Лента новостей
Все новости Недвижимость
Вице-президент IBM предсказал рост цены Bitcoin до $1 млн 10:15, Крипто Банкиры назвали лучший возраст для получения ипотеки 10:14, Жилье Шойгу приказал провести салют в День защитника Отечества 10:03, Общество Лыжника Устюгова дисквалифицировали за толчок соперника после гонки на ЧМ 10:01, Спорт В Омске два человека пострадали при столкновении автобуса с «КамАЗом» 10:01, Общество «РТ-Стройтех» продаст крупный земельный участок в Санкт-Петербурге 10:00, Новости компаний Минюст заявил об отклонении запроса Украины в ЕСПЧ по задержанным морякам 09:56, Политика Роскачество дало рекомендации по выбору коньяка к 23 февраля 09:51, Общество Послание президенту: что дело Майкла Калви говорит о нашем правосудии 09:32, Мнение Палатка со всеми удобствами: кому нужен турлагерь с комфортом отеля 09:32, PRO Мужчина пострадал после падения на рельсы на салатовой ветке метро Москвы 09:30, Общество Минпромторг и ФАС не увидели нарушений в продаже девяти яиц в упаковке 09:24, Бизнес Американский генерал рассказал о новой концепции атаки на Китай и Россию 09:18, Политика Бизнес без отговорок: кто справился со страхами и открыл свое дело 09:15, РБК и «Билайн» Бизнес Счетная палата раскритиковала техническую базу Росреестра 09:01, Общество Умер актер из «Клана Сопрано» Винни Велла 08:47, Общество Зимняя трасса: чем опасна и как по ней правильно ехать 08:40, РБК и Haval​ Аналитики зафиксировали рост экономии россиян на одежде и развлечениях 08:40, Бизнес Здоровая еда и поношенная одежда: как меняется поведение потребителей 08:31, PRO Сбившему толпу пешеходов в Мельбурне дали шесть пожизненных сроков 08:29, Общество «История про свой угол мне неинтересна»: где хотят жить 25-летние 08:27, Недвижимость Москва получила дотации из федерального бюджета впервые за шесть лет 08:00, Экономика Новый рекорд: с начала года китайские компании заняли ¥1,07 трлн 07:56, Quote На Камчатке бойцовая собака напала на беременную женщину 07:56, Общество 100-летняя история: от первой электробритвы до космических технологий 07:53, РБК и Philips Молдавского олигарха заподозрили в выводе из России 37 млрд руб. 07:51, Общество Эскроу-счета вместо дольщиков: в чем суть реформы долевого строительства 07:42, Недвижимость  За пять лет рост фармацевтического рынка сократился в шесть раз 07:35, Общество
Рынок коммерческой ипотеки помогает вывести бизнес из "тени"
23 мая 2006, 11:23
0
Рынок коммерческой ипотеки помогает вывести бизнес из "тени"
В условиях постоянного роста цен на недвижимость и повышения арендных ставок многие предприниматели предпочитают поскорее выкупать коммерческую недвижимость. В некоторых случаях они вынуждены прибегать к услугам кредитования. Несмотря на некоторые "болезни", которыми страдает сегодня рынок коммерческой ипотеки, специалисты оценивают перспективы нежилого кредитования весьма оптимистично.

В условиях постоянного роста цен на недвижимость, в том числе нежилую, и, соответственно, повышения арендных ставок, многие предприниматели предпочитают поскорее выкупать офисно-административные здания и помещения, торговые, складские, производственные и иные площади, земельные участки. Если крупные фирмы обходятся собственными средствами, то средний и особенно малый бизнес вынуждены прибегать к услугам кредитования. Тем самым стимулируется развитие коммерческой ипотеки, и банки постепенно предлагают все больше разнообразных программ и инструментов кредитования. Однако рынок коммерческой ипотеки пока страдает "болезнями", которые в 1990-е гг. и в первые годы нынешнего века перенесла "жилая" ипотека, – короткие сроки погашения кредита, достаточно высокие ставки годовых и казусы законодательства, в котором нет четкого определение понятию "нежилое помещение". Это рождает предпосылки для создания различных схем, от которых страдают и заемщики, и кредиторы. Однако специалисты оценивают перспективы нежилого кредитования весьма оптимистично.

По прогнозу заместителя директора департамента клиентских отношений банка "Абсолют" Ирины Данильченко, высказанному в эфире телеканала РБК в программе "В фокусе", рынок бурно развивается, и в дальнейшем сроки кредитования по нежилому сектору будут увеличиваться по аналогии с ипотекой для физлиц, и однозначно будут уменьшаться процентные ставки.

Действительно, рынок "квартирного" кредитования граждан в последние годы обрел второе дыхание, что вызвано высокой конкуренцией, появлением у банков длинных денег, ростом благосостояния части населения, и не в последнюю очередь вниманием властей, включивших ипотеку в систему национальных приоритетов. Сроки погашения кредитов постоянно увеличиваются – с 5-10 до 15-20 лет, и уже можно встретить 30-летние предложения, причем при снижающихся процентных ставках. Коммерческая ипотека таким вниманием пока не пользуется, хотя для становления небольшого бизнеса она не менее важна. Известно немалого случаев давления местных властей на предпринимателей посредством повышения арендных ставок и просто вытеснения их бизнеса на улицу из не принадлежащих им на правах собственности помещений.

