Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Офисы ранжируют по машиноместам
Городская недвижимость ,  
0 

Офисы ранжируют по машиноместам

Новая система классификации офисной недвижимости, которую несколько консалтинговых компаний планируют выпустить в этом году, предусматривает и новые нормативы для офисных парковок — машиномест теперь должно быть больше. Но дешевле они не станут — новые технологии, наоборот, могут увеличить их стоимость.
Офисы ранжируют по машиноместам

Новая система классификации офисной недвижимости, которую несколько консалтинговых компаний планируют выпустить в этом году, предусматривает и новые нормативы для офисных парковок — машиномест теперь должно быть больше. Но дешевле они не станут — новые технологии, наоборот, могут увеличить их стоимость.

Четыре крупнейшие консалтинговые компании Москвы еще в 2003 году в рамках создания классификации офисной недвижимости определили, сколько машиномест должно быть у уважающего себя бизнес-центра — как минимум одно на 100 кв. м арендуемой офисной площади. С тех пор количество машиномест стало важным конкурентным преимуществом — волноваться о безопасности автомобиля бизнесменам надоело. Офис стал лицом фирмы, и если ее клиенты не могут бросить свой автомобиль на гостевой парковке, солидные компании не станут арендовать площади в таком здании. Появление высококлассных бизнес-центров с просторными паркингами за границами Садового кольца подлило масла в огонь — нормативы устарели. Арендаторам 500 кв. м стало мало 3-5 машиномест на всю фирму. По словам Регины Лочмеле, руководителя отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International, теперь в бизнес-центрах, расположенных в районе от Садового кольца до ТТК, одно машиноместо должно приходиться на 70-80 кв. м арендуемой офисной площади, а в районе от ТТК до МКАД — уже на 50-60 кв. м. Ожидается, что эти критерии будут включены в новую классификацию офисной недвижимости, которую планируется выпустить в этом году.

Под землю

Организовать наземную парковку в бизнес-центрах, расположенных внутри Садового кольца, очень тяжело — участки в центре и так небольшие, поэтому хочется каждый метр использовать с максимальной выгодой. Даже 50 кв. м земли девелопер предпочитает застроить 10 офисными этажами, каждый метр на которых сможет сдать в аренду по $800-900, нежели отдать под стоянку 10 автомобилям, с чего он будет иметь не больше 5000 долл. в месяц. И то если сдаст их по максимальной ставке аренды для парковочных мест — 500 долл. в месяц.

В этой ситуации выходом чаще всего становится организация подземной парковки. Так, например, в комплексе "Москва-Сити", застроенном многоэтажными офисными башнями, места под наземную парковку совершенно нет, поэтому девелоперы оборудуют вместительные подземные паркинги. Правда, практически ни в одном из сданных проектов "Москва-Сити" их пока нет — только предусмотрены. По мнению Марии Котовой, директора отдела исследований компании Knight Frank, ситуация понятнатолько с двумя объектами — бизнес-центрами "Башня на набережной" и "Федерация".

В первом предусмотрен один 3-уровневый паркинг для всего комплекса. "Арендаторам предоставляется одно машиноместо на 150 кв. м арендуемой площади офиса, что является стандартным показателем для современных бизнес-центров класса А", — говорит она. Однако такого соотношения недостаточно даже по устаревшей классификации офисной недвижимости. Ну а когда ее, наконец, пересмотрят и опубликуют, будет совсем несолидно. Да и так ясно, что для здания общей площадью 17,5 тыс. кв. м сотни машиномест недостаточно. С другой стороны, девелопер бизнесцентра уверяет, что парковка рассчитана на 1000 машиномест. Тогда не понятно, почему при изобилии мест арендаторов так скудно ими обеспечивают.

В комплексе "Федерация" предусмотрена 6-уровневая подземная парковка на 3,5 тыс. машиномест. Общая площадь двух башен составляет 423 тыс. кв. м, но офисы займут меньшую ее часть. «Организация 2-уровневой подземной и 8-уровневой наземной парковок с мойкой предусмотрена также в бизнес-центре "Северная башня"», — добавляет Регина Лочмеле.

