Россиян хотят согнать в поселения

На днях крупный подмосковный землевладелец объявил о своих планах построить в Подмосковье коттеджный поселок эконом-класса в рамках федеральной программы "Жилище". Пилотный проект был представлен 12 октября на коллегии в Минрегионразвития. Компания предлагает на своих землях в Пушкинском районе возвести более 10 тыс. домовладений по ценам на 30-40% ниже среднерыночных. Предполагаемый объем вложений в этот грандиозный проект – 410 млн долл. Участники рынка считают эту затею утопией. Как утверждают эксперты, при условии, что в последнее время на рынок с проектами коттеджного строительства в Московской области выходит все больше компаний, возводить дома эконом-класса не берется никто. Аналитики выдвигают версию, что компания "Ведомство" просто нашла способ реализовать свои земельные активы.

ЗАО "Ведомство" располагает земельными активами в ближнем Подмосковье – на Волоколамском, Ленинградском и Ярославском направлениях. По оценкам экспертов земельного рынка, компания владеет 30-35 тыс. га земли. Большая часть земель имеет статус сельскохозяйственных. Новый проект предполагает возведение в Пушкинском районе на площади 921 га свыше 1 млн кв. м жилья. Экспериментальные площадки расположены близи населенных пунктов Семеновское, Балабаново, Черноземово, Алешино, Кстинино, Ординово, Степаньково Пушкинского района Московской области. Удаленность от МКАД – от 34 до 46 км. Участки предполагается застраивать таун-хаусами и отдельно стоящими коттеджами с земельными участками от 2 до 10 соток. Проект будет включать весь набор городской инфраструктуры.

Свой демонстрационный проект застройки Подмосковья жильем по доступным ценам ЗАО "Ведомство" предложило на коллегии в Минрегионразвития, где 12 октября была представлена программа "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". Проект получил название "Программа доступных поселений "Свой дом". На землях бывших сельхозпредприятий компания предлагает построить более 10 тыс. домовладений. Это могут быть как таун-хаусы площадью от 100 до 150 кв. м, так и отдельно стоящие коттеджи площадью от 100 до 200 кв. м. Предполагается, что проект будет реализован в течение пяти лет, а стоимость 1 кв. м жилья для конечного потребителя не должна превышать 350 долл.

"Федеральная программа "Жилище" предполагает, что 1 из 10 квартир будет выдаваться бесплатно, это государственные обязательства, предполагающие бюджетное финансирование, – рассказала RBC daily директор по маркетингу компании "Ведомство" Инна Ехья. – Остальные – на коммерческой основе. Таким жильем на различных условиях могут быть обеспечены граждане, перед которыми государство имеет определенные обязательства: молодые семьи, военнослужащие, переселенцы из районов Крайнего Севера и вынужденные переселенцы". По словам Инны Ехья, участники этой программы смогут использовать несколько вариантов приобретения жилья, – процентные и беспроцентные рассрочки, кредиты, а также программы социальной ипотеки. Одним из партнеров по предоставлению ипотечных кредитов под программу доступных поселений был назван Городской ипотечный банк.

"Речь идет о том, что мы могли бы кредитовать покупателей этой компании, – рассказал RBC daily начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. – Мы предоставляем кредиты под залог земельного участка как с объектом незавершенного строительства, так и без такового. В случае, если застройщик продает земельный участок, заемщик может взять у нас кредит на приобретение этого земельного участка". Однако воспользоваться такой ипотекой вряд ли смогут предполагаемые малоимущие участники проекта компании "Ведомство". Как объяснил Михаил Бусыгин, их банк не участвует в программах социальной ипотеки. Более того, сам проект строительства социального загородного поселка, по мнению экспертов, выглядит утопией на фоне действующих цен на жилье и стройматериалы.

Например, корпорация "Социальная инициатива", которая с 1999 г. занимается коттеджным и малоэтажным строительством по своей программе "Двухэтажная Россия", отказалась от проекта строительства такого рода поселков в Подмосковье. "На сегодняшний день очень здорово подорожали стройматериалы и ГСМ, и цены на жилье поднялись. Поэтому говорить о том, что возводимые дома относятся к эконом-классу, нельзя, – сказал RBC daily менеджер инвестиционного управления корпорации Павел Кузьмин. – Просто такое жилье продается по более доступным ценам за счет того, что предлагается покупателю на нулевом цикле. Цены составляют 70% от рыночной стоимости готового жилья".

По мнению заместителя директора Управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ" Владимира Яхонтова, проект "Ведомства" нереален. "Мы просчитывали проект строительства коттеджного поселка в Домодедовском районе, который был предложен одним из крупнейших землевладельцев, аналогичных "Ведомству", – рассказал он RBC daily. – Там речь идет о площадке в 750 га. Стоимость проекта выходит за миллиард долларов. Реализация еще одного проекта на участке в 200 га, просчетами которого мы занимались, может занять более 15 лет. Строительство требует достаточно больших инвестиций – в любом инвестиционном проекте земля не превышает 12%, остальные расходы – на общестроительные работы и инфраструктуру поселка и коммуникации. Дом нормального качества, в котором можно постоянно жить, дешевле, чем за 650 долл. за кв. м, построить сложно. Можно за 450, но это будет дача с деревянными перекрытиями. Так что дома дешевле, чем 170 тыс., построить сложно. Это минимальный предел, который можно обеспечить". Помимо затрат на строительство, по мнению Владимира Яхонтова, огромные деньги потребуются на проведение инженерных сетей и коммуникаций. "На поселок лишь в 20 га коммуникации будут стоить от 5 млн долл. Сколько обойдутся их 1000 га – можно подсчитать. Думаю, реализация такого проекта займет лет 30-40 и потребует миллиарды долларов", – говорит он.

"Проект ЗАО "Ведомство" может оказаться просто PR-акцией", – полагает Владимир Яхонтов. – Их цель – привлечь внимание к своей земле и поднять ликвидность этого товара. У ЗАО "Ведомство" вся земля является сельскохозяйственной. Она не переведена в статус земли под индивидуально-жилищное строительство (ИЖС). Им нужно что-то с этой землей делать. Многие землевладельцы поднимают сельхозпроизводство, однако этот бизнес достаточно сложный. Довольно большие активы в виде земельных участков – это крайне затратно: нужно платить налоги, как-то обеспечивать полуразвалившееся хозяйство бывших совхозов. Поэтому все землевладельцы потихоньку начинают продавать свои земельные активы, и продавать дорого. "Ведомство" в течение 2 или 3 лет пыталось реализовывать свои земельные участки через различные компании, но происходит это очень медленно, сделок мало, инвестиционный климат слабый. ЗАО "Ведомство", объявив об этой программе, надеется получить некий карт-бланш от правительства Московской области на перевод земельных участков из сельскохозяйственного значения под ИЖС".

Маргарита Парфененкова