Комплексная застройка в Москве возможна только за счет освоения промзон
По данным ГУП НИиПИ Генплана Москвы, потенциал столичных площадок под строительство составляет 30 млн кв. м. Основная масса заявленных "квадратов" сегодня представляет собой промзоны, за счет вывода которых город планирует наращивать объемы жилых и коммерческих площадей. На прошлой неделе главный архитектор НИиПИ Генплана Владимир Коротаев сообщил о том, что инвестиционно привлекательных территорий для нового строительства в Москве хватит на ближайшие 50 лет. При этом, отмечая высокий потенциал многих готовых к выводу промзон, столичные застройщики по-прежнему предпочитают возводить дома в районах массовой застройки начала 90-ых.
За последние 15 лет территория Москвы увеличилась на 15%. Этот прирост, в основном, произошел за счет так называемых "новых районов", расположенных за МКАД. Бутово, Митино, Марьино, Куркино, Жулебино сегодня носят статус "развивающихся территорий". Микрорайоны активно застраиваются, там развивается социальная инфраструктура, а население растет в геометрической прогрессии. Очевидно, что в ближайшее время ресурсы под комплексное строительство там будут исчерпаны. Однако, по оценкам столичных застройщиков, переводить эти микрорайоны в разряд площадок точечного строительства еще рано. "Сегодня эти районы активно уплотняются, точечное строительство ведется параллельно с комплексным", - рассказал "РБК-Недвижимости" руководитель отдела инвестиций компании "Пересвет-Девелопмент" Сергей Баранов. Согласно планам московских властей, массовая застройка этих районов выходит на финишную прямую. К примеру, программа комплексного освоения Южного Бутова стартовала еще в 1992 году. По расчетам чиновников, освоение района закончится к 2010 году. "Пока существует возможность посадить на площадке 5-6 домов, микрорайон еще можно отнести к разряду комплексной застройки", - объясняет пресс-секретарь компании "С-Холдинг" Оксана Басова.
Районы более или менее сложившейся застройки всегда пользовались у застройщиков повышенным спросом. Прежде всего это связано с возможностью экономии при подключении дома к инженерным коммуникациям города и использованием существующей транспортной системы. Второй немаловажный фактор - сложившаяся инфраструктура района, позволяющая не возводить дополнительно объекты социального назначения, а использовать существующие. "Не всегда удается воспользоваться всеми преимуществами точечного строительства. Порой, для подключения дома к инженерным коммуникациям требуется переложить существующие инженерные сети или проложить новые, - поясняет Баранов - А предлагаемые на конкурсах и аукционах проекты все чаще обременяются строительством поликлиники или школы". Директор по связям с общественностью концерна "Крост" Екатерина Семихватова добавляет, что "в случае, если стоимость обременения высока, выгоднее отказаться от объекта".
Рассуждая о долгосрочных планах, эксперты отмечают, что освоение промышленных зон с выводом существующих предприятий дает едва ли не последние земли в Москве, где возможно комплексное строительство. "В Москве площадок под массовое строительство практически не осталось. Фактически комплексная застройка возможна только за счет промзон и переселения ветхого фонда", - рассказал "РБК-Недвижимости" руководитель отдела продаж Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. Однако, как отмечают застройщики, оба варианта получения и дальнейшего освоения площадок под строительство спряжены с целым рядом трудностей. "Процесс вывода промышленных объектов только начинается. Он довольно длителен, трудоемок и капиталоемок. Кроме того, возникает большой вопрос: на каких условиях и в каком виде эти площадки будут передаваться или распределяться застройщикам? - рассуждает заместитель генерального директора компании "Новая Площадь" Евгений Фетисов. - Ответ на него будет играть значительную роль в определении перспективности той или иной площадки". Вместе с тем, в неформальных беседах представители строительных компаний признаются: рано или поздно застроят все – застройщикам необходимо загружать мощности.
Среди наиболее инвестиционно привлекательных площадок, объединенных программой столичного Правительства по выводу промышленных предприятий за черту города, игроки рынка единогласно отмечают промзону в районе Павелецкого вокзала. Ее общую площадь чиновники оценивают в 213 га. По данным НИиПИ Генплана, на месте ликвидируемых и выводимых на столичные окраины предприятий будет построено 1,5 млн кв. м жилья, офисов и гостиниц. Аналитики рынка прогнозируют, что за право освоения участков вблизи Садового кольца развернется наиболее оживленная борьба среди потенциальных инвесторов.
В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" говорят о промзонах "элитного предназначения" - территориях, объединенных городской программой "Золотой остров", и площадке на месте бывшего завода "Каучук" Хамовниках. В начале 2006 года Градостроительный совет при мэре Москвы одобрил концепцию развития Болотного остова. В непосредственной близости от Кремля будут построены торгово-развлекательные комплексы, гостиницы, жилье и офисы. Общая площадь застройки составит 40 га. Сегодня участками на "Золотом острове" владеют группа "Гута", компания "Декра", "Роснефть" и др. В рамках освоения территорий бывшего завода "Каучук" заявлено строительство многофункционального комплекса площадью около 380 тыс. кв. м. Инвестор проекта, холдинг "Уникор", намерен начать работы в начале 2007 года, а завершить в 2011 г. Объем вложений в проект составит около 350 млн долл.
Ощутимый толчок к дополнительному развитию северо-западного региона Москвы должен дать вывод на инвестторги проекта "Большой Сити": в минувший вторник столичное Правительство утвердило концепцию развития района. В заявленных планах – возведение к 2020 году 21 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Площадь застройки "Большого Сити" составит 1 тыс. га. Однако инвесторам отдадут только 895 га рентабельных земельных участков. На оставшихся 105 га земли будут разбиты парки и бульвары. По подсчетам властей, гигантская стройка на берегу Москва-реки обойдется инвесторам как минимум в 47 млрд долларов.
Елена Прогонова