Кто поможет девелоперам?
Еще полгода назад банки с большим удовольствием выдавали деньги на строительство объектов. Кредиторы были уверены в том, что постоянно растущая в цене недвижимость – неизменно ликвидный товар, и не боялись кредитовать проекты даже не особо известных застройщиков. В связи с кризисом ликвидности ситуация на рынке в корне изменилась.
"Сейчас реально могут выдавать кредиты на строительство три банка – это ВТБ, Сбербанк РФ и Газпромбанк", – утверждает Владимир Авдеев, партнер компании S.A.Ricci в ассоциации King Sturge. Другие банки, даже официально не афиширующие прекращение кредитования строительства, денег под него, скорее всего не дадут. Причем заемщик может и не услышать четкого отказа. "Технологии невыдачи кредитов у банков схожие: кто-то резко поднял ставки, кто-то увеличил сроки рассмотрения заявок, кто-то ужесточил требования к обеспечению кредита", – рассказывает Алексей Громаковский, председатель правления RDGroup. Более того, как отмечает Сергей Хорошков, член совета директоров группы компаний "Московский ипотечный центр", в средних и мелких банках кредит получить сейчас невозможно. "Причина проста – они жили за счет иностранных заимствований", – поясняет эксперт. Единственное, на что можно рассчитывать девелоперам от таких банков, – это короткие деньги. По сведениям Владимира Воронина, президента финансово-строительной корпорации "Лидер", мелкие и средние банки выдают средства под обороты, но не длинные кредиты на строительство дома, а короткие, в среднем под 18%. "У банков, может быть, и есть ликвидность, только сейчас ее никто не спешит тратить, – отмечает он. – Последние два месяца кредитов на строительство практически не выдают. Заявки о возможности получения кредита рассматриваются, но физически самих денег от банков не поступает. Случаи выдачи кредитов – единичные".
По данным экспертов, сегодня процентные ставки на объекты строительства могут составлять от 20% до 25% в рублях в год, притом что еще полгода назад девелоперы кредитовались под 12–15%. Так же изменилась позиция банков по отношению к участию собственных средств заемщика в проекте. "До кризиса банки финансировали проекты в соотношении 30% к 70%. То есть собственные средства инициаторов проекта составляли 30%, а заемные – 70%, – напомнил Алексей Громаковский. – На сегодняшний момент соотношение составляет 50% на 50%. Банки не будут кредитовать проект, в который девелопер не вложит более половины его стоимости".
Кроме того, банки ужесточили не только андеррайтинг заемщика, но и требования к самому проекту. "Банки более жестко стали оценивать качество и ликвидность объекта на строительство, которого запрашиваются средства. Кредиторы должны быть уверены в том, что объект не только будет построен, но и найдет своего покупателя, – говорит Владимир Авдеев. – Поэтому, если вы хотите построить объект в маленьком провинциальном городке, а проект находится на стадии разработки, вы нигде не сможете получить на него кредит. Но с получением кредита под объект класса А в центре Москвы, при наличии всех документов и предварительных договоров с арендаторами, скорее всего, проблем не возникнет". По мнению Сергея Хорошкова, с большей охотой сейчас банки выдадут кредит на строительство многоквартирного дома экономкласса, чем на элитное жилье. "Банкиры понимают ликвидность проектов экономкласса и деньги на них дают", – констатирует эксперт.
Что же делать девелоперам, которые не прошли андеррайтинг или не могут себе позволить кредитоваться по таким высоким процентам? Очевидно, что у солидных игроков рынка вариантов выйти из положения больше, нежели у средних и мелких застройщиков. Самый надежный способ реализации проекта – с помощью собственных средств. Однако компаний, которые способны это сделать, не так много.
Крупные девелоперы с низким уровнем заимствования и портфелем уже реализованной недвижимости все-таки могут привлечь банковские деньги под новое строительство, считает Владимир Авдеев. "Для этого нужно закладывать готовую недвижимость, которая уже приносит финансовый поток, – говорит он. – Под готовые активы, а также под активы, которые уже приносят прибыль, есть желающие дать деньги, даже некоторые западные банки".
Менее крупным игрокам рынка Владимир Авдеев советует замораживать объекты, но не брать кредиты под 25% на реализацию проекта. "Дело в том, что сейчас пока не до конца понятен спрос. Поэтому вполне реален такой исход, что здание будет построено, а найти покупателей или арендаторов по цене, которая устроила бы девелопера, будет невозможно. Проект лучше заморозить на 2-3 года и тщательно работать над его концепцией", – советует он Среди альтернативных видов поиска финансирования строительства Владимир Воронин выделяет поддержку правительства Москвы, которое выкупает у девелоперов квартиры под муниципальное жилье и рассматривает возможность строительства муниципального жилья на площадках девелоперов. Другой вариант финансирования – вхождение в бизнес девелопера крупных инвестиционных фондов. "Они не выдают кредиты, но готовы выкупать строительные проекты и входить в акционерный капитал", – отмечает президент ФСК "Лидер". "Сейчас есть несколько крупных потенциальных покупателей, которые пока бездействуют, ожидая коррекции цен на рынке, но в ближайшее время они могут начать приобретения", – говорит Владимир Авдеев. Поэтому, чтобы полностью не похоронить свой проект, некоторым девелоперам придется поделиться бизнесом с более крупными игроками рынка.
В целом ситуация на рынке очень противоречива и меняется с каждым днем, поэтому вряд ли кто-то сможет ответить точно на вопрос, как все-таки выжить девелоперу в новых рыночных условиях.
Ольга Петрова