"Бородино" уйдет в недвижимость

В 2006 г. группа компаний "Бородино" планирует завершить строительство делового центра на территории, где раньше располагался завод по производству безалкогольных напитков и кондитерских изделий ЗАО "Мона". На днях компания объявила об этом официально. Первая очередь – офисный центр класса "А" с двухуровневой подземной автостоянкой – будет сдана в первом квартале будущего года, срок сдачи второй очереди, включающей в себя гостинично-гаражный комплекс, – четвертый квартал. В ближайшее время "Бородино" также планирует начать развитие еще двух объектов – в районе Павелецкого вокзала и на Котельнической набережной. Эксперты говорят, что решение вывести производство и заняться девелоперскими проектами вполне обосновано, поскольку использовать площадки в центре столицы под производство нерентабельно. Однако вполне возможно, что компания диверсифицирует свой бизнес не от хорошей жизни – по неофициальной информации, вывод производства начался под влиянием рейдерских атак.

Строительство делового центра "Бородино" началось в апреле 2004 г. на территории входящего в ГК "Бородино" завода по производству безалкогольных напитков и кондитерских изделий ЗАО "Мона". Как рассказал RBC daily генеральный директор ЗАО "Мона" Игорь Татаренко, идея о начале реабилитации территории завода возникла незадолго до публикации постановления мэра Москвы Юрия Лужкова о выводе и реформировании предприятий, находящихся в Центральном округе столицы. В первоначальный список предприятий "Мона" не попала, однако фактическим одобрением проекта стало распоряжение столичной мэрии от 27 августа 2003 г. Полностью вывести производство с Русаковской улицы удалось к апрелю 2004 г. Освободившийся участок земли в ГК "Бородино" решили развивать самостоятельно и начать на нем строительство делового центра.

Однако еще до начала строительства компания столкнулась с недовольством местных жителей. По словам представителей ЗАО "Мона", с последними была проведена встреча, на которой проект был обоснован. Главным аргументом в пользу него стал тот факт, что здание делового центра будет служить естественной преградой между железной дорогой и жилым кварталом. В результате жители согласились с предложенным вариантом. На освободившейся территории были снесены все постройки, за исключением трех памятников промышленной архитектуры (построенных по проекту купца Калинкина, основателя фабрики, известным архитектором Вебером) и котельной, которую переоснастили под энергоцентр для строящихся зданий. Большой проблемой стала проходящая под территорией Сокольническая ветка метро. Из-за сильной вибрации пришлось использовать дорогой австрийский виброзащитный материал. Также была разработана дополнительная система пожарной безопасности.

Площадь застройки составляет 2,7 га. Первая очередь включает в себя строительство 17-этажного офисного центра общей площадью 34140 кв. м, из которых 20000 кв. м планируется сдавать в аренду. Помещения будут предоставляться с чистовой отделкой, входящей в счет арендной ставки. Арендаторам планируется на время отделочных работ предоставлять "арендные каникулы" сроком 3 месяца. Базовая ставка аренды будет начинаться от 460 долл. за кв. м (без учета НДС). При этом минимальный срок аренды – 3 года. В здании планируется открыть кафе, ресторан, отделение банка, центральный ресепшн, типографию, салон красоты, конференц-залы и поставить банкомат. Ввод бизнес-центра в эксплуатацию запланирован на первый квартал 2006 г. Вторая очередь включает в себя гостиницу на 250 номеров уровня 3 "звезды" и 6-этажный гаражный комплекс, в который войдут автомойка, сервис, магазин автозапчастей. Срок ввода в эксплуатацию – четвертый квартал 2006 г.

Генеральным подрядчиком строительства является компания СК "Бородино-Строй", управление будет осуществляться управляющей компанией "АльфаСити". Общая стоимость работ по реабилитации бывшей промышленной площадки и строительству делового центра составит 80 млн руб. По словам г-на Татаренко, это будут собственные средства компании, а также кредит от Сбербанка России. Годовой оборот площадки запланирован на уровне 25-30 млн долл. Судя по всему, деловой центр на Русаковской станет не единственным девелоперским проектом компании в столице – в ближайшие месяцы ГК "Бородино" планирует начать развитие еще двух площадок – в районе Павелецкого вокзала и на Котельнической набережной.

Однако эксперты расходятся в оценках затрат на проект и его окупаемости. По оценке ведущего аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Дениса Соколова, заявленный годовой оборот площадки весьма вероятен. Однако другие эксперты сомневаются в данных цифрах. "Это очень позитивные ожидания. Если это собственные оценки компании, можно говорить о некотором завышении реальных цифр", – отметила генеральный директор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева. С ней соглашается и директор по корпоративным финансам и финансовому консалтингу компании BDO Unicon Наталья Одинцова. «Кроме того, у меня возникают сомнения в том, что это будет бизнес-центр класса "А". В Москве достаточно много офисов, которые заявляют о принадлежности к высокому классу, однако лишь часть из них может быть признана таковой по европейским стандартам. Такую недвижимость называют "А1", – отметила г-жа Одинцова. Она добавила, что в реальном офисе класса "А" арендные ставки начинаются от 700-1000 долл. за квадратный метр.

Аналитики говорят о том, что вывод производства из центра столицы напрашивался и без постановления столичной мэрии. "В принципе изменение назначения данной площадки с производства на строительство бизнес-центра и гостиницы является справедливым шагом, поскольку речь идет о земельном участке в центре города и вблизи от удобных транспортных развязок", – считает Наталья Одинцова. Подобного мнения придерживается и г-жа Ширяева: "Безалкогольные напитки – жесткий, хорошо поделенный рынок, и коммерческая эффективность там не очень высока по сравнению с другими секторами. На фоне того, что там сейчас идет активная консолидация бизнеса и скупка профильных заводов, возможно, они просто стратегически взвесили все и решили, что развивать такой проект будет выгоднее".

Между тем на рынке считают, что "Бородино" не случайно решило заняться недвижимостью. По некоторой информации, на "Мону" совершали "наезды" рейдерские компании, вполне возможно, была попытка поглощения предприятия. Этой точки зрения придерживаются и эксперты. "В столице сегодня мало кто реально решается на серьезную перестройку, в большинстве случаев собственники небольших промышленных предприятий предпочитают сохранять свой бизнес. Дело в том, что они очень редко могут самостоятельно потянуть девелоперский проект. А сторонние организации в любом случае будут восполнять затраты за счет долевого участия в новом объекте, – рассказал RBC daily партнер компании "Джон Тайнер и партнеры" Валерий Тутыхин. – Такое строительство, как в случае с "Бородино", обычно происходит тогда, когда был какой-то внешний импульс. Нельзя исключать, что они решились на перестройку самостоятельно, но опять же после того, как их кто-то расшевелил. В частности, могла иметь место попытка недружественного поглощения, после которой на предприятии поняли, что надо что-то менять". По его словам, традиционно в таких случаях существует три варианта возможного развития событий. Первый – когда у собственника есть деньги, и он при наличии небольшой помощи в виде кредитных линий начинает девелоперский проект самостоятельно. Во втором случае для вероятных захватчиков создаются максимальные проблемы, в частности, инициируется много судебных разбирательств. Финал такого противостояния – продажа объекта захватчикам по фиксированной цене. Третий вариант – предприятие находит своего "белого рыцаря", то есть компанию, которая помогает ей отбиться от захватчиков в обмен, например, на возможность управления девелоперским проектом. Судя по всему, в случае с "Бородино" имеет место первый или третий вариант. "Это объективный экономический процесс. Что касается московской программы по выводу предприятий из центра города, то, исходя из нашего опыта, могу сказать, что работает она очень медленно, потому что документ оброс множеством условий. Если надеяться на нее, то можно ждать до бесконечности", – посетовал г-н Тутыхин.

Сергей Рябов
Елена Тофанюк