Элита не нуждается в инфраструктуре
Согласно результатам исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, расположенных в пределах ТТК, проведенного аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости, из 46 объектов, присутствующих на первичном рынке жилья 21 новостройка не включает в себя объекты внутренней инфраструктуры. При этом из 25 домов, предполагающих подобные объекты, 10 обходятся минимальной инфраструктурой, направленной на удовлетворение основных потребностей жителей (например: магазин, службы сервиса, аптека). Еще в 8 новостройках присутствует только необходимая внутренняя инфраструктура (включает в себя минимальную, частично дополненную объектами общественного питания, развлекательного, спортивно-оздоровительного назначения) и только 7 домов располагают развитой внутренней инфраструктурой, которая может включать спортивно-оздоровительный комплекс, аква-парк, бассейн, центр Spa, салон красоты, рестораны, кафе.
Однако так было не всегда. В 90-е годы образу элитного жилья в головах потенциальных покупателей скорее соответствовал турецкий пятизвездочный отель (например, жилой комплекс "Алые Паруса"), внутри которого имеется все необходимое для полноценной жизни, а территорию окружает высокий забор с вооруженной охраной на каждом КПП. Но к началу XXI века так основательно загораживаться от внешнего мира стало менее актуально. Благодаря росту благосостояния граждан и развитию города необходимость содержать большое количество объектов внутренней инфраструктуры в элитном жилом комплексе пропала.
Сегодня классический элитный дом в столице – это небольшое здание примерно до 50 квартир. Если число квартир в доме за 50 то, скорее всего, этот объект ближе к верхней границе бизнес-класса. Элитное жилье, прежде всего, включает в себя такие параметры как: индивидуальность, эксклюзивность, камерность и клубность. Поэтому интегрировать в такие дома рестораны, аква-парки и спортивно-оздоровительные комплексы не так то просто. Обычно застройщики сталкиваются с двумя основными проблемами: нехватка площадей и противоречие с идеей камерности дома. Другими словами современная концепция такого типа жилья просто не предполагает наличия в них развернутой инфраструктуры.
Также следует отметить, что внутренняя инфраструктура существенно увеличивает стоимость элитного объекта, но при этом зачастую остается невостребованной. Например, пятидесяти проживающих в доме семей явно недостаточно чтобы загрузить работой ресторан, салон красоты или спортивно-оздоровительный комплекс. Не говоря о том, что многие из жителей элитных домов предпочитают есть у нескольких любимых поваров, ходить к личному стилисту и заниматься спортом в кругу друзей. Поэтому даже они не станут постоянными потребителями комплекса услуг, предлагаемых им внутренней инфраструктурой.
В итоге данные объекты становятся попросту убыточными. Пустить в свой дом посторонних граждан "с улицы", чтобы за их счет нагрузить работой объекты инфраструктуры и вывести их хотя бы на самоокупаемость тоже нельзя. Этот шаг приведет к уничтожению клубной атмосферы, которая является одним из основных атрибутов элитного объекта. В итоге, по результатам исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, проведенного аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости, тенденция к уменьшению объектов инфраструктуры в наиболее элитном сегменте рынка прослеживается довольно четко. В конце 1997 году, когда на рынке появился первый дом с внутренней инфрастуктурой – Агаларов Хаус – цены в нем в 2,5 раза превышали средние цены на рынке элитного жилья. Тогда средняя цена 1 кв. м в элитном жилье составляла 2200 долл., а в Агаларов Хаус она была 5500 долл. К началу 2008 года это соотношение коренным образом изменилось. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в доме без внутренней инфраструктуры составляет 21,6 тыс. долл., а в доме, где присутствует внутренняя инфраструктура - 13,8 тыс. долл. Это говорит о том, что такая инфраструктура наиболее характерна для многоквартирных новостроек хорошего бизнес-класса.
Такая же ситуация и в загородной недвижимости. Самые престижные направления (Рублево-Успенское и Новорижское) уже насыщены объектами инфраструктуры. Поэтому даже в загородных поселках ее строительство все менее актуально. Обычно социально значимыми объектами (школа, детский сад, больница и т.д.) пользуются жители не одного, а нескольких поселков. Учитывая однородный социальный статус проживающих в них людей, подобная практика становится вполне возможной.
Получается, что строительство загородных объектов инфраструктуры оправданно только в том случае, если само подмосковное направление не насыщено ими в достаточной мере. Сейчас по данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья проведенного аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости, активно осваиваются Дмитровское, Калужское и Киевское шоссе. Вероятнее всего они будут следующими направлениями, где инфраструктура получит заметное развитие. Но в данном случае, следует отметить, что это не престижные "элитные" направления. Поэтому, если строительство инфрастуктурных объектов еще долгое время и останется весьма востребованным, то лишь в сегменте бизнес-класса, в то время как насыщение элитного сегмента недвижимости инфрастуктурой уже фактически произошло. И сейчас объем вода новых объектов в этом секторе рынка постепенно снижается.