Строителям могут прекратить продавать землю

Депутаты знают, как остановить в регионах спекуляцию земельными участками, предназначенными для строительства жилья. На днях с просьбой приструнить местные власти на днях обратился к депутатам Владимир Путин. Он поручил народным избранникам разработать механизм изъятия незаконно выделенных земель. Депутаты не заставили президента долго ждать. В среду глава комитета по собственности Виктор Плескачевский предложил рассмотреть возможность замены продажи земли под застройку арендой с правом ее выкупа по завершению строительства. Изъятие земель, парламентарии намерены рассматривать как крайнюю меру – для тех, кто не имеет на руках документального подтверждения прав владения землей. Юристы спокойны за строителей, они уверены, что введение депутатских предложений не навредит бизнесу, а лишь позволит лучше контролировать эту отрасль.

Напомним, что в конце прошлой недели глава государства поручил депутатам разработать механизм изъятия земель, которые были выделены муниципалитетами в обход законодательства. "Что касается земель, которые раздали без необходимого законодательного оформления или в обход действующего законодательства, я хочу попросить наших коллег из Думы подумать над тем, как решить вопрос об их изъятии", – сказал Владимир Путин. Глава государства не сомневается, что "коррумпированные чиновники раздали эти земли в ожидании того, чтобы снять ренту, на которой они сидят". Таких чиновников он назвал "неэффективными собственниками". "Нашли законодательную лазейку, как получить дополнительные деньги с того места, на котором они сидят. Вот и все", – добавил Президент.

Федеральные власти не скрывают, что в регионах земли распределяются вне конкурсов, как того требует новый Земельный кодекс. Заместитель министра экономического развития и торговли Андрей Шаронов в среду в рамках "правительственного часа" подтвердил, что в настоящее время 90% земельных участков, предназначенных для строительства жилья, "выделяется с личной выгодой для муниципальных властей". "К сожалению, проверка показала, что земельные участки распределяются муниципалитетами между своими организациями, – отметил г-н Шаронов. – Большое количество претендентов просто не допускается. Что творится в регионах – это, в первую очередь, недоработка антимонопольной службы".

Депутаты не собираются уповать только на усиление работы антимонопольных органов. Они предлагают использовать дополнительные меры, которые позволят сделать систему распределения земель более прозрачной. В частности, глава комитета по собственности Виктор Плескачевский убежден, что следует вообще отказаться от продажи земель под застройку. "Нужно оставить только аренду таких земель с правом их выкупа по завершению строительства по фиксированной цене, - уверен депутат. – Не надо возражать против введения такой меры, ссылаясь на то, что выкупленная земля может стать обеспечением кредита на строительство. Этот аргумент не выдерживает никакой критики".

Эксперты считают депутатскую инициативу разумным способом госрегулирования строительной деятельности. По их мнению, такой механизм позволит лучше контролировать работу строительных компаний. "Если не завершили строительство в установленный договором аренды срок, то земля возвращается в ведение государства, – заявил RBC daily руководитель департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. – Власти по своему усмотрению могут решить, либо продлить договор аренды с этим застройщиком, либо повторно выставить участок на торги и компенсировать ему затраты". Эксперты заверяют, что никаким потрясением данная норма рынку не грозит. Как отмечает г-н Борисенко, по такому принципу сейчас распределяются жилищные участки в Москве. "После того, как объект сдан, арендатор земли приобретает право ее выкупа, – пояснил Юрий Борисенко. – Эта мера, на первый взгляд, не противоречит интересам бизнеса. Важна, как всегда, детализация и порядок – при каких условиях участок изымается, а при каких аренда должна быть продлена".

Что касается уже выделенных участков, то для них Виктор Плескачевский предлагает жестко прописать сроки строительства, а за их срывы "применять прогрессирующие санкции". Причем ответственность за соблюдение сроков должны нести и арендаторы земли. Эксперты не возражают и против такого воздействия на недисциплинированных застройщиков, но с небольшой оговоркой: сначала должны быть установлены процедуры доказывания вины строителей за срывы сроков. По данным г-на Борисенко, только в Москве более полутора тысяч инвестсоглашений "висят с 90-х, начала 2000-х годов" и по ним не завершено строительство. "И далеко не всегда вина за просрочку лежит на инвесторах, – поясняет Юрий Борисенко. – В 90% случаев препятствия чинят власти – не подключают объект к сетям инженерной инфраструктуры, медлят с выселением жильцов, не согласовывают документацию и т. п. Поэтому прежде чем штрафовать застройщика, нужно выяснить объективные причины замедления темпов строительства". Эксперты не сомневаются, что при установлении четких процедур введение ответственности за несоблюдение сроков подхлестнет введение в оборот давно простаивающих площадок, полученных компаниями "про запас", и повысит активность на строительном рынке.

Впрочем, некоторые юристы считают эти нормы излишними и указывают на то, что штрафовать можно уже сегодня. "Штрафные санкции уже прописаны в действующем законодательстве, - поясняет RBC daily юрист компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. – Согласно закону о долевом строительстве, застройщик за каждый день просрочки обязан заплатить штраф в размере 1/150 ставки рефинансирования (от объема привлеченных на строительство средств. – RBC daily). Не понятно, зачем изобретать новые механизмы воздействия".

Изъятие земель, которым пугал бизнес глава государства, по словам г-на Плескачевского, пока останется крайней мерой для тех, кто не имеет документального подтверждения своего права владения данным участком. "В случае, если выделение земель происходило без выкупа их в собственность или без оформления аренды, – такие сделки, в силу закона, могут быть признаны ничтожными", – сказал глава думского комитета. Под эту категорию, как утверждают юристы, могут попасть те победители конкурсов, которым не получается быстро оформить бумаги. "К сожалению, такое случается, – утверждает Борисенко. – Процесс регистрации права владения участком может затянуться на полгода после того, как было вынесено решение о выделении земли". Однако юристы уверены, что перспектива появления такой нормы будет стимулировать строительные компании ускорить процесс регистрации прав на землю.

Людмила Новикова