Россияне перебираются на острова

Недвижимость на островах традиционно покупается европейцами в качестве "второго дома". Доля россиян на этом рынке, однако, была традиционно мала — отечественные покупатели обратили внимание на экзотические острова только в этом году. Эксперты объясняют рост спроса на экзотику невысокими налогами на собственность и низкими рыночными рисками. Есть и еще один фактор — найти на островах дом с собственным пляжем значительно проще и дешевле, чем на материке.

Ближе к морю

"Недвижимость на островах традиционно пользуется спросом, сейчас в этом секторе востребована недвижимость в качестве "второго дома", однако, доля россиян в общей структуре сделок невелика", — говорит ведущий специалист отдела жилой недвижимости Knight Frank Елена Нортон. По ее словам, основной спрос среди иностранцев аккумулируют жители стран Евросоюза, в частности англичане и немцы. Иностранцы арендуют курортную недвижимость на длительный срок в сочетании с мультивизой. При этом эксперты отмечают, что более выгодным вариантом в этом случае становится покупка недвижимости, так как права собственности на жилье приносят хорошие дивиденды. "Во-первых, многие сдают жилье в аренду, тем самым компенсируя расходы. Кроме того, рынок недвижимости многих стран, особенно экзотических, характеризуется низкими рисками, в связи с чем покупка недвижимости — хорошее вложение средств. К тому же собственник жилья получает поощрение по визовому режиму в ряде стран: Испания, Франция и другие дают годовую мультивизу", — говорит управляющий партнер компании Overseas realty Ольга Егорова.

Помимо традиционных факторов, влияющих на цену, — расположения, престижности курорта, качества самого дома и отделки — на островах есть и свои, специфические. "Прежде всего это транспортная доступность. По этой причине жилье на островах часто бывает дешевле недвижимости на материке. Главным требованием россиян при покупке курортной недвижимости является близость к морю, а на островах домов со своим пляжем гораздо больше, чем на материке. В результате за меньшие деньги можно получить более выгодное расположение", — говорит Егорова. Но первая береговая линия часто таит в себе и недостатки. На популярных курортах первая линия — наиболее шумное место, где располагаются прогулочные улицы и отдыхает молодежь.

"Мнение о том, что россияне легко купят какой-нибудь остров, скорее всего, имеет под собой ложное представление. В реальности получение разного рода согласований за рубежом крайне затруднительно. Так, на Кап Ферра (самый дорогой полуостров Европы), чтобы начать согласовывать проект застройки или реставрации, придется не менее года спрашивать согласие соседей. Подчас утверждение малейших согласований занимает от шести до восьми лет", — рассказывает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Если говорить о спросе иностранцев в целом — он развивается стабильно, независимо от российского спроса, и доля россиян на этом рынке по-прежнему невелика. В популярных странах спрос наших соотечественников на недвижимость невысок — около 10% от всех иностранных собственников (на островах еще меньше). Единственным исключением, пожалуй, является Кипр, где около 50% иностранных собственников жилья — россияне.

Аренда — тоже способ

Впрочем, немалая часть россиян предпочитает не покупать, а арендовать недвижимость на курортный сезон. По словам ведущего консультанта по зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard Эллы Братиловой, россиян, покупающих жилье на курортных островах, интересуют самые разные объекты — от небольших апартаментов (500 евро в неделю) до огромных вилл (100 тыс. евро в месяц). "Средний ценовой уровень аренды дома в сезон — 10–40тыс. евро в месяц. Вбольшинстве случаев подобные сделки осуществляются через турагентства. Однако посредники часто завышают ставки, поэтому растет число клиентов, напрямую выходящих на рынок страны, где предполагают арендовать или покупать жилье", — говорит Братилова.

