Будет ли резкое падение цен на недвижимость?
Потенциальные покупатели квартир замерли в ожидании снижения стоимости жилья, а некоторые продавцы недвижимости, опасаясь резкого падения цен, готовы идти на дисконт. О том, какая ценовая тенденция сегодня на рынке жилья и чего ожидать завтра, мы поговорили с профессионалами в сфере недвижимости.
По данным аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", средневзвешенная цена одного квадратного метра в новостройках экономкласса за месяц прибавила 5,4% и в октябре 2008 года составила 117,5 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке жилья Москвы за аналогичный период цена предложения в экономклассе не изменилась и зафиксирована на уровне 165,1 тыс. руб./кв. м. Цена на жилье бизнес-класса в октябре на первичном и вторичном рынках города осталась без изменения, квартиры предлагались в среднем по 193,2 и 235,2 тыс. руб./кв. м соответственно. Средневзвешенная цена предложения на квартиры в элитных новостройках в октябре была отмечена на уровне 481,6 тыс. руб./кв. м, изменение за месяц составило +3,7%. На вторичном рынке элитного жилья в прошедшем месяце цены остались на прежнем уровне – 407,9 тыс. руб./кв. м. Из приведенных выше данных можно сделать вывод, что никакого резкого падения цен на жилье, как, например, это было осенью 1998 года, не происходит.
По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, за прошедший период небольшое снижение было зафиксировано в элитном секторе, но в основном в долларовых ценах. "В рублевом эквиваленте цены на элитное жилье по-прежнему демонстрировали плавный рост", – отмечает эксперт. Однако Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed, говорит, что цены на "элитку" падают во всех валютах. "Скидка в 20% от летних цен – уже обычное дело. Если частный собственник хочет продать свою недвижимость, он должен снизить стоимость не менее чем на 30%, а то и больше", – считает она. В то же время эксперт отмечает, что не все предложения, выставленные на рынке, подразумевают дисконты. "Например, на вторичном рынке предложения с дисконтами составляют около 20% от общего количества выставленных квартир. В нашей компании сейчас достаточно большое количество покупателей, желающих приобрести упавшие в цене объекты, но проблема заключается в том, что достаточно часто они выбирают квартиры, по которым продавцы не торгуются, или назначают цену покупки ниже, чем та, по которой квартира приобреталась продавцом. Это не проходной вариант – продавец никогда не согласится продавать квартиру ниже стоимости приобретения. Такая же ситуация с застройщиками: они не готовы торговаться себе в убыток и предпочитают подождать лучших времен", – рассказала Ирина Могилатова.
"В текущей ситуации вряд ли можно говорить о реальном снижении цен на жилую недвижимость в Москве. Даже осторожный термин "коррекция" не совсем походит к описанию основной тенденции рынка – стагнации активности на рынке и занятия выжидающей позиции участниками", – говорит Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ". Хотя по его сведениям, некоторые объекты, переоцененные на волне ажиотажного спроса при явном дефиците предложения (в основном на вторичном рынке) и заведомо наименее ликвидные, предлагаются на продажу по более низкой цене, нежели в третьем квартале. "Однако речь идет об объектах, время экспозиции которых на открытом рынке в разы превышает средние показатели. Даже при очевидном увеличении объема предложения (на вторичном рынке) ценовой уровень остается стабильным", – отмечает он.
Резкое падение цен в будущем не прогнозирует ни один из опрошенных нами аналитиков, хотя понижения ставок участники рынка не исключают. "В настоящее время рынок является нестабильным, а дальнейшее развитие ситуации – тяжело прогнозируемым; скорее всего, в краткосрочной перспективе стоит ожидать ценовой коррекции вниз во всех сегментах, в первую очередь за счет скидок покупателям при заключении сделок", – говорит Константин Ковалев. По его мнению, более существенное влияние кризис, скорее всего, окажет на сегмент бизнес-класса. "Этот сегмент может оказаться менее востребованным по сравнению с другими: в условиях ужесточения возможностей ипотечного кредитования возможен значительный отток покупателей в сегмент экономкласса, в то же время массового притока покупателей из более стабильного элитного класса в этот сегмент ожидать не стоит", – считает эксперт. "В условиях финансовой неопределенности делать прогнозы относительно ценовой ситуации на рынке недвижимости на следующий год достаточно сложно. Не ясно дальнейшее развитие кризиса, неизвестно, сколько времени потребуется на восстановление механизмов функционирования мирового кредитного рынка. До конца текущего года по нашей оценке, при стагнации спроса в целом рублевые цены на жилье в Московском регионе останутся стабильными", – говорит Владислав Луцков. По мнению Юлии Поляковой, директора по внешним связям УК "Мультиброкер", колебание цен зависит от большого количества факторов. "Главный из них – цены на нефть. Если стоимость барреля останется на том же уровне, что и сейчас, цены на квартиры могут существенно снизиться, и наоборот, с ростом цен на нефть стоимость квартир увеличится", – поясняет эксперт.
Приобретать недвижимость сейчас или еще подождать — вопрос сложный. Однако многие аналитики все-таки не предвещают резкого падения цен. А если кризис действительно повлияет на рынок недвижимости с такой силой, что цены рухнут, тогда, скорее всего, как и в 1998 году, просто ни у кого не будет денег на покупку квартир по таким "смешным" ценам.
Ольга Петрова