Недвижимость: опыт возвращает кредит доверия

Кризис мировой финансовой системы принес на российский рынок новую тенденцию: поспешно забрав средства из ненадежных активов, вкладчики сегодня находятся в замешательстве, не зная, куда теперь вложить свои деньги. Боязнь принять решение, основанная на собственных сомнениях инвестора в перспективности тех или иных вложений, подкрепляется и активно раздуваемой паникой в отдельных отраслях рынка. Слухи о грядущем падении цен, заявления ряда девелоперов о прекращении отдельных проектов заставляют инвесторов откладывать покупку квартир и офисов до лучших времен и, возможно, делать выбор в пользу другого актива. Однако насколько справедливы опасения относительно ликвидности долгосрочных вложений в квадратные метры? Если отбросить эмоциональные факторы и сосредоточиться на цифрах и фактах, кредит доверия у недвижимости оказывается одним из самых высоких.

Сколько можно заработать на одной квартире?

Это подтверждает и российская практика. Кризис 1998 года обеспечил высокую доходность тем, кто в то время рискнул вложиться в недвижимость.

В 1996–1997 годах (до середины 1998 года) общая макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации. Так, годовой прирост потребительских цен (в рублях) снизился с 2500% в 1992 году до 11% в 1997-м. Прирост индекса девальвации рубля относительно доллара США снизился со 160–200% в 1992–1993 годах до 7% в 1997-м. Прирост ВВП и промышленного производства в 1997 году составил соответственно 0,4% и 1,9%, что создало условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем.

Непосредственно перед поворотными событиями стоимость 1 кв. м жилья в Москве составляла 950–1100 долларов, в Санкт-Петербурге – 450–500 долларов. После дефолта 18 августа квадратный метр подешевел до 700–800 долларов в Москве и до 290–350 в Петербурге.

Совершенно иной была реакция на кризис рынков недвижимости в городах с преимущественно рублевыми ценами. Так, в Новосибирске рублевые цены выросли с 2,8 тыс. руб. в июле до 3,5 тыс. руб. в октябре, в Томске – с 1,8 до 2,5 тыс. руб., в Волгодонске – с 1,0 до 2,0 тыс. руб. за квадратный метр. В то же время пересчет рублевых цен в долларовые показывает существенное снижение долларового эквивалента: в Новосибирске – с 450 в июле до 200 в октябре, в Томске – с 285 до 155, в Волгодонске – с 170 до 123 долларов за 1 кв. м. Таким образом, к концу 1998 года цены на недвижимость снизились в среднем на 30–40% в зависимости от региона. Снижение цен вызвало оживление на рынке и увеличение числа сделок.

Сегодня, как и в 1998-м, рынок замер в ожидании коррекции. Действительно, история показывает, что после серьезных финансовых потрясений происходит снижение цен на недвижимость. Однако не стоит забывать, что после периода выхода из кризиса, который продолжается от нескольких месяцев до 2–3 лет, происходит возвращение цен на докризисный уровень, а затем их дальнейший рост.

Например, те, кто приобрел квартиру в разгар кризиса, уже через два года могли получить двойную прибыль. Через полтора года, осенью 2002-го, метр в этой квартире подорожал еще на 100 долларов. Итак, инвестированные в 1997-м 500 долларов выросли до 700 в 2002 году. Эти цифры наглядно доказывают, что даже докризисные вложения в жилье обеспечили за четырехлетний период доходность 40%.

"Безусловно, как и любому другому активу, недвижимости присущи определенные риски, однако в среднесрочной и долгосрочной перспективе она все равно позволяет инвестору зарабатывать", – комментирует управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция" Иван Романов.

А можно ли хранить деньги в тумбочке?

Впрочем, инвестору сегодня есть над чем задуматься: вложить ли деньги в банк, заработать на спекуляции с акциями или спасти средства в золотых слитках? Дело, однако, в отсутствии каких-либо гарантированно надежных альтернатив. Если вспомнить тот же девяносто восьмой, то при снижении цен на недвижимость в полтора раза фондовый рынок упал в 40 раз. При этом, несмотря на относительное равновесие, установившееся после 18 августа, акции российских компаний обесценились по сравнению с 1997-м в среднем в 10 раз. График индекса РТС показывает, что курс акций достиг уровня 1997 года только в ноябре 2003-го, а к этому моменту недвижимость уже обеспечила вкладчикам 40%-ную доходность.

В США в период Великой депрессии, когда рынок достиг максимально низкого уровня в 1932 году, акции потеряли 90% своей стоимости. Прошло 25 лет, прежде чем Dow Jones Industrial Average снова достиг уровня 1929 года.

