Покупатели квартир в столичных новостройках по-прежнему бесправны

Благодаря активной законотворческой деятельности – депутаты дважды за последний месяц принимали поправки в Федеральный закон об участии в долевом строительстве – дольщик наконец-то оказался защищен со всех сторон. Законодатели утверждают, что за все время существования этого закона (с 1 апреля 2005 г.) не был обманут ни один дольщик. И это действительно так. Обманывать оказалось некого: в Москве и области больше чем за год зарегистрированы лишь два договора долевого строительства. Отношения с покупателями непостроенных квартир застройщики теперь оформляют в обход закона, по суррогатным схемам, в которых покупатели оказываются еще более бесправными, чем раньше. По мнению экспертов, если страхование финансовых рисков при долевом строительстве будет не схемным, а реальным, это защитит покупателей жилья: если они не получат квартиру, им хотя бы вернут деньги.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" №214-ФЗ вступил в силу 1 апреля этого года. По мнению экспертов, именно благодаря ему цены на жилье повысились в несколько раз. При этом застройщики были поставлены в такие жесткие условия, что практически полностью прекратили подписывать договоры о долевом строительстве и перешли на другие формы отношений с покупателями. Кроме того, закон вводил солидарную ответственность банков и застройщиков, что стало еще одним камнем преткновения в отношениях всех участников жилищных проектов. Госдума дважды улучшала закон: 9 июня были приняты поправки во втором чтении, а 30 июня – поправки в третьем чтении. Они сделали закон более привлекательным с точки зрения участников рынка, в том числе отменили солидарную ответственность банков и застройщиков. Однако в столице закон по-прежнему лишен предметной базы.

Закон о долевом строительстве фактически ликвидировал тех, чьи права должен был защищать. Сегодня 99% всех квартир в московских новостройках продают по схемам, которые выводят отношения дольщика и застройщика из-под действия закона о долевом строительстве. В пакет документов, которые получает покупатель, как правило, входят: вексель, чья стоимость эквивалентна стоимости покупаемой недвижимости; предварительный договор передачи жилья, где застройщик обязуется погасить вексель не деньгами, а квартирой; договор со страховой компанией, защищающий будущего владельца жилья от несуществующих рисков. Покупатели жилья в столице оказались беззащитны из-за правил игры, принятых московским правительством, подчеркивают участники рынка. "Договоров долевого инвестирования в Москве и области никто не заключает, – сказала RBC daily вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко. – Если же взять российский рынок недвижимости в целом, то его участники не видят проблем в реализации закона о долевом строительстве. Он не действует только в городах, где есть жесткая монополия на строительство, бюрократизм и абсолютная непрозрачность рынка. Не секрет, что в Москве процесс получения разрешения на застройку может занимать до двух лет".

Еще одно негативное последствие принятия закона состоит в том, что он фактически способствует схемному страхованию. Такого мнения придерживается генеральный директор СК "Ингосстрах" Александр Григорьев. "После вступления в силу этого закона банки отказались кредитовать покупателей жилья, потому что они должны были расплатиться со всеми дольщиками, частными инвесторами в любом случае и вне зависимости от причин неудавшегося проекта, – объясняет Александр Григорьев. – Тогда и была изобретена схема, по которой покупатели расплачивались за будущие свои квартиры и по которой до сих пор продается большая часть новостроек".

Если бы государство действительно хотело защитить покупателей жилья, то сделало бы страхование финансовых рисков обязательным для застройщиков, но такой вариант событий маловероятен, считает ведущий аналитик рейтингового агентства "Эксперт РА" Кирилл Бобыльков. Этот вид страхования непопулярен из-за информационной закрытости строительства. В реальном страховании финансовых рисков дольщиков сегодня не хотят участвовать ни застройщики, ни страховые компании, ни сами покупатели квартир, которые зачастую просто не знают о подобной страховке, а те, кто знает, воспринимают ее как дополнительную и непонятную плату. Застройщики не хотят открывать перед "чужими" свои внутренние документы, что необходимо при оценке риска страховой компанией. Страховые компании тоже не готовы предложить такую услугу, считая риск для себя слишком высоким.

Общее мнение выразил замгендиректора компании "Межрегионгарант" Александр Варенцов: "Такие риски мы страховать никогда не будем, если добросовестно заниматься этим видом страхования, много не заработаешь. К тому же слишком сложно оценить финансовое состояние застройщика. Страховая компания никогда не будет уверена в надежности строительной организации, если только они не ведут совместного бизнеса". "К тому же Федеральная служба страхового надзора неоднократно заявляла, что этот вид страхования является по преимуществу схемным, и мы это полностью поддерживаем, – сказал RBC daily Александр Григорьев. В схемах, применяемых сегодня участниками рынка долевого строительства, реального страхования нет. Схемам не место в страховании и с ними надо вести решительную борьбу. Теоретически сделать такой вид страхования – ответственность дольщиков перед третьими лицами – возможно, но практически мешает наличие огромного количества "серых схем" и сложность отделения сектора страховых схем от сектора реального страхования".

Однако появляются первые страховщики, готовые рискнуть наравне с дольщиками. Так, страховое общество "Стандарт-Резерв" недавно сообщило о подписании договора с агентством недвижимости DOKI о страховании финансовых рисков при долевом участии в строительстве объектов недвижимости. Страховым случаем здесь считается невозвращение страхователю денежных средств, внесенных им на строительство объекта недвижимого имущества, при условии непередачи объекта и документов для оформления права собственности по акту приема-передачи по причине, не зависящей от страхователя, в срок, установленный в договоре страхования. Плата за страхование зависит от срока страхования и от суммы денежных средств, внесенных по договору инвестирования, и в расчете на 12 месяцев соизмерима со стоимостью одного-двух квадратных метров в покупаемой квартире.

Заместитель генерального директора компании "Стандарт-Резерв" Александр Коробов так объясняет свое решение: "В нашей компании много специалистов, которые занимаются недвижимостью около 10 лет. Мы неоднократно обсуждали возможность выхода на рынок с данным видом страхования, так что наше решение было продуманным". Несмотря на то что компания занимается страхованием дольщиков всего несколько месяцев, этот вид страхования оказался очень востребованным и, по словам Александра Коробова, уже приносит прибыль. Страховать финриски дольщиков в целом прибыльнее, чем ОСАГО и КАСКО, утверждает он.

Выгоды данного страхования при сотрудничестве с порядочной страховой организацией очевидны: дольщик либо получает квартиру, либо деньги. Если же репутация застройщика сомнительна, то страховые компании просто не будут страховать финансовые риски покупателей его квартир. Тот же "Стандарт-Резерв" работает далеко не со всеми застройщиками и уже сформировал свои "черные списки". Тем не менее в основном то, что сейчас предлагает рынок – это схемы. "Сейчас в этом секторе работают почти исключительно карманные страховые компании, действующие в своих интересах, а не в интересах дольщика", – подчеркивает Ирина Радченко. На сегодняшний день страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве объектов недвижимости остается единственной формой гарантии возврата денежных средств, поэтому о реальной защите дольщиков говорить рано. К тому же очевидна неготовность к этому рынка.

Светлана Марзеева