Пока поточный метод кредитования юридических лиц на приобретение помещений арендно-производственного сегмента предлагает небольшое число банков. Кроме "Абсолют банка", это еще "Внешторгбанк", Сбербанк, Москоммерцбанк и некоторые другие. Ежегодные ставки варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Сейчас для них интересны прежде всего Москва, Санкт-Петербург и города с числом жителей более миллиона человек, где бизнес бурно развивается: Новосибирск, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань и некоторые другие. Риэлторы говорят, что принципиальных различий в бизнес-кредитовании в центре и в регионах нет, на рынок влияет разве только различный уровень цен на недвижимость.

По оценке специалистов рынка, в Москве примерно 145 млн кв. м помещений нежилого назначения. Из них приблизительно 50% можно назвать коммерческой недвижимостью – офисы, торговые площади, складские и производственные помещения и т.д. При этом за 2005 год рынок "поглотил" – ввел в коммерческий оборот – только приблизительно 1 млн кв. м офисной недвижимости, около 400 тыс. кв. м торговых и складских площадей. Но при этом дефицит составляет около 8 млн кв. м, то есть спрос намного опережает предложение офисно-административного, производственного, торгового и иного нежилого фонда всех классов.

Тем самым и в регионах спрос не в меньшей степени довлеет над предложением, при благоприятных условиях бизнес-кредитование по ипотечным схемам имеет огромный потенциал. Развитие этого сегмента рынка взаимовыгодно для бизнеса, банковского сектора, благоустройства фонда недвижимости и экономики в целом. Кроме совершенствования закона "Об ипотеке", чего добиваются участники рынка, и что в принципе ожидаемо, эксперты отмечают интересную особенность – необходимо встречное движение предпринимателей и банков. В данном случае банки рискуют больше, так как суммы кредитов несравнимо значительнее, чем в случае с физлицами, при опасности "прогорания" или исчезновения бизнеса. Кроме того, сам рынок недвижимости, особенно новостроек, непрозрачен с различных точек зрения, в том числе финансовой отчетности. Потому они вынуждены страховать риски при стандартной операции взятия недвижимости в залог, короткими сроками кредитования, обязательствами заемщика досрочно погасить долг в случае ухудшения финансового состояния, появления убытков и т.д., а также "рентгеновским просвечиванием" компаний, желающим занять у них денег на покупку недвижимости.

Вполне возможно, что нежелание "светиться" может сдерживать стремление некоторых предпринимателей обзавестись собственными "стенами" по ипотечным программам. Причем для фирм, имеющих хорошую рентабельность, не составит труда вовремя гасить долг с учетом 12-16% ставок притом, что они уже считаются собственниками и могут извлекать из недвижимости прибыль, например, сдавать внаем или продать (при согласии банка). Процедура оформления коммерческой ипотеки в основном стандартна для получения бизнес-кредитов. Банк требует полную финансовую отчетность компании, а его главная задача – оценить кредитоспособность, понять, в состоянии ли фирма обслуживать кредит и вовремя его полностью погасить. Выезжает представитель банка, проводится комплексный анализ, занимающий примерно несколько недель.

Анализируется также рынок и возможности данной компании на нем, поэтому заинтересованная в ипотечном кредите фирма должна предстать перед очами кредитного инспектора максимально "голой", с чем, не секрет, сейчас у многих небольших компаний проблемы. Причем, как отметил директор управления коммерческой недвижимости компании "МИЭЛЬ–Недвижимость" Андрей Бушин, варианты кредитования разные, и если заемщик стоит свой бизнес-план так, что у него сделка окупается в течение 10 лет, – он для банка не очень выгодный и хороший клиент. Банку интересны реально окупаемые проекты за 5-7 лет, то есть не намного превышающие срок кредита.

Если банку становится известно, что в кампании существуют какие-либо разногласия или намечается некий раздел, то это может стать одним из негативнейших моментов для предоставления ипотеки. Но интересно, что сами банковские работники относятся к таким явлениям достаточно спокойно, считая, что такие случаи в бизнесе – нормальное явление, и еще нужно посмотреть, какого-уровня конфликт, как он повлияет на устойчивость фирмы. У заемщика могут еще возникнуть сложности, если часть его бизнеса находится за границей. Банк может озаботиться вопросом: известно, что выгоднее кредитоваться за границей, так почему вы этого не делаете? Когда предприятие имеет филиал за пределами страны, то его баланс все равно консолидирован, и доходы от этой деятельности учитываются по юридическому адресу в России. Но если это какие-то непонятные "бизнесы", через три кипрских офшора, то вряд ли доказательства их доходов устроят банк.

В принципе наличие заграничного бизнеса не является "отягчающим" обстоятельством, даже наоборот, если руководство компании сможет документально подтвердить его прозрачность и доходность и убедить в этом экспертный совет банка, то ее шансы на получение кредита не пострадают. Впрочем, это правило для всего бизнеса, и, как видим, развитие коммерческой ипотеки и в целом кредитование малого и среднего бизнеса, зависит в значительной степени от того, будут ли предприниматели отсиживаться "в тени".  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости