О.Рубин: "Интересным может быть любой проект"

В Москве остается все меньше площадок под строительство, особенно с готовой инраструктурой и без обременений. А спрос на жилую и коммерческую недвижимость колоссальный. Об особенностях девелопмента зданий в жестких московских условиях и перспективах развития рынков жилья и нежилья корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает заместитель генерального директора по инвестиционным проектам ЗАО "МИАН" Олег Рубин.

- В последний год все больше можно услышать о девелоперских проектах МИАН. Тем не менее, известность МИАН как риэлтора все еще превалирует. Не мешает ли такое положение дел?

- Прежде всего, я не стал бы говорить, что девелоперским проектам ЗАО "МИАН" "мешает" его известность как риэлтора. На мой взгляд, она скорее играет в нашу пользу. Ведь Группа компаний "МИАН" сегодня - это универсальная компания, которая оказывает профессиональные услуги во всех сегментах рынка. Кроме того, отличное понимание того, что именно продается на рынке, что востребовано у покупателей, помогает нам в реализации девелоперских проектов. Абсолютно все наши объекты показали очень высокий уровень продаж (даже с учетом нынешнего состояния рынка). Мы уже зарекомендовали себя с лучшей стороны среди участников девелоперского рынка. В результате, к нам обращаются не только с предложениями проектов, но и за оказанием отдельных девелоперских услуг. Например, в проекте строительства ЖК "Северный парк" МИАН предоставил услуги по организации финансирования (порядка 50 млн долл.) и продаж.

- Интерес МИАНа к различным девелоперским проектам уже известен рынку. Как часто вам предлагают проекты и кто обращается?

- Предложений принять участие в проектах немало, только за последний год мы рассмотрели более двухсот. Нам интересны как комплексные девелоперские задачи, так и предоставление отдельных услуг, как, например, организация финансирования. Обращаются же к нам, прежде всего, те, кто хочет освободиться от непрофильных активов. При этом хочется отметить, что эффективней работать не с посредниками, а с владельцами. Толковые посредники, разумеется, встречаются, но в последнее время все реже. Гораздо эффективней организовать финансирование тех или иных проектов напрямую.

- А какие проекты для вас интереснее - проекты по коммерческой или жилой недвижимости?

- Интересным может быть любой проект. Просто у каждого сегмента своя специфика. Жилье, безусловно, - это более "быстрые" деньги. Квартиру ты продаешь, офис сдаешь в аренду. Есть некий срок окупаемости инвестиций и доходности офисных центров. Но существуют разные модели: можно сдавать три года, потом, если рынок активно растет, продать и деньги опять же запустить в другой проект с более высокой нормой доходности, чем ты имел от нежилой недвижимости.

- Первый офисный центр МИАН строил под себя. Неплохой маркетинговый ход: клиент видит, что новое направление вы протестировали на себе. Что, в общем, выглядит весьма благородно...

- Мы тогда об этом не думали. И потом, нашим первым большим девелоперским проектом я считаю "Северное сияние" на улице Правды, 24. Его уже можно считать реализованным. За ним откроем многофункциональный коммерческий центр на Валовой, 28. Упор на любую деятельность делается, если она экономически привлекательна.

- Коммерческая недвижимость будет дорожать?

- Будет, и серьезно. Именно экономическая эффективность стала причиной того, что мы стали набирать проекты по коммерческой недвижимости. Москва – деловой центр, и спрос на качественную коммерческую недвижимость безусловно постоянен, а на рынке внятных предложений очень мало. Опыт "Северного сияния" это показал. Инвестиции в этот проект были очень существенные, зато в результате мы получили очень качественный и красивый объект. Этот бизнес-центр мы сделали "от и до". И сейчас у нас есть вся необходимая база, чтобы успешно развивать это направление. Приведу еще удачный пример за минувший год по поиску площадок под девелоперские проекты – это одна из главных и самых сложных задач нашего департамента. Проспект Вернадского, 41. Совершенно дивное место, где мы возводим офисный центр общей площадью 50 тысяч квадратных метров.

- Откуда берутся эти площадки?

- По-разному. Одну площадку мы приобрели буквально в руинах. Мы купили ее, чтобы спасти место. Сейчас там со всех дорог видны развалины, а после воплощения в жизнь проекта МИАНа – все увидят красивый деловой центр.

- Вас интересуют только руины?

- Не только. Просто, когда ты берешь проект на стадии разваленного завода, это значит, что ты имеешь возможность самостоятельно заниматься проектированием и закладывать в концепцию весь свой опыт. Но, с другой стороны, ты понимаешь: на это уйдет больше времени. Поэтому нас интересуют площадки на совершенно разных стадиях. И руины, и площадки, скажем, с готовой разрешительной документацией - когда уже имеется положительное заключение по проекту Мосгосэкспертизы. Но в этом случае мы еще более тщательно изучаем место. Большим плюсом является, если можно завтра выходить и строить. Однако проект должен отвечать критериям качества и рентабельности. Нам очень важно, чтобы, глядя на наш проект, люди говорили: "О, это МИАНовское здание!".

