Лента новостей
Все новости Недвижимость
СМИ узнали об идее РЖД забрать у «Аэроэкспресса» перевозки в Шереметьево 00:05, Бизнес Волкер передал Порошенко копию декларации о непризнании Крыма российским 25 сен, 23:42, Политика Ликсутов рассказал о новых ограничениях скорости в Москве 25 сен, 23:31, Общество Лавров связал арест «российского шпиона» в Норвегии с пропагандой 25 сен, 23:16, Политика Механизм несогласных: как сторонники сделки с Ираном защищаются от Трампа 25 сен, 23:05, Политика «ОПЕК грабит весь мир»: главное из выступления Трампа в ООН 25 сен, 22:56, Политика  Макрон назвал тупиковой логику Трампа в расчете цены на нефть 25 сен, 22:51, Политика Минобороны показало видео ударов новых противокорабельных ракет 25 сен, 22:44, Политика Qualcomm обвинила Apple в краже секретных данных для помощи Intel 25 сен, 22:41, Бизнес При взрыве на мебельной фабрике в Белоруссии пострадали шесть человек 25 сен, 22:26, Общество Санкции, кредиты и плохие долги: главные угрозы банковской системе России 25 сен, 22:24, Финансы Александр Головин впервые отыграл полный матч за «Монако» 25 сен, 22:20, Спорт Комику Биллу Косби вынесли приговор за сексуальное насилие 25 сен, 22:11, Общество Еще один фигурант списка Титова вернулся в Россию 25 сен, 22:00, Общество Захарова указала на единственное упоминание России в речи Трампа в ООН 25 сен, 21:58, Политика Китайская камера и диета из крекеров: как создавали Instagram 25 сен, 21:55, Общество  Роухани упрекнул Трампа за «игру словами» 25 сен, 21:42, Политика Регионы на марше: как последние выборы могут изменить российскую политику 25 сен, 21:36, Политика Трамп с трибуны ООН призвал бороться с социализмом 25 сен, 21:24, Политика Суд признал банк «Югра» банкротом 25 сен, 21:13, Бизнес Daily Beast узнала про законопроект о снятии части санкций с России 25 сен, 21:05, Политика Макрон заявил о желании привлечь другие страны в G7 25 сен, 20:58, Политика Мадуро поблагодарил Трампа за санкции против его жены 25 сен, 20:30, Политика Аксенов выступил за импортозамещение в российском кинематографе 25 сен, 20:06, Общество «Автодор» назвал сроки строительства платной трассы Москва — Казань 25 сен, 19:59, Общество Прокуратура Челябинска потребовала завести дела из-за мусорного коллапса 25 сен, 19:44, Общество «Ростелеком» провел ребрендинг впервые с 2011 года 25 сен, 19:42, Технологии и медиа Трамп с трибуны ООН потребовал ОПЕК снизить цены на нефть 25 сен, 19:35, Экономика
Рынок коммерческой ипотеки помогает вывести бизнес из "тени"
23 мая 2006, 11:23
0
Рынок коммерческой ипотеки помогает вывести бизнес из "тени"
В условиях постоянного роста цен на недвижимость и повышения арендных ставок многие предприниматели предпочитают поскорее выкупать коммерческую недвижимость. В некоторых случаях они вынуждены прибегать к услугам кредитования. Несмотря на некоторые "болезни", которыми страдает сегодня рынок коммерческой ипотеки, специалисты оценивают перспективы нежилого кредитования весьма оптимистично.

В условиях постоянного роста цен на недвижимость, в том числе нежилую, и, соответственно, повышения арендных ставок, многие предприниматели предпочитают поскорее выкупать офисно-административные здания и помещения, торговые, складские, производственные и иные площади, земельные участки. Если крупные фирмы обходятся собственными средствами, то средний и особенно малый бизнес вынуждены прибегать к услугам кредитования. Тем самым стимулируется развитие коммерческой ипотеки, и банки постепенно предлагают все больше разнообразных программ и инструментов кредитования. Однако рынок коммерческой ипотеки пока страдает "болезнями", которые в 1990-е гг. и в первые годы нынешнего века перенесла "жилая" ипотека, – короткие сроки погашения кредита, достаточно высокие ставки годовых и казусы законодательства, в котором нет четкого определение понятию "нежилое помещение". Это рождает предпосылки для создания различных схем, от которых страдают и заемщики, и кредиторы. Однако специалисты оценивают перспективы нежилого кредитования весьма оптимистично.

По прогнозу заместителя директора департамента клиентских отношений банка "Абсолют" Ирины Данильченко, высказанному в эфире телеканала РБК в программе "В фокусе", рынок бурно развивается, и в дальнейшем сроки кредитования по нежилому сектору будут увеличиваться по аналогии с ипотекой для физлиц, и однозначно будут уменьшаться процентные ставки.

Действительно, рынок "квартирного" кредитования граждан в последние годы обрел второе дыхание, что вызвано высокой конкуренцией, появлением у банков длинных денег, ростом благосостояния части населения, и не в последнюю очередь вниманием властей, включивших ипотеку в систему национальных приоритетов. Сроки погашения кредитов постоянно увеличиваются – с 5-10 до 15-20 лет, и уже можно встретить 30-летние предложения, причем при снижающихся процентных ставках. Коммерческая ипотека таким вниманием пока не пользуется, хотя для становления небольшого бизнеса она не менее важна. Известно немалого случаев давления местных властей на предпринимателей посредством повышения арендных ставок и просто вытеснения их бизнеса на улицу из не принадлежащих им на правах собственности помещений.

