Основная стратегия любой УК – повысить прибыльность объекта, чаще всего, это делается за счет аренды. О том, как следует строить отношения с арендаторами РБК-Недвижимости рассказал генеральный директор ЗАО "ЦентрДевелопмент" Кирилл Ершов.

Отечественный рынок недвижимости уже давно готов к экспансии управляющих компаний. Все большее количество девелоперов передают в управление свои объекты, понимая, что вернуть вложенные инвестиции и при этом получить максимальные прибыли можно только путем грамотной эксплуатации и стратегического развития. Основная стратегия любой УК – повысить прибыльность объекта, чаще всего, это делается за счет аренды. О том, как следует строить отношения с арендаторами, редактору РБК-Недвижимость Арине Ковиной рассказал генеральный директор ЗАО "ЦентрДевелопмент" Кирилл Ершов.

Как часто собственник передает управляющей компании инициативу по формированию пула арендаторов?

В нашем случае, почти всегда. Чаще всего мы заключаем с собственником недвижимости соглашение о комплексных услугах, в которое входит, в том числе, и подбор арендаторов. Если же управляющую компанию привлекают только на оказание услуг по техническому обслуживанию или на подрядные работы, - то нет. Далее управляющая компания либо передает подбор арендаторов на аутсорсинг агентству недвижимости, либо, как это делаем мы, пользуется собственной базой и осуществляет отбор самостоятельно. Оплата услуг риэлтеров, как правило, составляет от семидесяти до ста процентов от месячной арендной платы. Поскольку наш доход формируется как процент от общей прибыли объекта, мы боремся с дополнительными затратами.

Проводится ли "кастинг" среди арендаторов на объект офисной недвижимости и по каким критериям осуществляется отбор?

Конечно, проводится. При "заселении" офисного здания, мы чаще всего руководствуемся двумя параметрами: основной критерий отбора – это платежеспособность арендатора, мы проводим своего рода тендер, и кто предложит лучшую цену, тому и достанется помещение. Ведь от того, чем быстрее мы сформируем качественный пул арендаторов, напрямую зависит наша прибыль. Второй критерий - "разговорчивость" арендатора, то есть насколько он лоялен к нашему договору аренды. Дело в том, что у нас очень жесткие условия, за любые нарушения начисляются пени. Есть группы арендаторов, с которыми, по нашей практике, мы предпочитаем не работать. В частности, с опытом сложилось негативное отношение к мелким туристическим компаниям. Причина в том, что практически всегда такие компании арендуют комнаты по 10-15 метров, получают сезонные прибыли, а потом закрываются и съезжают. Поскольку на маленькие помещения ставка самая высокая, то, как следствие, недополученная прибыль оказывается очень велика. К тому же, у подобных компаний случаются проблемы с лицензиями и прочими документами. Это – лишняя головная боль.

В торговой недвижимости подбор арендаторов производится согласно маркетинговой концепции объекта. Основная цель – высокая проходимость и популярность среди посетителей. Например, у нас в управлении есть крупный торговый центр в Пензе которым одновременно интересовались две известные торговые сети, одна из которых - дискаунтер, а другая, ритейлер классом выше. Ритейлер был готов работать по высоким ставкам аренды и вообще шел на различные уступки. Но мы ему отказали и заключили договор с сетью-дискаунтером по смешной ставке, так как маркетинговый анализ показал, что спрос на его услуги в городе намного выше. В итоге это благоприятно отразилось на нашем имидже и репутации собственника.

Зависит ли подбор арендаторов от стратегии развития объектов и как часто собственник вообще руководствуется подобной стратегией при сдаче своего объекта в аренду?

По офисам особой стратегии нет. Наша основная задача – это увеличение рентабельности и, соответственно, прибыльности объекта. Здесь главный принцип - максимальные арендные ставки. Конечно, эта цена должна соответствовать статусу здания и качеству работы управляющей компании.

Законодательно разрешено повышать арендные ставки не чаще, чем раз в год. Однако в свете постоянного развития рынка недвижимости и, как следствие, роста арендных ставок может возникнуть необходимость досрочного увеличения этого показателя. Исходя из этого, какой вариант формирования арендной ставки Вы считаете оптимальным?

У нас как шаблон денежная арендная составляющая в договорах разделена на постоянную и переменную части. Постоянная сформирована в соответствии с гражданским кодексом и не повышается в течение года. Переменная составляющая отражает изменение цен на коммунальные услуги, инфляцию, различные эксплуатационные затраты. Охранные организации, как правило, повышают тарифы чаще, чем раз в год, и происходит это в одностороннем порядке. Переменная составляющая арендной ставки позволяет учитывать эти изменения. Нам нужно удерживать уровень прибылей на неизменном уровне, поэтому я считаю этот вариант оптимальным.

Как известно, взаимоотношения арендатора и собственника не всегда складываются так, как этого хочется обеим сторонам, что в некоторых случаях приводит к длительным конфликтам и даже встречам в суде. Какие моменты необходимо учесть арендодателю при заключении договора, чтобы обезопасить себя от подобного рода трудностей? Какие действия арендатора могут послужить основанием для расторжения договора аренды?

У нас жестко прописано в договоре несколько пунктов. Первое, - это повреждение несущих конструкций без согласования с нами. Второе, - превышение максимально потребляемой энергомощности. Затем следует пункт о сдаче в субаренду помещения без наших санкций. Мы все понимаем истинную цель субаренды – хотя бы частично отбить свою арендную плату. Поэтому либо сами платите – либо мы сдадим в субаренду какое-то из помещений, занимаемых данным арендатором, тем более что арендная ставка на небольшие площади - самая высокая. И обязательно проверяем наличие необходимых лицензий и свидетельств. Наконец, заключительный и крайне важный момент – целевое использование объекта аренды. То есть, нельзя оборудовать кухню в помещении, где она не предназначена, так как при этом нарушаются санитарные нормы и в итоге страдает все здание. Нельзя помещение, предназначенное под офис, использовать как шоу-рум. Из-за высокой проходимости арендная ставка для таких помещений намного выше.

А что в случае несвоевременной уплаты аренды?

Мы в таких случаях просто опечатываем помещение (это у нас зафиксировано в договорах), без предварительного уведомления. Это очень действенная мера, сразу откуда-то находятся деньги, а пеню можно и потом взыскать.

Какими принципами руководствуется арендодатель при установлении арендной ставки?

Все регулирует рынок и дефицит помещений. На наши объекты, расположенные в золотой миле, спрос настолько огромен, что очереди сформированы на годы вперед. Конечно, тут и арендная ставка соответствующая. А за класс "С-" мы берем примерно по 800 долларов с НДС.

Ваша компания имеет обширный опыт по работе с арендаторами. Скажите, к каким уловкам они обычно прибегают, чтобы "обойти" обозначенные в договоре условия, касающиеся сроков аренды и оплаты??

В нашей практике был случай, когда, при составлении договора аренды с довольно крупной известной организацией, в силу человеческого фактора мы пропустили пункт, который устанавливал начало срока аренды после подписания акта приемки-передачи. Арендатор въехал в помещение, оплатил квартальную аренду, но акт не подписывал, ссылаясь на какие-то мелкие технические недоработки: лампочки перегорели, розетки не работают. Пришлось технической службе решать эти псевдо-проблемы, пока у арендатора не иссякло воображение. Но больше мы таких ошибок не допускаем. 

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости