Как стало известно "РБК-Недвижимости", в настоящее время ряд дольщиков испытывают трудности с регистрацией договоров. Дело в том, что соответствующие органы просто не знают, как надо регистрировать подобные договоры. В связи со сложившейся ситуацией общероссийская общественная организация малого и среднего предпринимательства "Опора России" направила обращение к Министру регионального развития РФ Владимиру Яковлеву с просьбой внести в закон соответствующие поправки. К настоящему времени "Опора России" получила десятки жалоб от дольщиков, которые не смогли зарегистрировать свои договоры. Между тем, любая другая форма договора о долевом участии не дает дольщикам никаких гарантий, и они рискуют стать жертвами одной из строительных пирамид.

Хотя некоторые компании начали следовать 214-ФЗ "О долевом строительстве", не всем им удается без помех работать в его рамках. Как рассказал "РБК-Недвижимости" председатель комиссии "Опоры России" по строительству и девелопменту Алексей Кожевников, в настоящее время механизм регистрации договоров участия в долевом строительстве не отлажен. "Такие договоры часто не регистрируются отделениями Федеральной регистрационной службы из-за отсутствия соответствующих инструкций", - отмечает он.

В последнее время увеличилось количество жалоб, поступающих в "Опору России" от предприятий строительного комплекса Москвы и области, а также от дольщиков. Большая часть нареканий в адрес 214-ФЗ связана именно с проблемой регистрации договоров долевого участия при строительстве многоквартирных домов. Однако именно регистрация договора долевого участия позволяет частному инвестору застраховаться от двойных и тройных продаж квартиры. Интересно, что участники рынка считают прописанный в 214-ФЗ механизм регистрации договоров эффективным. Сложности возникли лишь с реализацией этого механизма.

Пока поправки в 214-ФЗ не внесены, многие компании избирают альтернативные способы привлечения капитала частных лиц. В данном случае дольщики не защищены законодательством, и рискуют не получить ни денег, ни квартиры. "Наиболее распространенными из так называемых альтернативных схем являются заключение предварительных договоров купли-продажи (с использованием векселя в качестве платежного средства), заключение предварительных договоров долевого участия в строительстве и оплатой по нему, инвестиционных договоров и договоров уступки права требования, договоров простого товарищества", - рассказывает руководитель юридической службы управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость" Николай Вопиловский.

Самой распространенной является вексельная схема, когда вместо договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. "При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключаются два договора, - говорит коммерческий директор "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. - Предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя". Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей ценную бумагу, только вложенные средства, но не квартиру.

При этом все так называемые альтернативные договоры являются недействительными, если разрешение на строительство объекта получено компанией после 1 апреля 2005 года, т.е. после вступления в силу 214-ФЗ. Данный закон установил единственную допустимую форму договора об участии в строительстве многоквартирного дома. Рискованность указанных выше схем заключается в их ничтожности: граждане не получат прав на квартиру, и в критической ситуации могут не вернуть уплаченные денежные средства. Однако в сложившейся ситуации выбор у дольщиков невелик: или заключать "альтернативный" договор, рискуя не получить ни квартиры, ни денег, или пытаться зарегистрировать договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Правда, о последней процедуре органы исполнительной власти, судя по всему, имеют самое неясное представление.

Вера Ковалева