Загородное жилье – надежные инвестиции?
Мировой финансовый кризис и его последствия скажутся на рынке недвижимости не только Москвы, но и Подмосковья. Такого мнения придерживаются многие аналитики в сфере недвижимости.
"Делать прогнозы на данном этапе достаточно сложно, тем не менее отдельные тенденции вырисовываются уже сегодня, – говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – С одной стороны, спрос на загородную недвижимость менее зависим от ипотечных кредитов, чем, скажем, на городскую. С другой стороны, расходы на подобные товары и услуги будут сокращаться, так как общий спрос сместится на товары первой необходимости". К тому же, по ее мнению, спрос может уменьшиться и в связи с опасениями потребителей относительно затягивания реализации проекта или даже ее приостановки. "Девелоперы загородного рынка, в свою очередь, так же как и девелоперы в других сегментах недвижимости, используют заемные средства для реализации своих проектов. В отсутствие кредитного финансирования число заявляемых/реализуемых проектов снизится", – считает эксперт.
Недостаток предложений, правда, вряд ли связанный с кризисом, уже сейчас наблюдается в некоторых секторах загородной недвижимости. Дефицит в среднем ценовом секторе (от 3 до 5 млн долларов США) элитного сегмента хороших домов отмечает Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. По ее словам, сегодня практически нет домов в современном стиле, а спрос на них высокий и превышает предложение. "Появился спрос к дорогим готовым домам на Калужском направлении, где существует дефицит, в отличие от Рублевки и Новой Риги. Вообще, спрос сместился с Новорижского направления в сторону Калужского и Киевского шоссе", – отмечает эксперт. Мария Литинецкая говорит, что недорогой сектор загородной недвижимости сейчас пользуется большим спросом.
Но, по ее мнению, государственная программа "Доступное жилье", в рамках которой делается акцент на малоэтажное строительство, будет способствовать активному развитию сегмента экономкласса. "На данный момент на рынке загородной недвижимости наблюдается дефицит предложения в экономклассе. Хотя стоит отметить, что в последний год большее количество девелоперов заявило проекты в нижнем ценовом сегменте", – говорит эксперт. "На сегодняшний день большая часть проектов такого рода существует пока только на бумаге и представляет собой 5-7-этажные комплексы и микрорайоны, – рассказывает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-новостройки". – Стартуют данные проекты уже в ближайшем будущем, и тогда Подмосковье будет обеспечено своим премиальным сегментом, сочетающим в себе ценовую доступность и высокую "экологичность" жизни".
Что касается удаленности, то в сентябре 2008 года, предложение домовладений дальше 70 км от МКАД по относительным показателям, превысило спрос в два раза. Такие данные приводит Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group. "Существенное изменение произошло в категории домовладений на удалении 31–50 км, по сравнению с августом, когда спрос и предложение были более или менее сбалансированы, в сентябре, благодаря высоким продажам, относительный спрос достиг 30,77% и превысил предложение в полтора раза". По мнению эксперта, значительное превышение предложения над спросом было отмечено по Симферопольскому направлению – в сентябре предложение превысило спрос более чем на 10%. По Калужской дороге спрос превысил предложение в два раза. На не самых популярных направлениях Подмосковья спрос и предложение сбалансированы. "Судя по прошлым периодам, покупатели готовы рассматривать варианты с покупкой загородной недвижимости на непрестижных направлениях", – отмечает Дмитрий Теряев.
К сожалению, спрогнозировать точно, как будет развиваться рынок загородной недвижимости, в кризисных условиях практически невозможно. "Мы предполагаем, что в 2009 году увеличится доля предложений в экономклассе за счет развития сегмента дальних дач, а также перевода поселков, заявленных как бизнес-поселки, в экономкласс", – говорит Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании "НЛК Домостроение". Что касается цен на загородную недвижимость, то, по мнению эксперта, сейчас рынок переживает некоторую стагнацию, поскольку инвесторы пытаются понять, как действовать в изменившихся условиях. "В ближайшем будущем затишье, безусловно, прекратится", – уверен аналитик.
Такого же мнения придерживается генеральный директор компании RODEX Group, Евгений Родионов: "Спрос не только не уменьшится, а увеличится, потому что лучшей альтернативы для защиты денег, чем загородная недвижимость в ликвидном поселке — нет". К тому же эксперт уверен, что предложение на рынке в ближайшее время резко снизится по причине замораживания большого количества вновь открытых проектов у девелоперов мелкого и среднего уровня. "Поэтому нет другого развития событий, (после утихания страстей) как рост цены" - отмечает Евгений Родионов.
Сбудутся ли предположения экспертов или рынок поведет себя как-то иначе? Как говорится, поживем – увидим.
Ольга Петрова