Гости из будущего

Правда, подземный паркинг можно построить не везде — в центре города этому часто препятствуют линии метрополитена и подземные коммуникации. Кроме того, его организация обходится дорого, ведь строить под землей гораздо сложнее, чем на поверхности. Множественные ограничения и высокая стоимость подобных работ заставляют девелоперов придумывать ноу-хау, ведь их проекты должны быть не только конкурентоспособными, но и рентабельными. Так, сегодня, помимо наземной парковки, расположенной вокруг здания, и подземной, начинают организовывать структурные, ячейковые парковки, а также стоянки на крыше.

Последние два типа пока не получили широкого распространения, но структурные парковки строят уже несколько девелоперов. Это отдельное здание, чаще 2- или 3-уровневое, выстроенное за или рядом с бизнес-центром. Такая парковка будет у бизнесцентра "Кругозор" на улице Обручева, что позволит обеспечить там одно машиноместо на 75 кв. м арендуемой площади. В качестве альтернативы подземным и наземным парковкам эксперты называют паркинг, расположенный на крыше здания. Однако, учитывая многочисленные ограничения, его можно организовать только на крыше малоэтажного здания. Поэтому в офисных комплексах они пока не применяются — есть только один прецедент в торговом центре "Л-153" в Марьино. Для его новых посетителей это своего рода аттракцион, а вот постоянные постепенно перестают его жаловать, особенно когда ломаются эскалаторы и за машиной наверх приходится идти пешком. К тому же, по словам Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости", при оборудовании парковки на крыше необходимо сократить шаг колонн, чтобы здание не просело от веса автомобилей; предусмотреть длинные въездные и выездные рампы, проходящие через все уровни комплекса и специальные желоба для уборки снега.

И уж совсем новый тип парковки, который только-только появляется в Москве, — ячейковая парковка. "Прибывший автомобиль ставится в специальный механизм-приемник, который перемещает его в свободную ячейку и хранит, пока владелец не вернется за ним", — рассказывает Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость". Для того, чтобы забрать автомобиль, владелец использует магнитную карту. Эксперты считают, что это наиболее компактный способ хранения транспорта, который требует минимального пространства — в нем не нужны въездные рампы, места для разворотов и т.д., как в обычной парковке. В бизнесцентрах их пока еще нет, Блохин вспомнил только сооружающийся около станции метро "Тверская" многоуровневый подземный паркинг, в котором будет применяться ячейковый механизм.

Все включено

Есть арендаторы, которые по наивности своей еще надеются на то, что минимум машиномест владелец офисного здания обеспечит им бесплатно, а остальное можно приобретать за дополнительные деньги. Миф о бесплатных парковках нужно развенчать — их не бывает. Хотя в некоторых бизнес-центрах, как, например, в "Туполев Плаза", одно-два машиноместа действительно предоставляются. Однако эксперты в один голос уверяют, что в таких случаях стоимость парковки просто заранее включена в ставку аренды. Поэтому собственники зданий, а также консультанты удивленно улыбаются, когда потенциальный арендатор спрашивает о положенных ему бесплатных машиноместах. Например, внутри Садового кольца бесплатных машиномест вообще нет — ни под землей, ни на поверхности. Те затраты, что были вложены в их обустройство, а также полезные офисные площади, которыми пришлось «пожертвовать», чтобы разместить парковку, не оставляют девелоперу иного выбора, кроме как взимать за ее использование плату.

Поэтому в подавляющем большинстве бизнес-центров класса А, в которых парковки обычно подземные, за аренду места нужно платить. Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, говорит, что около 70% зданий такого класса имеют подземную платную парковку. По его данным, примерно 45% бизнес-центров класса А имеют также наземную платную парковку — в тех случаях, когда размеры участка позволяют ее организовать. Таким образом, бесплатные машиноместа есть не более чем в 10% зданий этого класса.

