Инвестиции в гостиничный сектор
На прошедшей в конце октября в Москве международной конференции по инвестициям в гостиничный бизнес России и СНГ преобладали оптимистичные настроения. По сравнению с западными гостиничными рынками, где сегодня воцарилось затишье, Москва и регионы России предлагают девелоперам и отельерам новые неосвоенные территории.
"В отличие от рынков жилья и офисов, близких к насыщению, гостиничный сегмент Москвы по-прежнему страдает от дефицита номеров", – отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Москва стала одним из крупнейших мегаполисов мира, но темпы роста гостиничного фонда не успевали за ростом численности населения (по приблизительным оценкам, сегодня в столице всего 220–230 объектов). Для сравнения: Нью-Йорк, с населением 8 млн человек, предлагает гостям в два раза больше отелей, причем самого разного класса.
Чтобы поправить ситуацию, городские власти планируют возвести до 2010 года 353 новые гостиницы и увеличить фонд номеров более чем на 118 000 мест. По данным компании Blackwood, подавляющее большинство новых отелей будут относиться к объектам среднего класса. "Но все это пока только планы, – отмечает Ольга Широкова. – Реальные темпы ввода трехзвездочных гостиниц значительно ниже".
Будущее "трех звезд" в Москве весьма туманно. Девелоперам строительство отелей среднего класса в центре Москвы, на "золотой" земле, кажется абсурдом: вложения невозможно окупить. На бюджетные вливания рассчитывать не стоит. Застройщикам остается единственный выход: строить здания по периметру ЦАО, за пределами Третьего транспортного кольца. По данным Blackwood, в 2009 году в Северном административном округе на Октябрьской улице должна появиться гостиница в составе административного здания, а на 3 й улице Ямского поля – гостиничный комплекс с 250 номерами. В 2010-м планируется завершить строительство двух гостиничных комплексов в Коптеве (на улице Новая Ипатовка и Клары Цеткин).
"Сегодня на этапе строительства находится около 10 тыс. номеров, на этапе проектирования – более 60 тыс. номеров", – уточняет Марина Харламова, ведущий эксперт-аналитик гостиничного рынка департамента консалтинга GVA Sawyer.
Локомотивом гостиничного строительства все еще остаются проекты класса 4–5 звезд. Несмотря на кризис, они сдаются в эксплуатацию практически без задержек. "Гостиничный объект компании "Интеко" на Ильинке выйдет на рынок с опозданием не более 1–2 месяцев, на 2–3 месяца позже откроется "Бородино", – сообщила старший консультант департамента консалтинга Colliers International Олеся Парпара. – Все остальные респонденты утверждают, что откроются по графику или даже с его опережением (например, гостиница в комплексе Imperia Tower)".
В ближайшие два года около десяти центральных столичных гостиниц планируют пройти масштабную реконструкцию (либо будут полностью перестроены). В результате им удастся получить по дополнительной "звезде".
Строительством и реконструкцией гостиниц на сегодняшний день занимаются в основном российские застройщики. "Это связано в первую очередь со сложностью реализации проектов ввиду многочисленных бюрократических проволочек и согласований в госструктурах, с которыми иностранный девелопер не в силах разобраться", – объясняет Ольга Широкова.
С недавних пор застройщики обязаны ориентироваться на новые нормы, указанные высотным регламентом "Москомнаследия", который регулирует сохранение исторических панорам Москвы. Из-за закона уже пришлось пересмотреть свои проекты одному девелоперу – застройщику гостиницы "Россия". Он получил указание сократить этажность гостиницы до 6 этажей (общественный и градостроительный советы Москвы посчитали, что проект перекрывает панорамные виды Кремля, Красной площади и собора Василия Блаженного). Однако большинству российских застройщиков удается избежать подобных конфликтов. По словам Марины Харламовой, аккуратно "вписать" в окружающий архитектурный ландшафт гостиницу на 200–250 номеров (а больше сегодня в Москве и не строятся) не сложно.
В отличие от рынка гостиничного девелопмента рынок отельеров почти полностью сосредоточен в руках иностранных компаний. В Москве уже присутствуют все крупнейшие гостиничные сети: Marriott, Radisson SAS, Kempinski, Le Meridien, Sheraton и Novotel, а также Hyatt и Swissotel Ritz-Carlton, Holiday Inn. Молодым российским брендам пока сложно конкурировать с такими титанами.
"Иностранцы обладают серьезным опытом инвестиций в гостиничную недвижимость, – утверждает Марина Харламова. – Во-первых, они готовы вкладывать в отели значительно больше, чем в жилье или офисы (ведь гостиница – это не только "коробка", но и полная отделка, оборудование). Во-вторых, они знают, как сделать отель максимально прибыльным". Сегодняшний кризис пришелся на руку иностранным отельерам. По словам эксперта GVA Sawyer, на фоне мировой нестабильности спрос на их услуги в России стабильно растет.
Екатерина Васева