Лента новостей
Все новости Недвижимость
Израиль открыл огонь из танка по блок-посту ХАМАС в Газе 10:40, Политика Аркадий Новиков — о гастромаркетах, кофе, ресторанах и критике 09:58, РБК и Nespresso Избирком Британии получил деньги на выборы в Европарламент после Brexit 09:55, Политика Украина обвинила Россию в разработке химоружия для «гибридной войны» 09:05, Политика Якунин назвал глобальный катаклизм сценарием отмены западных санкций 09:00, Политика Вступили в силу поправки о повышении компенсаций за задержки авиарейсов 08:24, Общество Кремль назвал дату прямой линии с Путиным 08:14, Политика Каникулы в городе: как выбрать идеальный летний наряд 08:00, РБК и ЦУМ Якунин рассказал о побудивших Ельцина причинах выбрать Путина преемником 07:46, Политика Сноуден рассказал о любви Трампа к Путину 07:38, Политика СМИ узнали о запуске хуситами ракеты по силам арабской коалиции в Йемене 07:22, Политика Посол в Австралии назвал выводы следствия по MH17 «грязной провокацией» 06:52, Политика Капитана китайского судна признали виновным в браконьерстве на ₽800 тыс. 06:23, Общество СМИ узнали о прекращении Иорданией проекта с «Росатомом» по большой АЭС 06:07, Бизнес Трамп встретился с освобожденным из венесуэльской тюрьмы американцем 05:44, Политика Миллиардер Ричард Брэнсон рассказал о желании стать космическим туристом 05:44, Общество 10 советов тем, кто хочет побывать в Израиле 05:23, РБК и Минтуризма Израиля​ На Украине назвали санкции способом «уничтожить» Россию по примеру СССР 05:07, Политика Президент Южной Кореи выразил надежду на проведение саммита с США и КНДР 04:45, Политика Трамп заявил о прежней ориентировке на саммит с Ким Чен Ыном в Сингапуре 04:27, Политика AP узнало об ускорении беспилотного автомобиля Tesla перед ДТП 04:25, Общество Ким Чен Ын выразил «твердую приверженность» планам встретиться с Трампом 03:59, Политика В Уганде в ДТП с автобусом погибли 22 человека 03:40, Общество Итальянский футболист застрелил бывшую девушку и покончил с собой 03:27, Общество В Москве на МКАД загорелся грузовик 02:52, Общество В Киеве задержали 18 человек при нападении на болельщиков «Ливерпуля» 02:19, Общество Суд в Египте обязал заблокировать YouTube на месяц 02:08, Общество В Ирландии за легализацию абортов проголосовали две трети избирателей 01:43, Общество
Российскому рынку необходимы "квалифицированные инвесторы"
21 апр 2005, 16:56
0
Российскому рынку необходимы "квалифицированные инвесторы"
Интервью с президентом Национальной лиги управляющих

О последних событиях на рынке коллективных инвестиций RBC daily рассказывает президент Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын.

– Удалось ли урегулировать ситуацию с запретом ПИФам недвижимости приобретать инвестиционные контракты?

– Ждем. Недавно состоялось заседание ФСФР, на котором надлежащий приказ был рассмотрен, принят, подписан и отправлен по соответствующей процедуре в Минюст. После утверждения в министерстве он вступит в силу. Мы полагаем, что уже в апреле вопрос будет урегулирован. И документ, который является результатом многомесячных совместных усилий регулятора и отрасли, соответствующий и пожеланиям участников рынка, и необходимым условиям по защите прав инвесторов, наконец появится. С другой стороны, сейчас Госдума рассматривает поправки в 214 закон…

– А он-то на Вас как отражается?

- Самым прямым образом.

– По-моему, он наоборот дает паевым фондам некие преимущества...