Золото – еще один традиционный актив. 80–90-е годы прошлого столетия для мирового рынка прошли под знаком снижения цен на этот металл. Продолжительность спада цен составляла от 2 до 5 лет. Рост цены на золото, происходящий в настоящее время на рынке, начался после террористических актов 11 сентября 2001 года, когда рухнул американский фондовый рынок. Значительно усилилась тенденция к скупке золота, которое рассматривается как наиболее надежное укрытие для капитала в периоды серьезных международных кризисов. Однако, несмотря на то что в начале 2008 года цена золота превысила рубеж в 1000 долларов за унцию, в сравнимых ценах золото не дошло до пика 80-х – выше 2000 долларов.

Так что найти вложения, защищенные от рисков, – задача сложная. И недвижимость на фоне остальных активов выглядит хоть и не стопроцентно гарантированным вариантом, однако не более рискованным и не менее доходным.

Выживет ли девелопер?

Насколько обоснованны ожидания тех, кто сегодня не торопится заключать сделки с недвижимостью и ждут, что девелоперы снизят цены? Положение последних, действительно, пошатнулось, о чем свидетельствуют заявления некоторых участников рынка о замораживании ряда своих проектов. Рост стоимости заемных средств для девелоперов на 12–15% по сравнению с прошлым годом, с одной стороны, и временный провал покупательского спроса – с другой, заставляют игроков серьезно пересматривать свои портфели. Первой о заморозке бумажных проектов на 10 млн кв. м объявила компания Mirax Group. Затем о намерении продать проекты площадью менее 30 000 кв. м. сообщили в "Системе-Галс". Из-за задолженности по краткосрочным кредитам под наблюдение попала и ГК "ПИК". Масштабы кризиса подтверждаются тем, что заявления о снижении активности исходят даже от наиболее крупных и сильных игроков рынка. "Инком" и "МИЭЛЬ" сообщили, что не собираются останавливать начатые проекты, однако входить в новые тоже не будут.

Тем не менее явного снижения цен пока не происходит. "Сомневаюсь, что на рынке Москвы и Петербурга произойдет серьезное падение цен. Однако наверняка найдутся компании, которые будут демпинговать, просто от недостатка средств на выдачу зарплаты или завершения уже проданных объектов", – считает Иван Романов. В то же время, поскольку из-за кредитного кризиса ряд компаний отменят либо приостановят реализацию своих проектов, позиции тех девелоперов, которым, напротив, удастся сейчас войти в проекты и в срок их завершить, должны укрепиться. К 2011–2012 году, когда, по планам, должен осуществиться вывод на рынок начатых сегодня проектов, мы получим резкий дефицит предложения, а устоявшие во время кризиса девелоперы – значительные конкурентные преимущества. "Недвижимость – это бизнес на века, – уверен Иван Романов. – Людям всегда нужно где-то жить, в каком-то помещении развивать свое дело, поэтому временное снижение активности девелоперов вовсе не значит, что они готовятся к смерти. Напротив, если одни в кризисе неизбежно потеряют, то другим он наверняка позволит зарабатывать".

Заработать позволит и коммерческая недвижимость, хотя с поправкой на финансовый кризис можно ожидать некоторого изменения географии спроса и востребованных площадей.

Наиболее привлекательной останется коммерческая недвижимость в историческом центре, где массовая застройка и появление больших объемов уже в принципе невозможны. Ожидать, что квадратные метры рядом с Кремлем сильно подешевеют, не стоит. Максимум, на что стоит рассчитывать, – это появление возможности приобретения актива в этом месте.

Еще одной тенденцией является миграция рабочих офисов в более дешевые районы, с более адекватной арендной ставкой. "Сокращая издержки, транснациональные компании будут оставлять в центре лишь небольшие по площади офисы и исключительно в представительских целях, а 90% сотрудников будут переводить на окраину", – прогнозирует Иван Романов, компания которого в этом году заявила о строительстве многофункционального комплекса на Головинском шоссе.

Тем не менее эксперты крупных консалтинговых компаний пока не могут прийти к единому мнению относительно востребованности коммерческих площадей в ближайшем будущем.

С одной стороны, из-за ухода с рынка ряда зарубежных компаний, а также сокращения издержек отечественных, на рынке появятся свободные площади и, как следствие, некоторое насыщение спроса качественных офисных помещений. Но противовесом выступит остановка целого ряда инвестиционных проектов, запланированных к реализации в 2009–2011 годах, а следовательно, сокращение предложения и отдаление насыщения рынка.

Какая из тенденций окажется сильнее? Оправдает ли рынок недвижимости ожидания девелоперов и инвесторов? Однозначный ответ на эти вопросы даст только будущее. Очевидно одно: стабильно выигрывает в недвижимости тот, кто, игнорируя кризисную панику, ориентируется на инвестирование в долгосрочные активы.

Милания Буркова