Специфика управления высотным зданием
Высотные здания – это сложные как в конструктивном, так и в инженерном отношении объекты. Такие здания уникальны и потому уже на стадии проектирования требуют обязательного привлечения профессиональной управляющей компании.
"При реализации концепции строительства многоэтажных зданий обязательным является привлечение на стадии проектирования управляющей компании, которая впоследствии будет обслуживать здание, – говорит Евгений Гриханов, генеральный директор управляющей компании IQ Property Management. – Реализация такого проекта стоит очень дорого, необходим тщательная проработка всех деталей и контроль на всех стадиях".
Олег Смирнов, заместитель управляющего директора Sawatzky Property Management, тоже считает, что участие управляющей компании в строительстве высотного объекта желателен, как и везде, со стадии разработки концепции. "С учетом того, что высотность вносит дополнительные сложности как в конструктивную, инженерную, так и в организационную составляющие, необходима тщательная проработка всех решений с точки зрения эффективности дальнейшей эксплуатации", – говорит эксперт.
Такого же мнения придерживается и Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM: "Даже при высоком профессиональном уровне проектировщики далеко не всегда учитывают потребности службы эксплуатации. Недочеты же, допущенные еще на стадии проектирования, впоследствии нередко являются источником довольно серьезных проблем для дальнейшего развития объекта как бизнес-проекта – здание становится менее привлекательным для арендаторов, а значит, снижается и его доходность", – подчеркивает она. Особенно важно учитывать этот момент при строительстве высотных зданий. "Если в случае со зданием малой высотности внести коррективы в инженерные системы в той или иной степени можно практически на любом этапе, то в случае с высотками в силу их уникальных конструктивных особенностей такой подход крайне проблематичен", – говорит Марина Великорецкая. Поэтому чем раньше управляющая компания будет задействована в проекте, тем больших сложностей можно будет избежать при дальнейшей эксплуатации здания. "Высотное здание – это сложный архитектурный и технологический объект. Вложения в него должны быть оправданны, и управляющая компания может предложить оптимальное решение при внедрении технических систем. Консультационные затраты в дальнейшем окупятся за счет экономичности эксплуатационного обслуживания", – утверждает Евгений Гриханов.
Помимо того что управляющая компания помогает собственнику минимизировать риски и повысить доходность объекта, она занимается и безопасностью. А вопросы безопасности на высотном объекте стоят гораздо острее, чем на малоэтажном, ведь любой недочет может привести к непоправимым последствиям. "Высотное здание в силу своей специфики имеет крайне ограниченные возможности для маневров, – отмечает Марина Великорецкая. – В случае возникновения пожара затруднена эвакуация людей из помещений, особенно расположенных выше десятого этажа; есть определенные объективные сложности и в оперативной доставке пожарной команды к месту возгорания и т. д.". Поэтому, чтобы исключить возможные неприятности на объекте, управляющая компания в дополнение к стандартным подходам должна разрабатывать индивидуальную для каждого здания систему обеспечения пожарной безопасности.
Еще одной важной задачей эксперты назвали организацию мониторинга инженерных систем. "В силу конструктивных особенностей высоток основной принцип работы на таком здании – максимальная оперативность. Сроки решения возникших технических проблем в разы меньше, чем при эксплуатации зданий малой высотности. Именно поэтому управляющая компания стремится работать на опережение – решать проблемы до их наступления, что называется, в превентивном порядке", – говорит Марина Великорецкая. Не менее важна качественная работа лифтовой системы, ведь при неисправности лифтов жители верхних этажей могут оказаться фактически заблокированы в здании.
Несмотря на все сложности, связанные с управлением на высотном объекте, профессиональные управляющие компании с энтузиазмом говорят о перспективах работы на этом направлении. "Участие в таком проекте интересно и выгодно", – уверяет Евгений Гриханов.
"Количество высотных зданий увеличивается по всему миру. Это очевидная тенденция. Такие здания обычно очень престижны, интересны с технической точки зрения. Иметь в своем портфолио высотное здание – очень привлекательно для любой управляющей компании, которая позиционирует себя как лидер на рынке управления недвижимостью", – считает Олег Смирнов.
К тому же, по мнению Марины Великорецкой, обслуживание высотного здания для управляющей компании – это прежде всего показатель признания ее профессионального уровня. "Это значит, что компания воспринимается игроками рынка как серьезный, высокопрофессиональный партнер, которому можно доверить управление таким сложным с инженерной точки зрения объектом, как высотное здание", – заключает она.
Ольга Петрова