Метро повышает стоимость жилой недвижимости
Улучшение транспортной инфраструктуры может не только повысить ликвидность квартир, но и увеличить стоимость жилой недвижимости. "Транспортная доступность – один из важнейших факторов, влияющих на цену предложения квартиры на вторичном рынке жилья, – считает Люция Казимир, руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ". – В Москве, где проблема пробок стоит особенно остро, наличие метро в непосредственной близости от дома является очень важным критерием, который увеличивает спрос и цену на жилье.
К примеру, можно сравнить районы Чертаново Южное, в котором две станции метро – "Улица академика Янгеля" и "Аннино", – и Бирюлево-Восточное, где метро нет. Исследуемые муниципальные районы находятся в Южном административном округе, равно удалены от центра, прилегают к МКАД, граничат с лесными массивами и имеют практически одинаковое по структуре предложение.
При этом, по данным аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", в Южном Чертанове средняя удельная цена квадратного метра на 11% выше, чем в Бирюлеве-Восточном – 145,0 тыс. руб./кв. м и 130,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Таким образом, при средней площади квартиры в 64 кв. м разница в цене составит больше 900 тыс. рублей».
Близость к метро является важным фактором при выборе квартиры, поэтому строительство новых станций отражается на динамике цен в этих районах.
По данным аналитического центра irn.ru, цены на недвижимость растут задолго то того, как в районе появляется метро. "Любая информация об изменении инфраструктуры влияет на стоимость недвижимости. Однако на начальном этапе изменение цены не настолько существенно. Чем ближе открытие станции, тем заметнее меняются цены. Этот процесс схож с покупкой квартиры на первичном рынке: на стадии котлована – одна цена, на этапе реализации объекта – уже другая", – говорит Андрей Кузнецов, директор отделения "Центр ипотеки" компании "БЕСТ-Недвижимость".
"Влияют на ценовую картину и объявления о строительстве новых станций метро. Но ситуацию с ценами, следующую за первой информацией, уже можно вписать в стандартную схему, – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ". – Согласно этой схеме, цена на недвижимость в районе резко поднимается в момент объявления о планах строительства здесь очередной станции метро. В последующие годы (а дело это небыстрое), когда активность СМИ по этим темам становится меньше, цены откатываются на более разумный уровень. И только когда станция уже находится на стадии открытия, происходит еще одна волна повышения цен, "задирающая" их на уровень даже чуть выше, чем после первого объявления. Такая схема – "небольшой подъем – коррекция – вторичное повышение" – наблюдается сейчас в Строгине, находящемся в настоящий момент на стадии умеренных цен – даже точное знание жителей и потенциальных покупателей недвижимости в этом районе мало сказывается на стоимости недвижимости. Одним словом, планы оцениваются покупателями дешевле, чем реальные построенные объекты. Но тем не менее всегда сначала происходит "продажа новости", а уже потом "продажа объекта".
Большинство экспертов соглашаются с тем, что открытие метро влияет на стоимость недвижимости в районе, но серьезного роста цен в связи с этим все-таки не происходит.
"Достаточно трудно оценить точный процент роста цен на жилье в районе, где появилась новая станция метрополитена, -– считает Андрей Кузнецов. -– Опираясь на наш опыт, можно говорить о росте порядкае 10% процентов роста". "На данный момент большого влияния на стоимость квартир мы не видим. Сейчас, когда цены на недвижимость высокие, а предложение в Москве не велико, важен статус квартиры, -– отмечает Светлана Фуфаева, пресс-секретарь ГК "МИАН". –- Однако два года назад, когда было начато строительство метро в районе Строгино, рост цен на квартиры там составил до 15% (за три3 летних месяца)".
Нельзя сказать, что строительство метро одинаково влияет на стоимость квартир в разных округах и районах Москвы, считают эксперты. "Близость к метро в районе Кутузовского проспекта не так важна, как, скажем, в ВАО, где преобладает категория экономкласса", – говорит Светлана Фуфаева.
По словам Андрея Кузнецова, если новая станция привнесет удобство в передвижение для жителей соседних районов, то это может отразиться и на стоимости недвижимости в ближайших микрорайонах. "Но влияние на цены будет не столь заметным", – уверен эксперт. По данным аналитического центра irn.ru, открытие новой станции метро "Строгино" увеличило стоимость жилья в этом районе на 10%. В соседнем районе Митино за счет этого недвижимость подорожала только на 5%.
В заключение стоит отметить, что появление метро в основном отражается только на стоимости недорого жилья; бизнес-класс и тем более элита никак на это событие не реагируют. Покупателей этих сегментов гораздо больше интересуют удобные дорожные транспортные развязки, нежели близость метро.
ОЛЬГА ПЕТРОВА