Лента новостей
Все новости Недвижимость
С чистого листа: бизнесмены о воплощении планов в реальность 13:53, РБК и Canon Мединский назвал Маяковского первым рэпером 13:50, Общество Audi заплатит €800 млн штрафа за дизельный скандал 13:48, Бизнес Кремль заявил об обеспокоенности происходящим в православии 13:46, Политика Придет ли праздник: как для рынка криптовалют завершится год 13:37, Крипто Экс-владелец газеты «Спорт-Экспресс» найден мертвым в Москве 13:35, Общество Работа, отношения, фигура: как перестать испытывать боль 13:33, Спецпроект РБК PINK Космонавт Овчинин рассказал о перегрузках при аварии «Союза» 13:32, Общество Византийский спор: почему Москва решила порвать с Константинополем 13:30, Мнение Путин назвал системную задачу в экономике 13:29, Экономика Подчинявшийся Москве митрополит УПЦ объявил себя клириком Константинополя 13:28, Общество Умер один из создателей цифрового телевидения Марк Кривошеев 13:12, Общество Игра для любителей путешествий: друг на все города 13:09, РБК и Билайн Мамаев сдал следователю свой загранпаспорт 13:04, Общество Минобороны и Минздрав подготовят свои проекты в рамках плана Белоусова 13:02, Экономика От Нью-Йорка до Шанхая: лучшие спа в аэропортах 13:00, Стиль Избирком Хакасии перенес второй тур выборов на 11 ноября 13:00, Политика Орешкин отказался связывать нестабильность рубля с бюджетным правилом 13:00, Экономика Как в России выращивают быков элитной породы блэк ангус 12:46, РБК и Мираторг «Он верил в творческое мышление»: умер Пол Аллен 12:44, Фотогалерея  Мединский рассказал о запросе на консерватизм у 90% россиян 12:41, Общество РПЦ разъяснила ситуацию с Благодатным огнем после церковного раскола 12:37, Общество Усэйну Болту предложил контракт футбольный клуб из Мальты 12:37, Спорт Правительство выступило против запрета хостелов в жилых домах 12:26, Город «Роскосмос» назвал сроки следующего полета на МКС 12:22, Общество Битва дизайнеров: как по-разному можно оформить одну и ту же квартиру 12:13, РБК и Экспострой на Нахимовском
Российскому рынку необходимы "квалифицированные инвесторы"
21 апр 2005, 16:56
0
Российскому рынку необходимы "квалифицированные инвесторы"
Интервью с президентом Национальной лиги управляющих

О последних событиях на рынке коллективных инвестиций RBC daily рассказывает президент Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын.

– Удалось ли урегулировать ситуацию с запретом ПИФам недвижимости приобретать инвестиционные контракты?

– Ждем. Недавно состоялось заседание ФСФР, на котором надлежащий приказ был рассмотрен, принят, подписан и отправлен по соответствующей процедуре в Минюст. После утверждения в министерстве он вступит в силу. Мы полагаем, что уже в апреле вопрос будет урегулирован. И документ, который является результатом многомесячных совместных усилий регулятора и отрасли, соответствующий и пожеланиям участников рынка, и необходимым условиям по защите прав инвесторов, наконец появится. С другой стороны, сейчас Госдума рассматривает поправки в 214 закон…

– А он-то на Вас как отражается?

- Самым прямым образом.

– По-моему, он наоборот дает паевым фондам некие преимущества...

– Пока никаких преимуществ нет. Хотя, по сути, в конструкции ПИФ – УК между застройщиком и инвестором (вне зависимости от того, физлицо это или юрлицо) оказывается профессиональный квалифицированный посредник в лице управляющей компании. Это качественно меняет ситуацию. Управляющая компания и ПИФ – это не просто клуб инвесторов. Это команда профессионалов, включающая в себя юристов, службу безопасности, службу надзора за строительством, аналитиков в конце концов, которая в состоянии взвесить все риски, учесть подводные камни и принять решение квалифицированно. Но в нашем законодательстве нет понятия «квалифицированный инвестор». И поэтому и в данном конкретном случае предполагается, что бенефициарами в случае инвестирования ПИФа в строительство являются непосредственно пайщики, а не управляющая компания, что абсолютно верно с юридической точки зрения, но приводит к определенной содержательной коллизии.

– Каким образом Вы намерены разрешить эту проблему?

– Во-первых, она определенным образом, как мы полагаем, будет разрешена в приказе ФСФР, о котором говорилось раньше. Во-вторых, после вступления в силу 214-го закона остается большое количество вопросов процедурного свойства. В частности, нет новых стандартов проектных деклараций, да и процедуры их принятия, а также навыка изготовления этих документов. Это само по себе откладывает процесс инвестирования в строительство на какой-то срок. В 2005 г. возникает некая лакуна, что не очень хорошо. Однако закон обратной силы не имеет, и есть большое количество комплектов исходно-разрешительной документации, которое было оформлено до его вступления в силу. С ними тоже что-то надо делать.

Наконец есть случаи, когда исходно-разрешительной документации нет, но есть ППМ и инвестконтракты, деньги по которым проплачены. С этим тоже надо как-то поступать. Соответственно будет переходный период, в течение которого появится возможность урегулировать все спорные вопросы.

