Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Земельный рынок в условиях кризиса
Городская недвижимость ,  
0 

Земельный рынок в условиях кризиса

Сегодня земельный рынок находится на пороге очередного этапа развития. Федеральные власти активно взялись за регулирование рынка – что у них получится? Подешевеет ли земля? Еще летом был принят закон о создании фонда содействия жилищному строительству, где будут аккумулироваться земли под застройку. Что будет с этой землей? Кто из девелоперов сможет первым получить доступ к ней?
Земельный рынок в условиях кризиса

Сегодня земельный рынок находится на пороге очередного этапа развития. Федеральные власти активно взялись за регулирование рынка – что у них получится? Подешевеет ли земля? Еще летом был принят закон о создании фонда содействия жилищному строительству, где будут аккумулироваться земли под застройку. Что будет с этой землей? Кто из девелоперов сможет первым получить доступ к ней? Сейчас запрещены все сделки с землей государственных предприятий, которые также могут через аукционы перераспределяться под застройку. Как это повлияет на рынок в целом? Увеличится ли количество земель под промышленные нужды? Эти и многие другие вопросы обсуждались на конференции "Земля как основа девелоперского проекта", организованной компанией AHConferences.

О земельном рынке в условиях кризиса ликвидности и о перспективах его развития на конференции говорилось много и подробно. Михаил Бочаров, заместитель директора департамента недвижимости Министерства экономического развития, поделился информацией о разрабатываемом законе об изъятии неиспользуемых земель. В нем будут четко обозначены причины изъятия, будет прописано, кто из собственников может попасть под категорию нерадивого владельца и к какой ответственности за те или иные нарушения они могут быть привлечены.

Алексей Тонконогов, начальник отдела развития "МДК-Групп", в своем докладе "Будет ли снижаться цена земли?" отметил, что в среднем за 2006–2007 годы по Московской области стоимость сотки выросла на 39%; максимальный рост цен произошел на Киевском, Новорижском и Ярославском шоссе – 63%, 64% и 59% соответственно, а за период 2005–2006-го стоимость сотки по области в среднем выросла более чем на 50%. "Таким образом, за два года c июля 2005 по июль 2007 земля подорожала более чем на 100%. Со второй половины 2007 года на рынке земель темпы роста основательно снизились и по ликвидным участкам до середины текущего года в целом соответствовали темпам роста инфляции, то есть около 18–20% в год. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена либо планировалась к улучшению, а именно на Новорижском, Киевском, Ярославском; по этим направлениям стоимость за указанный период выросла почти на 30%. Существенно подорожали земли по Симферопольскому шоссе и трассе "Дон", которые были несколько недооценены, – сообщил Алексей Тонконогов. – С июля-августа этого года ситуация на рынке земель стала существенно меняться, что связано с основными внутренними факторами (без влияния внешних условий), такими как постоянный рост объема предложения, существенное изменение структуры предложения и спроса, вымывание ликвидных земель с рынка, значительное удорожание подведения коммуникаций и общее снижение ликвидности земель".

По словам эксперта, объем рынка земель в количественном выражении за три года вырос более чем в два раза. То есть на сегодняшний день рынок перенасыщен. "На рынке произошло общее снижение ликвидности продукта, так как этого продукта стало значительно больше, а рынком он не востребован, потому что по большинству характеристик стал существенно хуже. Все вышеуказанные факты приводят к снижению стоимости неликвидных земель, а именно земель, расположенных на значительном удалении от МКАД, с плохими подъездными путями, земель для сельхозпроизводства с удаленными точками подключения к коммуникациям и средними видовыми характеристиками", – говорит Алексей Тонконогов.

Что касается стоимости востребованных земель, то, по словам Алексея Тонконогова, она будет расти с интенсивностью инфляции, поскольку таких земель на рынке крайне мало. "Успех девелоперского проекта на 40% зависит от качества участка, поэтому опытные игроки рынка тщательнейшим образом выбирают будущую площадку, и при наличии необходимой и достаточной информации о земельном активе и соответствии этой информации ожиданиям, инвестиции в этот актив будут практически безрисковыми, причем с доходностью не ниже уровня годовой инфляции", – считает он.