Особый спрос на Испанию

Эксперты отмечают тенденцию разделения курортной недвижимости на несколько популярных направлений. По словам Егоровой, у российских покупателей и арендаторов недвижимости наибольшим спросом пользуются острова Средиземноморья, и особенно Испании. "Сейчас наиболее популярное направление — Канарские острова. Это связано с климатом (в Средиземноморье сезон заканчивается на Новый год) и выгодным месторасположением по сравнению, например, с Карибами. Кроме того, высокий спрос отмечается и на Балеарские острова, где покупка недвижимости преобладает над арендой", — говорит Егорова. Покупатели предпочитают на островах небольшие апартаменты — с одной-двумя спальнями. Также спросом пользуются недорогие предложения: 150–200 кв. м (три-четыре спальни) за 500 тыс. долл. В сегменте сделок около 1,5 млн евро выделяются Мальорка и Ибица.

По данным компании Knight Frank, продажи на Мальорке за последнее время выросли на 10%. "Благодаря международному аэропорту, 17 полям для гольфа и 22 маринам, а также постоянному дефициту новых объектов, цены остаются стабильными", — говорит Нортон. "При прочих равных условиях цена жилья на островах по сравнению с материком будет минимум на 20–30% ниже. Минимальная цена апартаментов на курортах Коста Дорадо, Коста Бланко 120–150 тыс. евро, на островах есть варианты за 80 тыс. Это минимальные планки на недвижимость в курортных местах с инфраструктурой", — говорит Егорова.

В Испании распространена ситуация, при которой стоимость недвижимости, указанная в Escritura Publica, занижается на 10–20%. Делается это с целью снижения налогов, однако в случае последующей перепродажи может привести к определенным проблемам.

Другие острова

Из более дорогих вариантов в Средиземноморском бассейне стоит упомянуть Сардинию, где покупка виллы обойдется в сумму примерно 10 млн долл. — средняя сумма покупки, по данным Knight Frank, составляет 9,2 млн евро. "В Сардинии арендная ставка виллы составляет 50–100 тыс. долл. в месяц, стоимость покупки всегда превышает 1 млн долл., даже если метраж не очень большой", — говорит Егорова.

"На Кипре не так много интересных русским проектов, хотя стоит выделить Aphrodite Hills, гигантский жилой комплекс на территории более 250 га, обладающий большим выбором предложения: от небольших апартаментов до таунхаусов и вилл", — сообщает Нортон. Разброс цен на этом острове очень велик: апартаменты в зависимости от уровня дома и престижности района могут стоить 40–200 тыс. евро.

Карибские острова

Эксперты отмечают рост спроса на недвижимость на многих островах Карибского моря. Так, объем продаж на Каймановых островах за год вырос на 20%, цены увеличились на 5%. Высоким ростом цен (более 20% в год) характеризуются Бермудские острова, находящиеся в северо-западной части Атлантического океана, близ берегов Северной Америки. Однако из 150 островов обитаемы лишь 20. "В цене растет и соседний Барбадос. Средняя стоимость дома, проданного нерезиденту страны, составляет около 3,5 млн долл., кондоминиума — 1 млн долл.", — добавляет Нортон. Если большинство иностранных собственников жилья на Бермудах составляют американцы, то в Барбадосе 35% покупателей недвижимости— англичане.

Островные государства активно привлекают иностранных покупателей, в частности упрощая свое законодательство и снижая налоги. Так, на Багамских островах, где рост цен составляет 10% в год, налоговая ставка на недвижимость стоимостью 250–500 тыс. долл. составляет 1–4%, стоимостью более 500 тыс. долл. — всего 1–2%.

Кроме того, недавно была упрощена процедура получения вида на постоянное жительство для иностранных покупателей недвижимости на сумму более 500 тыс. долл. Багамский паспорт дает все преимущества жителя Британского Содружества, его оформление стоит 10 тыс. долл. Наконец, землю на экзотических островах можно покупать не просто крупными, а гигантскими лотами. Так, на острове Сан-Сальвадор на продажу выставлено 3,2 тыс. га (8 тыс. акров, акр = 0,4 га) земли, которые составляют 40% всей площади острова, исключая озера. Земля разделена на 14 секторов, все участки неравнозначны по стоимости: цена варьируется от 70 до 180 тыс. долл. за акр.

Антон Павлов