IFC и "Мираторг" построят уникальный логопарк
Как стало известно "РБК-Недвижимости", один из крупнейших поставщиков мяса и птицы в России - компания "Мираторг" - построит в Подмосковье логистический комплекс класса А для хранения и дистрибуции замороженных продуктов. Строительством складского комплекса займется аффилированная с "Мираторгом" компания "Трио Инвест". Вопрос о кредитовании последней сейчас рассматривает Международная финансовая корпорация (IFC). Опрошенные проектом "РБК-Недвижимость" эксперты высоко оценили востребованность логистического комплекса, и выразили оптимизм относительно готовности международных финансовых институтов кредитовать российские компании.
Компания "Мираторг" является дистрибьютором продуктов питания и имеет статус одного из крупнейших оптовых и розничных поставщиков мяса и птицы в России. Партнерами компании выступают производители мясной деликатесной продукции всех регионов страны. "Мираторг" поставляет продукцию в более чем 2500 предприятий торговли. Международная финансовая корпорация (IFC) является инвестиционным подразделением группы Всемирного банка. В состав IFC входят 178 стран-членов, которые совместно определяют ее политику и утверждают инвестиционные проекты. Задача IFC - стимулировать устойчивый приток инвестиций в частный сектор развивающихся стран. IFC инвестировала более 49 млрд долл. собственных средств и привлекла еще 24 млрд долл. в виде синдицированных кредитов для финансирования 3 тыс. 319 компаний в 140 странах.
"В ближайшее время совет директоров IFC рассмотрит возможность кредитования уникального склада класса А, который не имеет аналогов в России и на территории постсоветского пространства, - заявил "РБК-Недвижимости" советник по инвестициям российского представительства IFC Рафал Голебновский. - Все существующие склады, которые используются в России для хранения мясной продукции, требуют больших людских ресурсов и высоких энергозатрат. В складе "Трио инвест" все будет оптимизировано". По его словам, для IFC данный проект интересен с точки зрения развития российского сектора мясной продукции, который в настоящее время не отличается современной инфраструктурой.
Складской комплекс и дистрибуционный центр "Мираторга" расположится в 11 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД), в районе Домодедово. Мощность склада позволит замораживать около 24 тыс. паллет мяса, мясопродуктов, рыбы и овощей. Предполагается, что использовать склад для хранения мясной и прочей продукции будет не только "Мираторг", но и другие компании, которые выступят арендаторами. В настоящее время "Трио Инвест" уже подписала с правительством Московской области договор аренды земельного участка площадью 11,29 га на 49 лет. Кроме того, компания имеет преимущественное право на приобретение в собственность данного участка. "Международная финансовая корпорация" оценивает совокупный объем инвестиций в проект на уровне 57 млн долл.
Опрошенные проектом "РБК-Недвижимость" эксперты сошлись во мнении о том, что складской комплекс "Мираторга" будет востребован рынком. "На рынке складской недвижимости существует значительная нехватка складов-холодильников. Удобное месторасположение будущего холодильного терминала склада является одним из его преимуществ", - заявила "РБК-Недвижимости" консультант отдела складской и промышленной недвижимости Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Елена Сурова. Как отмечает эксперт Knight Frank Алексей Новиков, "данный проект - не спекулятивный, компания делает его для себя. Хорошо зная собственные потребности, она построит действительно хороший склад для замораживания продукции".
В настоящее время компании-дистрибьюторы прибегают к услугам хладокомбинатов, построенных в советские времена, которые имеют неразвитое управление и низкое качество предоставляемых услуг. "На этом фоне появление современного морозильного распределительного центра будет положительно воспринято потенциальными клиентами (российскими и западными) – продуктовыми розничными сетями, торговыми компаниями, работающими с замороженными продуктами, производителями пищевых продуктов" - утверждает руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов. По его мнению, прямым конкурентом склада "Мираторга" будет КПД-Терминал на 12,5 тыс. паллето-мест, расположенный на Новорязанском шоссе.
Объем инвестиций в строительство склада "Мираторга" превысит расходы на строительство обычного складского комплекса из-за ряда технических особенностей. "Морозильный склад (температуры от -18 до -24) значительно отличается по своим техническим параметрам от обычного или холодильного (где температуры не ниже 0), - объясняет Р.Суворов. - Поэтому морозильный склад (т.е. тот, о котором идет речь) должен изначально проектироваться с учетом температур хранения". С другой стороны, именно благодаря наличию к складском комплексе специального оборудования для хранения замороженных продуктов ставки аренды в нем будут на 5-10% выше, чем в обычных складских помещениях класса А. "По нашим оценкам, арендная ставка в складском комплексе составит порядка 165-170 долл. за 1 кв. м в год, а срок окупаемости - около 7-8 лет, - говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Тем не менее, в краткосрочной перспективе ставки могут вырасти еще на 10-15%, что сократит сроки окупаемости до 6,5-7 лет".
Вера Ковалева