Говоря о кризисном положении на земельном рынке, Антон Белобжеский, главный исполнительный директор группы компаний "Белый мак", отметил положительные стороны создавшейся ситуации, среди которых самое главное – оздоровление рынка за счет уменьшения количества компаний. "Период бурного роста цен на земельные участки завершен, и в ближайшие несколько лет ситуация, сложившаяся на рынке земель в 2005–2007 годах, вряд ли повторится",-считает Алексей Тонконогов.

Активное участие в конференции приняло агентство эксклюзивной недвижимости "Усадьба". Его представлял Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании. В своем докладе на тему земель ИЖС, отведенных под коттеджные поселки и жилые комплексы, он рассказал о рентабельности данных типов застройки, об основных характеристиках форматов застройки, а также о факторах, которые влияют на реализацию того или иного объекта, его динамику и удельную цену продаж.

По словам эксперта, рентабельность застройки того или иного объекта – это многофакторная функция, основными составляющими которой являются объем продаж, маржа и время. На возможность осуществления проекта, динамику и удельную цену продаж влияют ограничения и реализуемость проекта на рынке, а именно: нормативно-правовые ограничения, транспортная ситуация, соответствие типа и категории объекта качеству земельного участка, совместимость отдельных типов застройки, соответствие масштаба проекта потенциалу рынка. «Только по итогам исследования данных факторов можно сделать качественный прогноз динамики и полного периода продаж и, соответственно, создать финансовую модель проекта и рассчитать его экономическую эффективность», – уверен Иван Шульков.

В целом, подводя итоги мероприятия, можно еще раз сделать вывод о том, что, во-первых, выживут сильнейшие и крупнейшие команды среди существующих нынче девелоперов; во-вторых, состояние ступора будет продолжаться как минимум до конца первого квартала 2009 года, после чего, вероятно, наиболее мощным и популярным инструментом могут оказаться ПИФы недвижимости. Из последних тенденций можно выделить некую переориентацию спроса с земель под коттеджное строительство на земли промышленного назначения и торгового сектора. И, наконец, земельный рынок уже перестает быть рынком продавца; ожидается, что в ближайшее время информационное пространство на рынке земли будет более открытым.

Наталья Волкова

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Где заработал — там и потратил: как устроен современный ретейл в БЦ Город, 24 мая, 17:16
Центробанк оценил перегрев на рынке жилья в России Жилье, 24 мая, 17:03
Цены на аренду жилья в Москве на 20–40% превыcили ожидания арендаторов Жилье, 24 мая, 16:17
На строительство арендного жилья на Дальнем Востоке выделили ₽44 млрд Жилье, 24 мая, 14:05
Как сделать загородный дом стильным: тренды в дизайне мебели в 2024 году Дизайн, 24 мая, 13:20
В Москве под гостиницы отремонтируют три исторических особняка Город, 24 мая, 12:30
Центр Москвы обогнал остальные округа по росту цен на новостройки за год Жилье, 24 мая, 11:49
Екатерина Ломтева, Ricci | Жилая недвижимость — о проектах за рубежом Деньги, 24 мая, 11:31
В ГД назвали способы повысить доступность жилья в России Деньги, 24 мая, 11:12
В Госдуме заявили о закрытии «двери под названием «льготная ипотека» Жилье, 23 мая, 17:59
ЦБ заявил о разнице цен на новостройки и вторичное жилье в 55–60% Деньги, 23 мая, 15:33
В ЦБ назвали условия для снижения ставок по ипотеке Деньги, 23 мая, 15:02
Что такое вальмовая крыша и как ее сделать Загород, 23 мая, 14:13
Минфин предложил дать регионам право налогообложения дорогого имущества Жилье, 23 мая, 13:53
Главное Лента