Пока поточный метод кредитования юридических лиц на приобретение помещений арендно-производственного сегмента предлагает небольшое число банков. Кроме "Абсолют банка", это еще "Внешторгбанк", Сбербанк, Москоммерцбанк и некоторые другие. Ежегодные ставки варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Сейчас для них интересны прежде всего Москва, Санкт-Петербург и города с числом жителей более миллиона человек, где бизнес бурно развивается: Новосибирск, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань и некоторые другие. Риэлторы говорят, что принципиальных различий в бизнес-кредитовании в центре и в регионах нет, на рынок влияет разве только различный уровень цен на недвижимость.

По оценке специалистов рынка, в Москве примерно 145 млн кв. м помещений нежилого назначения. Из них приблизительно 50% можно назвать коммерческой недвижимостью – офисы, торговые площади, складские и производственные помещения и т.д. При этом за 2005 год рынок "поглотил" – ввел в коммерческий оборот – только приблизительно 1 млн кв. м офисной недвижимости, около 400 тыс. кв. м торговых и складских площадей. Но при этом дефицит составляет около 8 млн кв. м, то есть спрос намного опережает предложение офисно-административного, производственного, торгового и иного нежилого фонда всех классов.

Тем самым и в регионах спрос не в меньшей степени довлеет над предложением, при благоприятных условиях бизнес-кредитование по ипотечным схемам имеет огромный потенциал. Развитие этого сегмента рынка взаимовыгодно для бизнеса, банковского сектора, благоустройства фонда недвижимости и экономики в целом. Кроме совершенствования закона "Об ипотеке", чего добиваются участники рынка, и что в принципе ожидаемо, эксперты отмечают интересную особенность – необходимо встречное движение предпринимателей и банков. В данном случае банки рискуют больше, так как суммы кредитов несравнимо значительнее, чем в случае с физлицами, при опасности "прогорания" или исчезновения бизнеса. Кроме того, сам рынок недвижимости, особенно новостроек, непрозрачен с различных точек зрения, в том числе финансовой отчетности. Потому они вынуждены страховать риски при стандартной операции взятия недвижимости в залог, короткими сроками кредитования, обязательствами заемщика досрочно погасить долг в случае ухудшения финансового состояния, появления убытков и т.д., а также "рентгеновским просвечиванием" компаний, желающим занять у них денег на покупку недвижимости.

Вполне возможно, что нежелание "светиться" может сдерживать стремление некоторых предпринимателей обзавестись собственными "стенами" по ипотечным программам. Причем для фирм, имеющих хорошую рентабельность, не составит труда вовремя гасить долг с учетом 12-16% ставок притом, что они уже считаются собственниками и могут извлекать из недвижимости прибыль, например, сдавать внаем или продать (при согласии банка). Процедура оформления коммерческой ипотеки в основном стандартна для получения бизнес-кредитов. Банк требует полную финансовую отчетность компании, а его главная задача – оценить кредитоспособность, понять, в состоянии ли фирма обслуживать кредит и вовремя его полностью погасить. Выезжает представитель банка, проводится комплексный анализ, занимающий примерно несколько недель.

Анализируется также рынок и возможности данной компании на нем, поэтому заинтересованная в ипотечном кредите фирма должна предстать перед очами кредитного инспектора максимально "голой", с чем, не секрет, сейчас у многих небольших компаний проблемы. Причем, как отметил директор управления коммерческой недвижимости компании "МИЭЛЬ–Недвижимость" Андрей Бушин, варианты кредитования разные, и если заемщик стоит свой бизнес-план так, что у него сделка окупается в течение 10 лет, – он для банка не очень выгодный и хороший клиент. Банку интересны реально окупаемые проекты за 5-7 лет, то есть не намного превышающие срок кредита.

Если банку становится известно, что в кампании существуют какие-либо разногласия или намечается некий раздел, то это может стать одним из негативнейших моментов для предоставления ипотеки. Но интересно, что сами банковские работники относятся к таким явлениям достаточно спокойно, считая, что такие случаи в бизнесе – нормальное явление, и еще нужно посмотреть, какого-уровня конфликт, как он повлияет на устойчивость фирмы. У заемщика могут еще возникнуть сложности, если часть его бизнеса находится за границей. Банк может озаботиться вопросом: известно, что выгоднее кредитоваться за границей, так почему вы этого не делаете? Когда предприятие имеет филиал за пределами страны, то его баланс все равно консолидирован, и доходы от этой деятельности учитываются по юридическому адресу в России. Но если это какие-то непонятные "бизнесы", через три кипрских офшора, то вряд ли доказательства их доходов устроят банк.

В принципе наличие заграничного бизнеса не является "отягчающим" обстоятельством, даже наоборот, если руководство компании сможет документально подтвердить его прозрачность и доходность и убедить в этом экспертный совет банка, то ее шансы на получение кредита не пострадают. Впрочем, это правило для всего бизнеса, и, как видим, развитие коммерческой ипотеки и в целом кредитование малого и среднего бизнеса, зависит в значительной степени от того, будут ли предприниматели отсиживаться "в тени".  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости