Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Британский парламент пересмотрит планы ремонта Биг-Бена 22:05, Общество Юлия Меньшова объявила о закрытии своего шоу на «Первом канале» 21:53, Технологии и медиа Производитель SSJ 100 рассказал об увеличении его надежности 21:33, Бизнес Саакашвили назвал дату своего возвращения на Украину 21:28, Политика В 15 областях Украины прошли обыски на производящих алкоголь заводах 21:20, Общество Путин выразил соболезнования родственникам Глаголевой 21:15, Общество Самые высокооплачиваемые актрисы мира по версии Forbes 21:14, Фотогалерея  В мире Россию боятся меньше ИГ и глобального потепления 21:03, Политика Временным директором Белого дома по коммуникациям станет бывшая модель 21:01, Политика Минэкономразвития предложило помочь рынку электромобилей на 7,2 млрд руб. 20:59, Бизнес Бывший премьер Украины Яценюк стал совладельцем канала Espreso.TV 20:58, Бизнес «Зенит» потерпел второе поражение подряд в Лиге Европы 20:55, Спорт Отец и сын Буши прокомментировали трагедию в Шарлоттсвилле 20:52, Политика Forbes назвал самых высокооплачиваемых актрис мира 20:34, Общество Самолет S7 экстренно сел в аэропорту Перми из-за дебошира на борту 20:24, Общество Компания Ротенберга получит 350 млн руб. под 5% на строительство завода 20:06, Бизнес Чубайс рассказал о «поразительном достоинстве» Алексея Улюкаева 20:05, Общество Медведев назвал Глаголеву «ярким и незаурядным человеком» 19:26, Общество Глава ФАС заявил о «больших проблемах» сделки по покупке Eurasia Drilling 19:14, Бизнес Правительство выступило против ограничений для крупных сетей в регионах 19:08, Бизнес Сайт неонацистов из США The Daily Stormer переехал на российский домен 19:06, Общество Клиенты в июле забрали из «ФК Открытие» 360 млрд руб. 19:02, Финансы Лига Европы по футболу. «Утрехт» — «Зенит». Онлайн 19:00, Спорт Супруг Веры Глаголевой сообщил подробности ее смерти 18:48, Общество В Москве арестовали замглавы президентского летного отряда «Россия» 18:47, Политика Путин предложил поставлять нефть в Белоруссию в обмен на загрузку РЖД 18:41, Бизнес Суд оштрафовал застройщика многоэтажки за лишение соседних домов солнца 18:36, Жилье Канал Life сократит новостное вещание и штат 18:30, Технологии и медиа
Кто оплачивает коридоры
26 авг, 2005 11:13
0
Кто оплачивает коридоры
В любом офисном здании есть коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и множество других технических помещений, где находится инженерное оборудование здания. Значительную площадь также занимают входные группы, помещения управляющей компании, охраны. По мнению большинства риэлтеров, за все эти технические помещения прямо или косвенно приходится платить арендаторам.

В любом офисном здании есть коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и множество других технических помещений, где находится инженерное оборудование здания. Значительную площадь также занимают входные группы, помещения управляющей компании, охраны. По мнению большинства риэлтеров, за все эти технические помещения прямо или косвенно приходится платить арендаторам.

"Изначально потери площадей были минимальными, так как здания не имели всевозможных технических "начинок". С течением лет происходили изменения в офисном строительстве, появлялась необходимость учитывать все новые и новые требования безопасности и сервиса",- говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка компании Colliers International.

Коэффициент потерь для офисных зданий и объектов, где офисные помещения занимают больше половины площадей, рассчитывается по стандарту BOMA (Building Owners and Managers (Ассоциация владельцев и управляющих зданиями), международная общественная организация, регламентирующая отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости). "Это сложившаяся международная практика»,- продолжает Лочмеле.- Впервые эти стандарты были разработаны в 1916 году. Последняя редакция стандарта (ANSI/BOMA Z65.1–1996) утверждена в 1996 году".

Сколько уходит на коридор Говоря о диапазонах допустимых коридорных коэффициентов специалисты называют разные цифры. Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, считает, что для класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18%, для класса В - в пределах 20%. "Например, в бизнес-центре "Европа билдинг" этот показатель самый низкий по Москве - 8%, в "Павелецкая тауэр" коридорный коэффициент находится на уровне 12%, что тоже не так много",- говорит он.

Мария Воронова, менеджер по маркетингу компании "Стройинком-К", считает 12% оптимальным вариантом для офисов класса А. Александр Шарапов, президент компании Becar Commercial Property, полагает, что в офисах классов А и В потери полезных площадей могут достигать 10–15%. "Можно считать, что арендатору повезло, если он нашел помещение, где коридорный коэффициент не превышает 10%",- отмечает Шарапов. Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости Paul’s Yard, называет цифру 8–12%. Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate, допускает более широкий диапазон потерь площадей в бизнес-центрах: 15–30%.

Для зданий советской постройки, особняков и НИИ коэффициент потерь, по мнению специалистов, составляет 35–40%. Хотя Александр Шарапов говорит, что для класса С это показатель обычно не рассчитывается отдельно, а "прикидочно" включается в общую стоимость аренды.

Думать надо заранее

Минимизировать коридорный коэффициент можно только на стадии разработки проекта, когда архитекторы могут внести в него поправки. "В готовом бизнес-центре коридор нельзя сдавать, к примеру, как часть офиса, так как по планам БТИ (и правилам пожарной безопасности) коридор является коридором и использовать его не по назначению противозаконно",- говорит Михаил Гец. Александр Шарапов также отмечает зависимость коридорного коэффициента от архитектурных особенностей здания. "Например, чем больше входная группа, тем шире лестницы и лестничные площадки и т. д.",- говорит он. Соответственно выше и коэффициент потерь. По словам Регины Лочмеле, девелоперы подходят к этому вопросу очень щепетильно, и величина коридорного коэффициента может стать определяющей при выборе проекта.

Конечно, оптимальный вариант для владельца - сдавать здание целыми этажами, поскольку всякая "нарезка" площадей, особенно если каждый арендатор хочет иметь отдельный вход, отдельный холл и т. д.- это дополнительная потеря площадей.

Кстати, как говорит Регина Лочмеле, площадь несущих стен и колонн также включается в арендную площадь, а если стена разделяет двух разных арендаторов, то каждому приходится платить за половину ее толщины.

Кому издержки

По словам Михаила Геца существует два варианта оплаты. "Либо стоимость "коридоров" включается в эксплутационные расходы, либо закладывается в арендную ставку. Получается, что арендаторы платят за "неполезную" площадь пропорционально арендуемой, хотя коридором пользуются одинаково",- говорит специалист.

В договоре аренды коэффициент общих площадей может быть учтен и путем увеличения арендуемой площади (т. н. общая площадь, включающая в себя зоны общего пользования). К примеру, при коэффициенте 1,2 арендатор платит за условную площадь, превышающую общую площадь офиса на 20%. Регина Лочмеле отмечает, что при расчете арендной ставки учитываются как площади общего пользования по зданию в целом, так и по каждому этажу. Также она говорит, что общие зоны можно разделить по функциональному назначению на две категории. Одна из них, к которой относятся рестораны, комнаты отдыха, фитнес-залы, бассейны,- это дань современным требованиям. Другая категория (техзоны, лифтовые холлы, лестницы и т. д.) - рабочая и нормативная необходимость. Мария Воронова отмечает, что, например, при "нарезке" площадей нужно учитывать пожарные нормы: из каждого помещения должно быть два прямых доступа к выходам или лестницам, ведущим к ним.

Александр Шарапов считает, что коридорный коэффициент - часть ценовой политики владельца здания наряду с другими элементами арендной ставки (например, эксплуатационными расходами). Этот коэффициент повышает стоимость аренды, и, в общем-то, как считает Шарапов, работает на собственника. Вячеслав Аксенов, кстати, отмечает, что обслуживание технических зон, которое входит в эксплуатационные расходы, также оплачивает арендатор.

При этом Елена Земцова имеет несколько иное мнение. Она полагает, что потери площадей зачастую оплачивает владелец здания.

Владимир Миронов  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости