У ипотеки по-прежнему много проблем
Вчера на пресс-конференции, организованной ипотечным брокером "Мой дом" участники ипотечного рынка поделились своим видением его развития. К сожалению, пока институт ипотеки у нас все еще далек от идеального: "длинные" страховые и пенсионные деньги на рынке отсутствуют, механизмы рефинансирования еще не отработаны, а первый выпуск ипотечных ценных бумаг планируется на 2006 год. Тем не менее, уже сегодня российские банки предлагают своим клиентам широкий ассортимент ипотечных продуктов, и в некоторых регионах России население очень хорошо знает, что такое ипотека.
В четверг заместитель генерального директора федерального "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Дмитрий Глазунов озвучил красноречивые цифры: за прошлый год в России было выдано лишь 50 тыс. ипотечных кредитов, а в этом году будет выдано не более 80-90 тыс. кредитов. При этом президент поставил задачу, согласно которой за 2010 год должно быть выдано не менее 1 млн ипотечных кредитов. Эта задача будет выполнена, когда каждый субъект РФ будет ежедневно выдавать более 40 ипотечных кредитов. Однако в настоящее время реализовать директиву президента мешает отсутствие законодательства, которое позволило бы инвестировать в ипотечный рынок длинные и дешевые деньги пенсионных, страховых и резервного фондов. Но есть и положительные предпосылки к значительному росту объема выдаваемых кредитов. По словам г-на Глазунова, огромную роль в развитии ипотечного кредитования играет личностный фактор: в тех регионах, администрация которых активно знакомит население с ипотекой, уже сегодня каждый день выдаются десятки кредитов на покупку жилья. Например, региональными лидерами по объему выданных кредитов являются Самара, Новосибирск, Алтайский край и др.
К сожалению, для развития ипотеки важна не только инициатива энтузиастов, но и реальные бизнес-модели. Одна из них касается рефинансирования, когда банк выдает ипотечные кредиты, а затем продает пул закладных (обязательств клиентов выплатить эти кредиты). Продав закладные, банк на вырученные деньги снова выдает ипотечные кредиты.
Сейчас ни одна структура или банк, не имеющий государственной поддержки (как АИЖК или банки с государственным участием), не рефинансируют кредиты. Эксперты надеются, что, когда ипотечный рынок войдет в более зрелую стадию, рефинансированием кредитов займутся сугубо частные структуры. Сейчас некоторые банки рефинансируют кредиты, не прибегая к услугам АИЖК, другие и вовсе оставляют кредиты на собственном балансе, продолжая получать прибыль в виде процента по кредиту. Другая категория банков рефинансирует кредиты с помощью АИЖК.
В данный момент АИЖК готовит к выпуску первую серию ипотечных ценных бумаг, эмиссия которых запланирована на I квартал 2006 года. В основу этого выпуска ляжет пул закладных на 25 тыс. ипотечных кредитов. Правда, для успеха эмиссии еще необходимо внести ряд поправок в закон "Об ипотеке", а также определиться с собственно стандартами эмиссии и другими техническими категориями.
Хотя рынка ипотечных бумаг в России еще нет, купить бумаги, обеспеченные закладными, уже можно. Это паи. Их выпуском занимается входящая в группу "Руснефть" управляющая компания НВК. Для этого НВК создала закрытый паевой ипотечный фонд (ПИФ), на баланс которого банки передают требования по закладным. Под обеспечение закладных фонд выпускает паи, и продает их частным лицам (пайщикам). Паи НВК уже обращаются на ММВБ. Их привлекательность в том, что они обеспечены закладными по кредитам, выданным, например, под 15-16% годовых. Как известно, ставка по кредиту постоянно снижается. Что же касается ранее выданных кредитов, то их ставка не меняется. На этом основана привлекательность ипотечных паев, которые к тому же обеспечены недвижимостью - одним из самых надежных материальных активов.
Еще одной относительной новеллой на рынке ипотеки является ипотечный брокер - организация, призванная выполнять роль посредника между ипотечным банком и его клиентом. Например, сейчас ипотечный кредит получает лишь 1 человек из 10 обратившихся в банк. Ипотечные брокеры должны оценивать потенциальных банковских клиентов, и лишь в случае положительной резолюции отправлять их в банк. Также необходимо консультировать население по большому количеству ипотечных продуктов, имеющихся на рынке. Порой даже профессионал не сразу может разобраться в том, чем отличается тот или иной ипотечный продукт АИЖК от банковского. Нужна помощь и самим банкам: некоторые из них до сих пор не знают, как подступиться к рынку частного кредитования. В этом случае ипотечный брокер также может быть полезен, научив банк работать с ипотекой. Кстати, "Мой дом" стал первым ипотечным брокером, заключившим с АИЖК соглашение о сотрудничестве.
Вера Ковалева