В российскую недвижимость инвестируют все больше
Как отмечают эксперты, в 2006 году объем инвестиций в России превысит 3 млрд евро, по сравнению с показателями предыдущего года, когда в экономику страны было вложено 1,2 млрд евро. Сейчас инвесторы проявляют особый интерес к развивающимся рынкам, и особенно к России, где отмечается снижение макроэкономических и политических рисков. Что касается доходности от вложений в российскую коммерческую недвижимость, то ее показатели выше, чем в Европе и во многих развивающихся странах. Поэтому инвесторы готовы вкладывать средства во все виды коммерческой недвижимости: торговую, офисную, гостиничную, складскую и промышленную. При этом от компании-кредитора, как правило, требуется прозрачность финансовых потоков и наличие ранее реализованных успешных проектов.
В настоящее время все большее количество инвесторов проявляет интерес к инвестициям в российскую экономику и, в частности, в сектор недвижимости. На российский рынок уже вышли такие крупные международные инвесторы, как Fleming Family & Partners, EPH, Meinl Austria, GE Asset Management, the Raven Group, Quinn Properties, Morgan Stanly Real Estate, London & Regional Properties and AIG Global Real Estate Investment. По инвестиционному объему Россия входит в первую десятку европейских стран и занимает 7 место. Как отмечают в компании Cushman & Wakefield, основной тенденцией мирового инвестиционного рынка сегодня является сильный интерес инвесторов к развивающимся рынкам и в первую очередь к России, что характеризуется устойчивым ростом инвестиционной активности. А по данным компании Noble Gibbons, более 90% иностранных компаний планируют расширять свой бизнес в России и увеличивать объем инвестиций в течение ближайших трех лет. Причиной этому служат возможность расширения рынков сбыта и растущие прибыли компаний.
Само по себе расширение бизнеса многих компаний обуславливает необходимость строительства высококлассной коммерческой недвижимости, предназначенной для работы и отдыха. По итогам исследования инвестиционного рынка С&W/S&R за первый квартал 2006 года, ставка капитализации здания класса А в Москве, полностью сданного в аренду, составляет 11-13 % за вычетом амортизационных отчислений и налогов. При этом значительное влияние оказывают расположение здания, его качество и срок аренды помещения. Доходность качественных торговых центров составляет 10-12%, для торговых коридоров уровень доходности – 12,5-15%. В С&W/S&R отмечают, что при этом новые сегменты рынка, например, индустриальные и логистические парки, находятся в России на стадии формирования. С приходом на рынок крупных мировых ритейлеров спрос на складские и логистические услуги, соответствующие мировым стандартам, значительно вырос.
Спрос на качественную коммерческую недвижимость подогревает инвестиционную активность в данной отрасли. "Объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости с января 2006 года и по сегодняшний день составляет 1,9 млрд евро, что уже превышает объем 2005 года на 0,7 млрд евро", - отмечает директор департамента исследований С&W/S&R Кристофер Питерс. По его словам, рынок коммерческой недвижимости Москвы становится все более привлекательным для международных инвесторов, что подтверждается растущим количеством зданий инвестиционного уровня и снижением доходности, что отражает снижение рисковых ожиданий. Развитие этих тенденций будет способствовать тому, что рынок Москвы будет более конкурентоспособным, по сравнению с крупнейшими мировыми городами.
По словам руководителя отдела консалтинга Praedium Светланы Баталовой, среди иностранных финансовых институтов наибольший интерес к инвестициям в российскую недвижимость проявляют инвестиционные фонды и банки. При выборе объекта для инвестирования оцениваются следующие критерии: надежность девелопера, открытость компании-собственника, наличие прав собственности или долгосрочного договора аренды земельного участка, наличие долгосрочных договоров аренды и высокие основные показатели доходности. Примером одной из последних сделок служит решение инвестфонда Morgan Stanley Real Estate’s Special Situations Fund III приобрести около 10% компании "РосЕвроДевелопмент". И, судя по всему, в ближайшее время будет объявлено о других крупных сделках.
Вера Ковалева