Спасение – за МКАД

Когда в Москву приходит жара, на рынке недвижимости начинается штиль… Из года в год эта тенденция повторялась, но нынешним летом о "штиле" можно говорить лишь с большой натяжкой: и спрос, и цены медленно, но верно продолжают расти.

"В течение июня стоимость московской недвижимости выросла на 2,5–3%. Рост произошел за счет увеличения цен квартир на вторичном рынке, а новостройки росли не столь быстро", – комментирует ситуацию директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. Ежемесячную динамику цен на новостройки большинство аналитиков сопоставляют с уровнем инфляции – 1–2%.

По словам руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, драйвером рынка новостроек по-прежнему остается эконом-сегмент – в нем сосредоточен платежеспособный спрос и две трети всего предложения. Однако сегодня этот спрос не удовлетворен. По данным бюро недвижимости "Агент 002", этим летом предложение в эконом- и бизнес-классе снизилось на 4%.

"Из-за быстрого сокращения недорого жилья на рынке времени на долгие раздумья у покупателей не осталось", – утверждает директор департамента инвестиционного консалтинга компании "Домострой" Куренков Сергей.

Особенно нужно поторопиться участникам ипотечных программ: каждая неделя промедления может обойтись в 1–2% годовых, ведь ставки кредитов растут.

Не только рост цен, но и сокращение интересных проектов на рынке всерьез тревожит покупателей. По словам руководителя исследовательского центра компании "Миэль –Новостройки" Бориса Флексера, на сегодняшний день первичные продажи ведутся только в 280 новостройках, это на 13% меньше, чем в прошлом году.

"На рынке сегодня чуть более 32 тысяч квартир", – уточняет Дмитрий Таганов. Для Москвы это ничтожно мало.

"Из-за низкого предложения в эконом-классе стоимость квадратного метра в сегменте практически сравнялась по всем округам Москвы и теперь не зависит от расположения квартиры и ее качества", – отмечает Елена Макеева. Как следствие, возрос спрос на объекты бизнес-класса. По данным компании Penny Lane Realty, средняя цена квадратного метра в бизнес-классе в июне составила 6000–15000 долларов.

Выросли цены и на элитное жилье. По словам генерального директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, динамика цен составила от 1 до 3,5%. В числе причин роста Новикова называет: сокращение числа площадок в связи с запретом на точечную застройку, увеличение доли социального жилья и растущие траты на энергоносители и технологии, например, реновацию бывших промышленных зон.

В результате цена "квадрата" в элитном жилье сегодня достигла уже 22 000 долларов. Во многих объектах ЦАО цена метра уже больше 40 000 долларов. Например, цена "квадрата" в доме №10 Большого Палашевского переулка, расположенного рядом с Патриаршими прудами, – 39 500 долларов.

Тем не менее спрос остается высоким, поэтому и привычных летних акций на рынке недвижимости практически не найти. Скидки этим летом предлагают лишь компании "ПИК" (4%) и "Дон-Строй" (10% при единовременной оплате).

По словам Елены Макеевой, из-за дефицита жилья эконом-класса сегодня покупает недвижимость лишь малая часть граждан, а большинство – либо надеется на снижение цен, либо уже простилось с надеждой приобрести квартиру в Москве и рассматривает варианты в среднем и дальнем Подмосковье.

Эксперты отмечают высокие шансы области надолго перехватить лидерство у рынка Москвы.

"Потребители все больше отдают предпочтение крупным самодостаточным микрорайонам в ближайшем Подмосковье. Данный класс продается по относительно невысокой цене, отличается развитой инфраструктурой и транспортной доступностью", – говорит аналитик инвестиционной компании "МГСН" Евгений Сокол. По данным корпорации "Инком", средняя стоимость "квадрата" в Подмосковье сегодня равна 3,4 тыс. долларов, то есть как минимум вдвое дешевле московского. Евгений Сокол называет меньшую сумму – 2705 долларов. Подобные цены действительно еще можно найти в прайс-листах строящихся объектов Подольска, Балашихи, Красногорска, Люберец, Апрелевки…

Безусловно, вкладывать в них лучше на этапе "котлована" – ежемесячно эти объекты дорожают более чем на 2,5%. Именно такими темпами росла цена комплекса "Красная горка" в Люберцах (в марте квадратный метр стоил 2 566, а в июне – уже 2 781долларов).

Для клиентов подорожание жилья – неприятная неожиданность, а для застройщиков – всего лишь часть просчитанной стратегии. Экспертам уже давно известно, что к осени на рынке снова начнется лихорадка цен. "В этот период можно будет ожидать увеличения стоимости квадратного метра на 2–5% в месяц", – говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Вырастут цены и на Подмосковном рынке. "До конца года цены будут расти на 1,5–2% в месяц", – комментирует Евгений Сокол.

Застройщики будут выводить квартиры на рынок порционно, основной упор сделав на период деловой активности – август-октябрь. По словам генерального директора агентства недвижимости "МИАН" Нины Кузнецовой, "полноценного выброса" на рынок новых квартир не произойдет. Поэтому стоимость "квадрата" к концу года выйдет на максимальный уровень". Что может значить слово "максимальный" на сверхдорогом рынке? Очевидно, констатацию факта, что по цене квадратного метра Москва уже скоро может догнать самый дорогой город мира – Лондон.

Екатерина Васёва-Мирская