Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
США обвинили бывшую сотрудницу посольства в Россиив краже документов Общество, 02:01 В Италии частично заблокировали TikTok после гибели ребенка Общество, 01:53 СМИ узнали о перестановках в двух управлениях администрации президента Политика, 01:18 Исторический экскурс в мир бытовых катастроф ХХ века РБК Стиль и LG ThinQ, 01:15 Финляндия временно закроет пункт пропуска на границе с Россией Общество, 01:09 Суд в Москве арестовал адвоката сотрудника ФБК на пять суток Общество, 00:45 Время эффективности: как продлить срок службы коммерческого транспорта РБК и Gazpromneft, 00:27 СМИ узнали о заражении COVID сотни направленных в Вашингтон нацгвардейцев Политика, 00:07 Экс-глава Раменского района Подмосковья попросил о суде присяжных Общество, 00:04 Сингапурский барон Мюнхгаузен: что погубило сервис доставки Honestbee Pro, 00:00 Белорусский фонд сообщил об аресте бойца MMA на два месяца в России Спорт, 22 янв, 23:54 Алиса и Юлия Рубан - о дизайнерской одежде с душой и философией РБК Cтиль и Mercedes-Benz, 22 янв, 23:39 В Роспотребнадзоре уточнили время вакцинации для переболевших COVID-19 Общество, 22 янв, 23:28 МИД увидел вмешательство в предупреждении посольства США о митингах Политика, 22 янв, 23:22
Кто оплачивает коридоры
 
0 

Кто оплачивает коридоры

В любом офисном здании есть коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и множество других технических помещений, где находится инженерное оборудование здания. Значительную площадь также занимают входные группы, помещения управляющей компании, охраны. По мнению большинства риэлтеров, за все эти технические помещения прямо или косвенно приходится платить арендаторам.

В любом офисном здании есть коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и множество других технических помещений, где находится инженерное оборудование здания. Значительную площадь также занимают входные группы, помещения управляющей компании, охраны. По мнению большинства риэлтеров, за все эти технические помещения прямо или косвенно приходится платить арендаторам.

"Изначально потери площадей были минимальными, так как здания не имели всевозможных технических "начинок". С течением лет происходили изменения в офисном строительстве, появлялась необходимость учитывать все новые и новые требования безопасности и сервиса",- говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка компании Colliers International.

Коэффициент потерь для офисных зданий и объектов, где офисные помещения занимают больше половины площадей, рассчитывается по стандарту BOMA (Building Owners and Managers (Ассоциация владельцев и управляющих зданиями), международная общественная организация, регламентирующая отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости). "Это сложившаяся международная практика»,- продолжает Лочмеле.- Впервые эти стандарты были разработаны в 1916 году. Последняя редакция стандарта (ANSI/BOMA Z65.1–1996) утверждена в 1996 году".

Сколько уходит на коридор Говоря о диапазонах допустимых коридорных коэффициентов специалисты называют разные цифры. Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, считает, что для класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18%, для класса В - в пределах 20%. "Например, в бизнес-центре "Европа билдинг" этот показатель самый низкий по Москве - 8%, в "Павелецкая тауэр" коридорный коэффициент находится на уровне 12%, что тоже не так много",- говорит он.

Мария Воронова, менеджер по маркетингу компании "Стройинком-К", считает 12% оптимальным вариантом для офисов класса А. Александр Шарапов, президент компании Becar Commercial Property, полагает, что в офисах классов А и В потери полезных площадей могут достигать 10–15%. "Можно считать, что арендатору повезло, если он нашел помещение, где коридорный коэффициент не превышает 10%",- отмечает Шарапов. Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости Paul’s Yard, называет цифру 8–12%. Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate, допускает более широкий диапазон потерь площадей в бизнес-центрах: 15–30%.

Для зданий советской постройки, особняков и НИИ коэффициент потерь, по мнению специалистов, составляет 35–40%. Хотя Александр Шарапов говорит, что для класса С это показатель обычно не рассчитывается отдельно, а "прикидочно" включается в общую стоимость аренды.

Думать надо заранее

Минимизировать коридорный коэффициент можно только на стадии разработки проекта, когда архитекторы могут внести в него поправки. "В готовом бизнес-центре коридор нельзя сдавать, к примеру, как часть офиса, так как по планам БТИ (и правилам пожарной безопасности) коридор является коридором и использовать его не по назначению противозаконно",- говорит Михаил Гец. Александр Шарапов также отмечает зависимость коридорного коэффициента от архитектурных особенностей здания. "Например, чем больше входная группа, тем шире лестницы и лестничные площадки и т. д.",- говорит он. Соответственно выше и коэффициент потерь. По словам Регины Лочмеле, девелоперы подходят к этому вопросу очень щепетильно, и величина коридорного коэффициента может стать определяющей при выборе проекта.

Конечно, оптимальный вариант для владельца - сдавать здание целыми этажами, поскольку всякая "нарезка" площадей, особенно если каждый арендатор хочет иметь отдельный вход, отдельный холл и т. д.- это дополнительная потеря площадей.

Кстати, как говорит Регина Лочмеле, площадь несущих стен и колонн также включается в арендную площадь, а если стена разделяет двух разных арендаторов, то каждому приходится платить за половину ее толщины.

Кому издержки

По словам Михаила Геца существует два варианта оплаты. "Либо стоимость "коридоров" включается в эксплутационные расходы, либо закладывается в арендную ставку. Получается, что арендаторы платят за "неполезную" площадь пропорционально арендуемой, хотя коридором пользуются одинаково",- говорит специалист.

В договоре аренды коэффициент общих площадей может быть учтен и путем увеличения арендуемой площади (т. н. общая площадь, включающая в себя зоны общего пользования). К примеру, при коэффициенте 1,2 арендатор платит за условную площадь, превышающую общую площадь офиса на 20%. Регина Лочмеле отмечает, что при расчете арендной ставки учитываются как площади общего пользования по зданию в целом, так и по каждому этажу. Также она говорит, что общие зоны можно разделить по функциональному назначению на две категории. Одна из них, к которой относятся рестораны, комнаты отдыха, фитнес-залы, бассейны,- это дань современным требованиям. Другая категория (техзоны, лифтовые холлы, лестницы и т. д.) - рабочая и нормативная необходимость. Мария Воронова отмечает, что, например, при "нарезке" площадей нужно учитывать пожарные нормы: из каждого помещения должно быть два прямых доступа к выходам или лестницам, ведущим к ним.

Александр Шарапов считает, что коридорный коэффициент - часть ценовой политики владельца здания наряду с другими элементами арендной ставки (например, эксплуатационными расходами). Этот коэффициент повышает стоимость аренды, и, в общем-то, как считает Шарапов, работает на собственника. Вячеслав Аксенов, кстати, отмечает, что обслуживание технических зон, которое входит в эксплуатационные расходы, также оплачивает арендатор.

При этом Елена Земцова имеет несколько иное мнение. Она полагает, что потери площадей зачастую оплачивает владелец здания.

Владимир Миронов

Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента