Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Кто оплачивает коридоры
Городская недвижимость ,  
0 

Кто оплачивает коридоры

В любом офисном здании есть коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и множество других технических помещений, где находится инженерное оборудование здания. Значительную площадь также занимают входные группы, помещения управляющей компании, охраны. По мнению большинства риэлтеров, за все эти технические помещения прямо или косвенно приходится платить арендаторам.
Кто оплачивает коридоры

В любом офисном здании есть коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и множество других технических помещений, где находится инженерное оборудование здания. Значительную площадь также занимают входные группы, помещения управляющей компании, охраны. По мнению большинства риэлтеров, за все эти технические помещения прямо или косвенно приходится платить арендаторам.

"Изначально потери площадей были минимальными, так как здания не имели всевозможных технических "начинок". С течением лет происходили изменения в офисном строительстве, появлялась необходимость учитывать все новые и новые требования безопасности и сервиса",- говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка компании Colliers International.

Коэффициент потерь для офисных зданий и объектов, где офисные помещения занимают больше половины площадей, рассчитывается по стандарту BOMA (Building Owners and Managers (Ассоциация владельцев и управляющих зданиями), международная общественная организация, регламентирующая отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости). "Это сложившаяся международная практика»,- продолжает Лочмеле.- Впервые эти стандарты были разработаны в 1916 году. Последняя редакция стандарта (ANSI/BOMA Z65.1–1996) утверждена в 1996 году".

Сколько уходит на коридор Говоря о диапазонах допустимых коридорных коэффициентов специалисты называют разные цифры. Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, считает, что для класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18%, для класса В - в пределах 20%. "Например, в бизнес-центре "Европа билдинг" этот показатель самый низкий по Москве - 8%, в "Павелецкая тауэр" коридорный коэффициент находится на уровне 12%, что тоже не так много",- говорит он.

Мария Воронова, менеджер по маркетингу компании "Стройинком-К", считает 12% оптимальным вариантом для офисов класса А. Александр Шарапов, президент компании Becar Commercial Property, полагает, что в офисах классов А и В потери полезных площадей могут достигать 10–15%. "Можно считать, что арендатору повезло, если он нашел помещение, где коридорный коэффициент не превышает 10%",- отмечает Шарапов. Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости Paul’s Yard, называет цифру 8–12%. Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate, допускает более широкий диапазон потерь площадей в бизнес-центрах: 15–30%.

Для зданий советской постройки, особняков и НИИ коэффициент потерь, по мнению специалистов, составляет 35–40%. Хотя Александр Шарапов говорит, что для класса С это показатель обычно не рассчитывается отдельно, а "прикидочно" включается в общую стоимость аренды.

Думать надо заранее

Минимизировать коридорный коэффициент можно только на стадии разработки проекта, когда архитекторы могут внести в него поправки. "В готовом бизнес-центре коридор нельзя сдавать, к примеру, как часть офиса, так как по планам БТИ (и правилам пожарной безопасности) коридор является коридором и использовать его не по назначению противозаконно",- говорит Михаил Гец. Александр Шарапов также отмечает зависимость коридорного коэффициента от архитектурных особенностей здания. "Например, чем больше входная группа, тем шире лестницы и лестничные площадки и т. д.",- говорит он. Соответственно выше и коэффициент потерь. По словам Регины Лочмеле, девелоперы подходят к этому вопросу очень щепетильно, и величина коридорного коэффициента может стать определяющей при выборе проекта.

Конечно, оптимальный вариант для владельца - сдавать здание целыми этажами, поскольку всякая "нарезка" площадей, особенно если каждый арендатор хочет иметь отдельный вход, отдельный холл и т. д.- это дополнительная потеря площадей.

Кстати, как говорит Регина Лочмеле, площадь несущих стен и колонн также включается в арендную площадь, а если стена разделяет двух разных арендаторов, то каждому приходится платить за половину ее толщины.

Кому издержки

По словам Михаила Геца существует два варианта оплаты. "Либо стоимость "коридоров" включается в эксплутационные расходы, либо закладывается в арендную ставку. Получается, что арендаторы платят за "неполезную" площадь пропорционально арендуемой, хотя коридором пользуются одинаково",- говорит специалист.

В договоре аренды коэффициент общих площадей может быть учтен и путем увеличения арендуемой площади (т. н. общая площадь, включающая в себя зоны общего пользования). К примеру, при коэффициенте 1,2 арендатор платит за условную площадь, превышающую общую площадь офиса на 20%. Регина Лочмеле отмечает, что при расчете арендной ставки учитываются как площади общего пользования по зданию в целом, так и по каждому этажу. Также она говорит, что общие зоны можно разделить по функциональному назначению на две категории. Одна из них, к которой относятся рестораны, комнаты отдыха, фитнес-залы, бассейны,- это дань современным требованиям. Другая категория (техзоны, лифтовые холлы, лестницы и т. д.) - рабочая и нормативная необходимость. Мария Воронова отмечает, что, например, при "нарезке" площадей нужно учитывать пожарные нормы: из каждого помещения должно быть два прямых доступа к выходам или лестницам, ведущим к ним.

Александр Шарапов считает, что коридорный коэффициент - часть ценовой политики владельца здания наряду с другими элементами арендной ставки (например, эксплуатационными расходами). Этот коэффициент повышает стоимость аренды, и, в общем-то, как считает Шарапов, работает на собственника. Вячеслав Аксенов, кстати, отмечает, что обслуживание технических зон, которое входит в эксплуатационные расходы, также оплачивает арендатор.

При этом Елена Земцова имеет несколько иное мнение. Она полагает, что потери площадей зачастую оплачивает владелец здания.

Владимир Миронов

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Сады с размахом: обзор самых крупных частных парков в элитных ЖК Москвы Город, 21 июн, 16:28
Госдума рассмотрит проект о снятии с сирот долгов за наследуемое жилье Жилье, 21 июн, 16:19
Пентхаус и квартиру в бывшей штаб-квартире «Титаника» продали за £15 млн Деньги, 21 июн, 15:37
Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости Деньги, 21 июн, 14:49
Особые условия: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками Жилье, 21 июн, 12:37
Названы районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки Жилье, 21 июн, 10:15
Для кого строится так много новостроек, если население России сокращается Мнения, 21 июн, 09:01
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 21 июн, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Главное Лента