Эконом-класса в столице больше не будет?

После резкого скачка цен на недвижимость в январе-апреле этого года было выстроено много прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации на рынке. Выдвигались даже взаимоисключающие предположения: от обрушения рынка и падения цен вдвое до, наоборот, двукратного роста стоимости квадратного метра. В действительности некоторое сезонное снижение покупательской активности привело лишь к плавному замедлению роста цен, которое пока сложно назвать стагнацией.

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", величина недельного прироста стоимости жилья в мае составляла порядка 0,7% в неделю, тогда как в первые месяцы 2008 года "этот показатель всегда превышал 1% в неделю и нередко доходил до 2%". Это свидетельствует, по мнению аналитиков ИРН, об истощении потенциала рынка к росту, и является, возможно, началом весьма длительного периода стагнации.

Однако Бюро недвижимости "Агент 002" приводит несколько иные данные, касающиеся роста стоимости квадратного метра в последнюю майскую неделю: "За последнюю неделю мая в сегменте эконом-класс стоимость квадратного метра новостройки выросла на 7,2%. Предложение снизилось за неделю на рекордные 56,5% и составляет всего 323 объекта". Казалось бы, резкое снижение предложения при продолжающемся росте цен говорит о том, что рынок еще "не остыл". Тем не менее замечает ведущий аналитик БН "Агент 002" Татьяна Макеева, сложно строить прогнозы, исходя из данных всего лишь одной недели: недельный индекс "очень чутко реагирует на изменения на рынке, поэтому может быть подвержен довольно сильным колебаниям, наиболее понятной будет ситуация по результатам месяца, когда цифры отражают не "горячий рынок", а общую динамику его изменений".

По мнению г-жи Макеевой, этот всплеск активности (видимо, уже последний в наступающем "мертвом сезоне") не будет серьезно влиять на общую ситуацию: "Летом на рынке недвижимости традиционно происходит спад, так что нет оснований полагать, что квартиры будут дорожать. Скорее всего, цены будут держаться примерно на прежнем уровне, возможна некоторая коррекция от 3 до 5%. Однако, как показали последние месяцы, на рынок недвижимости в большей степени стали оказывать влияние психологические факторы, которые могут вызвать желание инвесторов избавиться от вложений в недвижимость в случае прекращения роста цен, что может произойти в летний период. Таким образом, на рынок может выйти огромное количество квартир. И то, каким будет рост предложения и, соответственно, изменение стоимости квадратного метра, будет зависеть от выдержки собственников". Иными словами, если у инвесторов, образно говоря, сдадут нервы, у тех, кто запланировал покупку жилья на лето, появятся неплохие шансы приобрести его по не слишком завышенной цене.

"Уже сейчас, – добавляет директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков, – рост цен плавно замедляется и, по нашей оценке, в ближайшее время остановится совсем. На рынке новостроек Московской области можно наблюдать проявление этой тенденции: прирост цен по итогам мая снизился до -0,5%, хотя еще в марте составлял +9,7%. На вторичном рынке темпы роста цен в мае снизились с 5–6% до 1–2%". Коррекция цен, по мнению Владислава Луцкова, возможна, но не по всему рынку, а по ряду объектов, которые были переоценены в период ажиотажного спроса первого квартала. "Снижение, или стагнация возможна на отдельных сегментах вторичного жилья, которое было переоценено в период интенсивного роста цен на рынке", – уверяет заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Дмитрий Дементьев.

Тем не менее даже начавшаяся стабилизация и предполагаемая коррекция чересчур переоцененных объектов не может остановить вымывания жилья эконом-класса со столичного рынка. При нынешнем уровне цен "эконома" в столице практически не осталось, и с течением времени его будет становиться все меньше, считают аналитики. "Эконом-класс в объеме предложения составляет на сегодняшний день не более 5%", – сообщает Владислав Луцков. – Как правило, это объекты, расположенные в удаленных районах Москвы. В столице объекты эконом-класса если и строятся, то в районах за МКАД, в районах комплексной застройки. Порядка 27% в общем объеме предложения новостроек Москвы составляют новостройки среднего класса, куда входит и типовой монолит, и отдельные серии панельного домостроения. Они также расположены ближе к МКАД, как в пределах Московской кольцевой, так и в московских районах за МКАД. Превалирует же в предложении жилье более дорогого, более высокого класса, лидером по объему предложения является бизнес-класс".

Иными словами, при огромном неудовлетворенном спросе и при постоянном сокращении объема предложения жилье, которое по всем меркам нельзя никак отнести к классу выше "эконома", все чаще уходит по цене "бизнеса". "Стабильный уровень инфляции и опережающий его рост себестоимости строительства предрасполагают к постоянному росту цен на квартиры в новостройках, особенно при учете снижения количества предложений", – говорит Дмитрий Дементьев. "Объем предложения начал снижаться еще с ноября прошлого года, – объясняет Татьяна Макеева. – В мае он сократился в 2,5 раза по сравнению с апрелем – это вызвано тем, что спрос на квартиры эконом-класса, оставаясь высоким, вызвал резкий рост цен, и в этой ситуации застройщики, заинтересованные в максимальном извлечении прибыли, предпочитают отложить продажи до осени, когда традиционно рынок оживает и происходит очередной рост цен". Таким образом, даже при сезонном ограничении спроса сокращение предложения будет неизбежно подталкивать цены вверх, а значит, даже эти весьма скромные 5% недорогого жилья будут таять, а новостройки эконом-класса не перестанут "вымываться" со столичного рынка, уверены аналитики.

Анастасия Сторожева