Жилье в регионах все-таки станет доступней

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово снизить ставку по рублевым кредитам до 12% годовых. Снижение ставки произойдет в том случае, если правительство согласится с предложением агентства и закрепит законодательно обязательства государства по предоставлению госгарантий АИЖК. Как ожидают в АИЖК, снижение ставки случится уже в 2006 году. Некоторые участники рынка полагают, что этот шаг вызовет обвал кредитных ставок на рынке ипотечного кредитования. Однако большинство экспертов сходится во мнении, что рынок ипотеки в Москве никак не отреагирует на снижение ставок этого агентства. А вот на развитии ипотечного кредитования в регионах этот ход скажется благотворно.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано правительством РФ в 1997 г. Его основная задача – способствовать развитию ипотеки, выкупая у банков закладные на недвижимость. Агентство действует по следующей схеме: получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК через своих региональных операторов (представительства) выкупает закладные у банков. Агентство имеет договоры с банками из 86 регионов России – 60% ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК, приходится именно на регионы. По данным агентства, с 2003 по 2005 гг. оно получило госгарантии на сумму порядка 9 млрд руб. На 1 мая 2005 г. по схеме АИЖК предоставлено 16,5 тыс. кредитов на 6,6 млрд руб. по средней ставке 15% годовых.

То, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует снижение ставки по рублевым кредитам до 12% годовых, на прошлой неделе публично подтвердил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. По его словам, это станет возможным, если обязательства государства по предоставлению гарантий агентству будут закреплены в законе. Готовность правительства пойти на этот шаг косвенно подтвердил представитель администрации президента Александр Плутник, заявив на пресс-конференции, что государственные гарантии будут продолжать предоставляться агентству и субсидиарная ответственность государства будет либо закреплена в законе, либо предусмотрена в бюджете.

Как сообщил RBC daily начальник управления маркетинга АИЖК Денис Гришухин, пока говорить о конкретных сроках рано: "Мы надеемся, что те аргументы, которые мы направили в правительство по этому вопросу, окажутся достаточно убедительными, чтобы в Минфине могли принять такое решение в ближайшее время". По его словам, в любом случае, процесс снижения ставок не за горами. "Не только мы снижаем ставки, но и банки, которые осуществляют свои ипотечные программы, – говорит г-н Гришухин. – В течение этого года это уже позволило нам снизить ставку с 15% до 14%". Однако все-таки многое будет зависеть от правительства. "Если те предложения, которые мы направили в правительство, будут приняты, то снижение ставки произойдет уже в 2006 году, – ожидает эксперт АИЖК. – Если же господдержка будет существовать в том же неэффективном механизме, который имеется у нас на сегодняшний момент, то стоимость ресурсов для нас будет выше, и возможность для снижения ставки окажется меньше".

В АИЖК стремятся к тому, чтобы ставка снижалась быстрее, чем сейчас. "В значительной степени существует психологический барьер: люди воспринимают ставку выше 10% как слишком высокую, и многих это останавливает в использовании ипотеки, – говорит г-н Гришухин. – Поэтому, хотя процесс снижения ставок не должен быть резким, мы хотим сделать его более динамичным, чтобы Агентство могло сделать ипотечные кредиты доступными населению".

Между тем некоторые участники рынка не исключают, что снижение ставки АИЖК может вызвать обвал рублевых ставок ипотечного кредитования. По мнению президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, негативных последствий для рынка не будет только в том случае, если АИЖК будет предоставлять кредиты по сниженным ставкам только определенным социальным категориям. "Только в том случае, если поддержка государства будет адресной, и при условии выделения ряда категорий, которым будет адресована эта поддержка (учителя, врачи, военнослужащие и так далее), обвального снижения рублевых ставок на рынке не предвидится. Если же эта поддержка будет оказываться всем поголовно, то последствия этого могут быть всякими, – сказал он RBC daily. – Предлагаемая ставка в 12%, с учетом ряда действующих сегодня макроэкономических показателей и отсутствия долгосрочных ресурсов в рублях, выглядит не совсем рыночно". По его мнению, в ставке все банки отталкиваются от уровня инфляции, а сегодня он достиг 11,7%, поэтому они никак не могут выдавать кредиты под 12%, если только не откажутся от прибыли.

Большие государственные деньги, которые предложит государство для обеспечения гарантий для АИЖК, внесут возмущение на рынок, что не очень хорошо для других участников рынка, полагает заместитель руководителя проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Международной финансовой корпорации Андрей Милютин. По его мнению, для рынка это будет сильный толчок для поиска новых путей кредитования. "С государственными деньгами по стоимости соревноваться мало кто может, – говорит Андрей Милютин. – И ставку в 12% в рублях мало кто сможет сделать. Возможны два варианта развития событий: либо коммерческие банки будут искать новые источники финансирования для удешевления кредита, чтобы конкурировать на рынке, либо банки пойдут на формальное объявление ставки в 12%, но попытаются обеспечить доходность за счет дополнительных расходов заемщика".

Впрочем, начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова полагает, что снижение ставки кредита отразится в основном на региональных игроках рынка ипотечного кредитования. "АИЖК в большей степени является значимым конкурентом именно на региональных рынках, – говорит она. – В регионах же преимущественно сильны либо агенты АИЖК, либо Сбербанк, либо крупные банки с широкой филиальной сетью. Скорее, это некий новостной или психологический фактор, но не настолько значимый, чтобы он позволил существенно нарастить клиентскую базу. Пока мы не ощущаем, чтобы какие-то адресные, в большей степени институциональные меры существенно влияли бы на изменение потока обращений потенциальных заемщиков. Кроме того, не стоит забывать, что на решение заемщика о выборе ипотечного продукта значительно влияет не только размер ставки, но и, например, величина первоначального взноса. А она сегодня у АИЖК – 30%, у Внешторгбанка – 15%".

Снижение ставки АИЖК станет безусловным плюсом для развития ипотеки в регионах, но мало отразится на столичном рынке ипотеки, полагает руководитель отдела ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Максим Силаев. "Проект АИЖК в основном рассчитан на регионы, это скорее социальная ипотека, – говорит он. – Для регионов 12% – это большой плюс, ведь там совокупный доход достаточно маленький. Но для московского рынка этот шаг АИЖК не вызовет глобальных перемен. Агентство на московском рынке активно не кредитует, здесь больше развита коммерческая ипотека". По мнению Марии Серовой, те игроки рынка, зона интересов которых сосредоточена в Мосвке и Санкт-Петербурге, этого шага АИЖК могут вообще не заметить. "Москва и Питер предпочитают кредиты, номинированные в валюте, – пояснила она. – Это, в частности, обусловлено привязкой к иностранной валюте и зарплаты, и цен на недвижимость".

Между тем эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев полагает, что снижение рублевых ставок скажется на всем рынке ипотечного кредитования России. "Поскольку АИЖК – ключевой игрок федерального уровня, снижение их ставок повлечет за собой снижение ставок всеми остальными игроками рынка. На региональных рынках ставки по ипотечным кредитам снизятся обязательно, потому что кроме АИЖК в некоторых регионах больше никто и не присутствует". Снижение ставок будет способствовать развитию рынка ипотеки, уверен Олег Солнцев. "Притом что с точки зрения конкуренции это может быть хорошо не для всех, снижение ставок стимулирует популяризацию ипотеки, а значит, в конечном счете сыграет и в пользу остальных игроков ипотечного рынка", – говорит он.

Маргарита Парфененкова