Кроме того, есть еще проблема вхождения в проект на девелоперских стадиях, то есть когда еще нет разрешительной документации. Дело в том, что сама эта документация является дорогостоящим продуктом, стоимость которого может составлять от 15% до 30% стоимости всего проекта. Сейчас, когда по закону от инвестирования на девелоперской стадии отсечены частные инвесторы и инвестиционные фонды, строительным компаниям остается прибегать к банковским кредитам. Но нужно понимать, что девелопмент для банка – это в первую очередь сверхрисковый актив, который сказывается на балансе самым неблагоприятным образом. Поэтому банки без воодушевления идут на такое кредитование, а если и идут, то выставляют серьезные проценты. Что, естественно, тут же увеличивает стоимость проекта.

– Получается, что в результате появления информационного письма ФСФР и принятия 214 закона инвестфонды вообще потеряли возможность вкладываться в строительство?

– Была такая ситуация. Патовая. Причем работать с готовой недвижимостью ПИФам тоже трудно из-за нерешенности вопроса с уплатой НДС и налога на землю, в связи с тем что ПИФы не являются юридическими лицами. В прошлом году одна из управляющих компаний заплатила НДС по своему разумению и, естественно, получила деньги обратно. Просто потому что у фонда нет ИНН, и Минфин не может идентифицировать этот платеж. НДС невозможно ни уплатить, ни зачесть, поэтому с готовой недвижимостью работать сложно.

Единственной возможностью для фондов на рынке недвижимости остается стройка. Однако вести стройку на территории РФ можно, только если ты являешься заказчиком-застройщиком либо инвестором. Инвестор – это означает, что ты должен купить инвестконтракт. Но такой юридической формы в законе опять же не было: этим словом обозначались договоры соинвестирования, цессии, переуступки прав и другие. Вся эта конструкция функционировала, но с юридической точки зрения была достаточно зыбкой. Иностранцы, например, смотрели на нее с глубочайшим недоверием. При этом имеющаяся частная статистика по дефолтным случаям говорит об обратном: дефолты в отношении инвесторов составляли всего 0,073% от общего объема контрактов. Интересно, что, согласно статистике АИЖК, примерно такое же количество дефолтов и по ипотечным кредитам. Эти цифры отражают риски, связанные с процессом строительства-инвестирования, а также уровень платежной морали, сложившейся в РФ. Для подтверждения этих данных можно обратиться к опыту розничных банков, которые занимаются потребительским кредитованием, и посмотреть их статистику. Там мы увидим такие же цифры.

Сам взрыв потребительского кредитования, который мы наблюдаем, стал возможен только потому, что население реально платит, а поставщики услуг и товаров их реально поставляют. За последние полтора десятилетия сложился глубоко порочный стереотип, что у нас «воровская страна». Это в корне неверно. Да, жуликов у нас хватает, но они занимают в СМИ несоразмерно большое место. В подавляющем большинстве как население, так и представители бизнеса склонны соблюдать закон. И это обстоятельство, мне кажется, должно учитываться при построении регулятивных механизмов.

– А что происходило с участниками рынка в период неопределенности? Им пришлось замораживать свою деятельность?

– Начатые проекты реализовывались, потому что нельзя остановить стройку, в которую уже вложены десятки миллионов долларов. Но с регулятором была достигнута договоренность о том, что фонды не начинают новые проекты, а ФСФР не выдает предписаний. Предписание – это последняя санкция перед отзывом лицензии. Какой бы длительный срок ни отводился на исполнение предписания, это все равно поставило бы управляющие компании в сложное положение. Поэтому мы договорились не делать этого и одновременно всем вместе работать над новым документом, который должен был вот-вот появиться.

– Какие еще новости на рынке коллективных инвестиций?

– Мы ожидаем появления принципиально нового вида фонда: фонда прямых инвестиций.

– Что это такое?

– Это монофонды, фонды проектного финансирования, которым будет разрешено инвестировать все активы в одного эмитента. Дело в том, что любой фонд по определению должен быть диверсифицирован. Это основной принцип его работы. Но российские реалии таковы, что часто оказываются востребованным именно фонды, инвестирующие в один-единственный проект. И никакие другие проекты или объекты этих инвесторов просто не интересуют. Например, им хочется создать компанию, занимающуюся построением сети гостиниц. Именно это их интересует, а не свечные заводики, маслобойни или даже РАО «ЕЭС» с «Газпромом». Паевой фонд является наиболее прозрачной и безопасной формой участия в таких проектах, которая также освобождает инвесторов от необходимости принимать активное участие в управлении проектом.

– Как Вы думаете, много ли возникнет таких фондов?

– Де-факто такие фонды уже существуют. У «Менеджмент-Центра» например. Думаю, что фонды акций, которые являются монофондами, постепенно будут трансформированы в фонды прямых инвестиций. Я убежден, что эти фонды будут весьма востребованы. Кроме того, мы были бы заинтересованы в том, чтобы в законодательстве возникло понятие «квалифицированный инвестор», как на Западе.

– Вы будете лоббировать появление этого понятия?

– В этом вопросе ФСФР и мы солидарны. В частности, в представленной Службой стратегии развития фондового рынка отражено намерение регулятора инициировать поправки и ввести в наше законодательство понятие «квалифицированный инвестор». То есть нам в этом случае даже убеждать никого не надо.

– Каково Ваше мнение об этой стратегии?

– Там есть множество идей, которые мы разделяем. У нас есть масса своих мыслей, которыми бы мы дополнили ее.  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости