"Украина" не продается

За полгода московские власти не смогли найти покупателя на гостиницу "Украина": предлагаемые условия реализации проекта невыгодны для инвесторов.

Московское правительство не может найти инвестора, согласного взяться за реконструкцию гостиницы "Украина", и подумает о том, чтобы изменить предназначение здания. Об этом RBC daily сообщил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Эксперты утверждают, что это логично: реконструкция гостиницы "Украина" является слишком дорогим и невыгодным для инвестора проектом. Однако, по их мнению, изменение назначения здания – разрешение не делать там гостиницу – ситуацию не спасет.

Напомним, что решение выставить на продажу 100% акций гостиницы "Украина" московское правительство приняло еще в декабре прошлого года. Однако с тех пор желающих его приобрести не нашлось. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сказал RBC daily, что инвесторов, заинтересованных в реализации этого проекта, нет до сих пор и в ближайшем будущем не ожидается. Московские власти, по словам г-на Кузьмина, недовольны сложившейся ситуацией и подумывают об изменении условий продажи. Так, как утверждает главный архитектор, возможно, будет изменено предназначение здания: сохранение гостиницы станет необязательным. То есть инвестор сможет сделать в здании что-то другое. Хотя не очень понятно, что именно. Эксперты полагают, что, кроме гостиницы, в этом здании сделать ничего нельзя. Александр Кузьмин тем не менее считает, что именно требование сохранения гостиничной функции высотки является главным препятствием. "Она не очень удачно расположена для гостиницы", – сказал он RBC daily.

Опрошенные RBC daily эксперты считают, что проблема гостиницы "Украина" в том, что ее реконструкция является слишком дорогим и к тому же невыгодным проектом. Как известно, стоимость реконструкции гостиницы оценивается в 70 млн долл. Это те средства, которые нужно вложить дополнительно к тем, которые придется потратить на выкуп акций у правительства Москвы. "Кроме того, инвестор должен будет заплатить 5 млн долл. (по расчетам правительства Москвы) компенсации швейцарской компании Hotel Service Management Ltd., которая провела реконструкцию фасада, – сказала RBC daily старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. – Это очень дорогой и большой проект. Не думаю, что в России есть инвесторы, способные его потянуть. Возможно, Москве стоит поискать инвестора на Западе". В компании Knight Frank также считают реконструкцию гостиницы "Украина" слишком дорогим проектом. "Площадь гостиницы составляет 73 тысячи квадратных метров, инвестиции, необходимые для реконструкции, оцениваются в 70 млн долл., плюс компенсация швейцарской компании. Таким образом получаем, что реконструкция одного квадратного метра "Украины" обойдется в 1 тысячу долларов, – сказал RBC daily PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. – При этом, в соответствии с постановлением правительства Москвы, инвестор получает в собственность 51% акций, еще 49% остается в собственности ОАО «Гостиница "Украина"». В итоге затраты на реконструкцию одного квадратного метра гостиницы относительно ожидаемого дохода инвестора составят около 2 тысяч долларов. За эти деньги можно построить новую гостиницу. При существующих условиях сделка является невыгодной, особенно если учесть, что срок окупаемости любого гостиничного проекта составляет 8-9 лет. Здесь инвестор получает только половину прибыли, что увеличит минимальный срок окупаемости до 15-17 лет".

Помимо высокой стоимости проекта, эксперты обращают внимание на тот факт, что "Украина" является памятником архитектуры, что накладывает дополнительные ограничения. "Гостиница "Украина" уникальна в своем роде, – отметил в беседе с RBC daily руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. – Она является памятником архитектуры, символом ушедшего века со сложившейся репутацией, благодаря чему она приобрела известность далеко за пределами Москвы. Гостиница имеет выгодное месторасположение на Кутузовском проспекте. Казалось бы, всё говорит в пользу интереса к ней со стороны инвесторов. Но, с другой стороны, в "Украине" планировка совершенно не соответствует современным стандартам (очень маленькие санузлы, номера узкие), кроме того, много потерь площадей. И именно её архитектурная ценность является главным препятствием для покупки. Это сложный объект, для продажи которого необходимо правильно оценить инвестиционные условия. Скорее всего, город продает "Украину" по непривлекательной цене для возможных инвесторов. Ведь после приобретения гостиницы им необходимо будет проводить точечную реконструкцию (так как это памятник архитектуры, менять в ней ничего нельзя), осуществлять замену коммуникаций и пр. А это очень трудоемкий и дорогостоящий процесс".

Эксперты полагают, что если бы гостиницу можно было снести, то инвестор нашелся бы. "Наиболее всего распространена схема, когда инвесторы приходят, покупают земельный участок, и сносят здание, - сказал RBC daily директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершенев. – В данном случае власти на это не пойдут, так как Украина - это памятник архитектуры. В имеющемся же здании невозможно сделать пятизведочную гостиницу. Во-первых, из-за невозможности изменить фасад. Во-вторых, из-за ограничений по внутренней реконструкции. Номера в гостинице слишком маленькие, без изменения метража их невозможно довести до евростандарта. Хотя, конечно, виды из окон гостиницы великолепны: это и Сити, и Арбат, и Кремль, и Москва-река. Кроме того, из-за того, что гостиница является памятником архитектуры любой нюанс придется согласовывать с целым рядом ведомств и комиссий, а это трудоемкий, долговременный и дорогостоящий процесс. Единственное, что здесь можно сделать – это отремонтировать номера, поменять лифты, произвести отделку помещений общего пользования, усовершенствовать инженерные системы, доведя тем самым гостиницу до уровня нормальных четырех звезды". По мнению Ильи Шершнева, даже намерение властей снять требования сохранения функции здания не окажет влияния на интерес инвесторов. "Трудно представить, что здесь можно сделать без полной реконструкции, кроме гостиницы, - говорит он. – Много маленьких номеров, длинные коридоры... Крупная компания в такой офис не поедет». Впрочем, эксперты все же думают, что в среднесрочной перспективе, по мере развития рынка и ввода в строй площадей "Москва-Сити", гостиница станет инвестиционно привлекательным проектом.