На рынок возвращаются универмаги
В последние месяцы на столичном рынке коммерческой недвижимости обозначилась тенденция развития почти позабытого формата торговли — универмага. В Москву пришли новые международные операторы, работающие в этом сегменте, а девелоперы столкнулись с необходимостью учитывать формат универмага при разработке концепции своих новых проектов. Эксперты рынка прогнозируют, что в скором времени почти каждый торговый центр будет размещать на своих площадях в качестве якорного арендатора именно универмаги.
В классическом понимании универмаг (department store) — единое торговое пространство, которое находится в управлении одного ритейлера. Еще во времена советского союза большинство крупных московских магазинов — ЦУМ, ГУМ, "Детский мир", "Лейпциг", "Бухарест", "Людмила", "Весна" работали именно в подобном формате. Однако в ходе приватизации новые владельцы бывших столичных универмагов решили сменить устаревшую концепцию: разбить общую торговую площадь на отдельные павильоны, сдав их в аренду различных компаниям.
Эксперты рынка связывают исчезновение универмагов с невостребованностью до последнего времени этого формата арендаторами, а следовательно, и девелоперами. "В силу специфики логистики, больших сроков окупаемости и высоких затрат формат универмага требует серьезных инвестиций и опыта от компании-оператора", — считает руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина. С ней соглашается и гендиректор Leeds Property Group Елена Флоринская. "В свою очередь сами сети не хотят самостоятельно финансировать строительство комплексов", — добавляет Флоринская.
В результате до 2005 года в режиме универмага полноценно работали только несколько магазинов: Kalinka Stockman, "Холдинг центр" и "Детский мир". Из них единственным полноценно функционирующим международным оператором выступала Kalinka Stockman. В 2005 году в Москву стали приходить новые западные игроки: в торговом центре "Мега" открылся магазин под маркой C&A, а в ТЦ "Фестиваль" Marks & Spencer. Также в Москву вернулась сеть универмагов British House (BHS), прекратившая свою деятельности после кризиса 1998 года, наконец, все в той же "Мега-2" открыл свой первый магазин формата department store площадью 6 тыс. кв. м крупнейший турецкий ритейлер Boyner.
В 2006 году их количество чуть ли не удвоится: в течение года с небольшим должны открыться по меньшей мере пять новых универмагов. Уже открылась новая "Весна" на Новом Арбате, переформатированная Bosco di Ciliegi. Еще по меньшей мере три универмага откроются в течение года: речь идет о второй очереди ЦУМа, торговом центре "Добрынинский", а также о реконструированном «Холдинг центром» советском универмаге "Лейпциг". Чуть позже будет запущен комплекс Lotte Group на Новинском бульваре.
Все дело в том, что радикально изменилось отношение девелоперов к универмагам. Универмаги арендуют большие площади 5–6 тыс. кв. м по достаточно низким ставкам (около 300–400 долл. за кв. м), поэтому еще три-пять лет назад многие девелоперы не хотели отдавать столь крупные площади со столь значительным дисконтом.
Однако с ростом конкуренции среди торговых центров их владельцы вынуждены были пересмотреть свое отношение к этому формату. По мнению Флоринской, из-за растущей конкурентной среды у девелоперов уже не остается выбора и поэтому им приходится обязательно отдавать часть площадей под универмаг. "Разрабатывая концепцию нового торгового центра, мы обязательно учитываем в качестве якорного арендатора универмаг", — рассказывает Елена Флоринская. "Формат department store дает объекту конкурентное преимущество: для покупателя универмаги самый удобный формат — большой ассортимент, общее торговое пространство. К тому же универмаги ради широкой линейки товара могут поддерживать те марки, которые не слишком рентабельны", — поясняет Флоринская.
Сейчас универмаг рассматривается как якорный арендатор, который формирует поток покупателей торгового центра, добавляет директор по развитию "Магазина магазинов" Александр Тишков. С ним соглашается и президент группы компаний Hyperestate Олег Пронин: "В Москве сложилась ситуация, при которой универмаги выгодны прежде всего девелоперу, так как позволяют привлекать большое количество покупателей единовременно". Однако он уверяет, что прибыль ритейлеров, работающих в таком формате, невысока. "Поэтому операторы не спешат реализовывать в столице проекты универмагов. Думаю, в ближайшее время тенденция вряд ли изменится, разве что увеличится количество department store класса люкс", — скептически прогнозирует Пронин, намекая на вторую очередь ЦУМа.
Маргарита Федорова