- Наверное, мало таких проектов, которые вы могли бы перекупить и потом ими и гордиться. За все нужно браться самому с самого начала.

- Не совсем так. Сейчас на рынке работает большое количество профессиональных девелоперов. Но, конечно, проекты, которые уже почти запущены и полностью при этом нас устраивают – большая редкость. И потом, нужно понимать, что они гораздо дороже, чем те, где ничего нет. Здесь вопрос еще и экономической целесообразности. Например, в проект на проспекте Вернадского мы вошли путем заключения договора инвестирования с правообладателем. И работаем как старшие партнеры.

- Существует мнение, что в будущем Москве будет достаточно 10-15 девелоперских компаний. Какое место среди них займет МИАН?

- Я думаю, что в Москве будет намного больше компаний. Весь вопрос в целевой аудитории. МИАН - дорогая компания, и не каждый может ее нанять. Для нас существует некий критерий эффективности. К примеру, нас попросят заняться девелопментом офисного центра на 5000 квадратных метров. Мы с удовольствием за него возьмемся. Но для клиента это будет стоить дорого. Есть компании, которые это сделают дешевле. И такие компании будут существовать всегда. Другое дело, что сейчас все называют себя девелоперскими компаниями. Весь вопрос в том, что они умеют делать. Важно и наличие собственного опыта, и узнаваемость, и много других факторов. Мы, например, сотрудничаем с ведущими архитекторами города. Очень интересными. С нашей командой работает Павел Андреев, заслуженный архитектор России. Или, скажем, мы сами являемся некими консультантами, которые, наряду с тем же Jones Lang LaSalle, способны давать заключения и рекомендации по концепции, по зонированию новых офисных центров.

- Какого вида коммерческая недвижимость сейчас в особом дефиците?

- На офисы класса А и В плюс спрос всегда больше, чем предложение. Когда компания начинает заботиться о своем имидже, она начинает снимать как минимум "бэшку". Офис для компании значит очень много. К примеру, видел совершенно исключительный офис в центре. В холле здания на великолепном подиуме стоит белый рояль и на нем играет женщина. Потери площадей дикие, но впечатление! Каждый квадратный метр стоит 800 долларов, а они позволяют себе такое – для поддержания имиджа.

- Приходилось ли вам на практике заниматься переселением предприятий, которые занимают облюбованную вами площадку?

- Любопытная история связана со строительством, которое мы планируем на территории двух промышленных предприятий. Одно из них – действующее и подлежит перебазированию. Мы впервые будем осуществлять реальное перебазирование производства из центра в периферийный район города. К слову, данные площадки не могли освоить в течение нескольких лет! А мы смогли. И мы горды этой победой. Потому что там было такое дикое несоответствие центру города - какие-то палатки, корпуса производственных строений послевоенной постройки, ни разу не ремонтировавшиеся. К слову, мы берем не только производства, которые умерли. При определенных обстоятельствах не стоит исключать и возможность переоснащения производства.

- На территории девелопмента перебазирование – главная сложность или есть еще подводные камни?

- В Москве вообще проектировать сложно. Существует большое количество подчас запутанных и противоречивых норм градостроительной деятельности. Очень сложно находить разумное и справедливое решение этих проблем – это проблема, я не зря называю так. К примеру, существует градостроительное зонирование. Кто-то когда-то при подготовке градплана развития района решил, что в этом месте должно быть жилье. Смотришь – ну, какое жилье? Пересечение двух улиц. Окружение – офисные центры. Просто сам собой напрашивается еще один. Но чтобы его построить, нужно проходить совершенно запутанную процедуру разработки градобоснований внесения изменений в градпланразвитие района. Зачастую это связано с выпуском постановлений Правительством Москвы. И, казалось бы, все понимают, что здесь нужен офис, но реально процедуры и согласования могут занять полгода. А ведь это вредит и городу. Не секрет, что мы строим на участках, после чего часть площади отходит городу. Либо в денежном выражении. Так дайте нам возможность быстрее строить – мы быстрее отдадим городу площади либо деньги. Так нет – самое сложное по-прежнему не построить, а разработать градостроительную документацию. Хочу подчеркнуть – подчас эти сложности не позволяют делать какую-то невнятную застройку, все же они сохраняют и архитектурный облик города, и я их приветствую, но везде должна быть мера.

- Как уже было сказано, в МИАН попадают совершенно неравнозначные площадки. Привлекаете оценщиков?

- Нет необходимости. Мы сами это умеем делать. Это параллельная ветвь в бизнесе, но у нас она удачно интегрирована в нашу основную деятельность. Ведь очень малое количество оценщиков могут правильно оценить с учетом нынешней девелоперской ситуации. Мы это делаем и делаем хорошо. Как впрочем все, что делает ГК "МИАН".