Доля подземных парковок в сегменте класса В гораздо ниже. По данным Чепцова, их имеют не более 15% всех бизнес-центров этого класса. Около 80% из них оборудованы наземной автостоянкой, за пользование которой, впрочем, все равно приходится платить. Единственные объекты, на которых бываютбесплатные парковки, — это офисные особняки. "Чаще всего такое встречается при сдаче в аренду особняков и небольших отдельно стоящих зданий одной компании", — соглашается Регина Лочмеле. Около половины особняков имеют огороженную территорию, на которой можно разместить в среднем от 5 до 15 машин. Впрочем, и в этом случае стоимость аренды парковочного места обычно также включена в общую ставку аренды здания.

Дорогого стоит

Стоимость аренды парковочных мест в московских бизнес-центрах является одной из самых высоких в Европе. "Поскольку спрос сильно превышает предложение, владельцы зданий могут позволить себе сильно завышать ставки, снимая большую маржу", — с сожалением констатирует Мария Котова. Сейчас стоимость аренды одного машиноместа под землей в бизнес-центрах класса А в Москве составляет 250-300 долл. в месяц. Аренда места на наземном паркинге обходится дешевле — 150-195 долл. в месяц. В отдельных случаях машиноместа стоят дороже — в центре города, в престижном бизнес-центре. Таким образом, цена зависит и от класса здания, в том числе качества строительства и набора оказываемых сервисных услуг. "Ставки аренды в бизнесцентрах класса А колеблются в диапазоне от 230 до 550 долл. за место в месяц", — говорит Мария Котова. Так, в бизнес-центре на Моховой улице, д. 7, парковка стоит как раз 550 долл. Это связано с тем, что здание находится в центре Москвы, и парковка у него крайне маленькая. По мнению Сергея Лобкарева, цена подземной парковки зависит также от стоимости дополнительных инженерных систем: обязательными являются системы кондиционирования, которые удаляют выхлопные газы, противопожарные системы и освещение.

Увеличивают стоимость парковки и дополнительные услуги. Они могут как включаться в ставку аренды, так и оплачиваться отдельно. Так, от охраны автомобиля не откажешься, поэтому такая услуга уже включена в стоимость аренды. Остальные сервисы — мойка или ремонт машин — встречаются в бизнес-центрах не так часто, как хотелось бы многим арендаторам. Появление новых нормативов, предусмотренных классификацией офисной недвижимости, по мнению экспертов, не окажет особого влияния на стоимость аренды.

Конкуренция бизнес-центров сдерживает возможный рост тарифов. Между тем, применение новых технологий может способствовать их небольшому повышению.

Тамара Мельникова

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
«Дом.РФ» отметил стагнацию цен при росте спроса на новостройки Жилье, 24 июн, 15:33
В Госдуму внесли законопроект о модернизации коммунальной инфраструктуры Жилье, 24 июн, 15:26
В Москве стали строить в 1,5 раза больше коммерческой недвижимости Город, 24 июн, 14:29
Путин поручил рассмотреть ввод льготной ипотеки для педагогов колледжей Деньги, 24 июн, 13:50
9 предметов времен СССР, которые используют в современных интерьерах Дизайн, 24 июн, 13:00
В Москве запустили онлайн-услугу по перерасчету платежей за ЖКУ Жилье, 24 июн, 12:48
В «Домклик» оценили цены на аренду жилья в районах Санкт-Петербурга Жилье, 24 июн, 12:02
Остоженка возглавила рейтинг районов Москвы с самым дорогим жильем Жилье, 24 июн, 11:12
Не остаться без денег или квартиры: шесть признаков арендатора-мошенника Жилье, 24 июн, 09:46
Росреестр сообщил о двух рекордах с ипотекой в новостройках Москвы Жилье, 24 июн, 09:15
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Главное Лента