– Пока никаких преимуществ нет. Хотя, по сути, в конструкции ПИФ – УК между застройщиком и инвестором (вне зависимости от того, физлицо это или юрлицо) оказывается профессиональный квалифицированный посредник в лице управляющей компании. Это качественно меняет ситуацию. Управляющая компания и ПИФ – это не просто клуб инвесторов. Это команда профессионалов, включающая в себя юристов, службу безопасности, службу надзора за строительством, аналитиков в конце концов, которая в состоянии взвесить все риски, учесть подводные камни и принять решение квалифицированно. Но в нашем законодательстве нет понятия «квалифицированный инвестор». И поэтому и в данном конкретном случае предполагается, что бенефициарами в случае инвестирования ПИФа в строительство являются непосредственно пайщики, а не управляющая компания, что абсолютно верно с юридической точки зрения, но приводит к определенной содержательной коллизии.

– Каким образом Вы намерены разрешить эту проблему?

– Во-первых, она определенным образом, как мы полагаем, будет разрешена в приказе ФСФР, о котором говорилось раньше. Во-вторых, после вступления в силу 214-го закона остается большое количество вопросов процедурного свойства. В частности, нет новых стандартов проектных деклараций, да и процедуры их принятия, а также навыка изготовления этих документов. Это само по себе откладывает процесс инвестирования в строительство на какой-то срок. В 2005 г. возникает некая лакуна, что не очень хорошо. Однако закон обратной силы не имеет, и есть большое количество комплектов исходно-разрешительной документации, которое было оформлено до его вступления в силу. С ними тоже что-то надо делать.

Наконец есть случаи, когда исходно-разрешительной документации нет, но есть ППМ и инвестконтракты, деньги по которым проплачены. С этим тоже надо как-то поступать. Соответственно будет переходный период, в течение которого появится возможность урегулировать все спорные вопросы.

Кроме того, есть еще проблема вхождения в проект на девелоперских стадиях, то есть когда еще нет разрешительной документации. Дело в том, что сама эта документация является дорогостоящим продуктом, стоимость которого может составлять от 15% до 30% стоимости всего проекта. Сейчас, когда по закону от инвестирования на девелоперской стадии отсечены частные инвесторы и инвестиционные фонды, строительным компаниям остается прибегать к банковским кредитам. Но нужно понимать, что девелопмент для банка – это в первую очередь сверхрисковый актив, который сказывается на балансе самым неблагоприятным образом. Поэтому банки без воодушевления идут на такое кредитование, а если и идут, то выставляют серьезные проценты. Что, естественно, тут же увеличивает стоимость проекта.

– Получается, что в результате появления информационного письма ФСФР и принятия 214 закона инвестфонды вообще потеряли возможность вкладываться в строительство?

– Была такая ситуация. Патовая. Причем работать с готовой недвижимостью ПИФам тоже трудно из-за нерешенности вопроса с уплатой НДС и налога на землю, в связи с тем что ПИФы не являются юридическими лицами. В прошлом году одна из управляющих компаний заплатила НДС по своему разумению и, естественно, получила деньги обратно. Просто потому что у фонда нет ИНН, и Минфин не может идентифицировать этот платеж. НДС невозможно ни уплатить, ни зачесть, поэтому с готовой недвижимостью работать сложно.

Единственной возможностью для фондов на рынке недвижимости остается стройка. Однако вести стройку на территории РФ можно, только если ты являешься заказчиком-застройщиком либо инвестором. Инвестор – это означает, что ты должен купить инвестконтракт. Но такой юридической формы в законе опять же не было: этим словом обозначались договоры соинвестирования, цессии, переуступки прав и другие. Вся эта конструкция функционировала, но с юридической точки зрения была достаточно зыбкой. Иностранцы, например, смотрели на нее с глубочайшим недоверием. При этом имеющаяся частная статистика по дефолтным случаям говорит об обратном: дефолты в отношении инвесторов составляли всего 0,073% от общего объема контрактов. Интересно, что, согласно статистике АИЖК, примерно такое же количество дефолтов и по ипотечным кредитам. Эти цифры отражают риски, связанные с процессом строительства-инвестирования, а также уровень платежной морали, сложившейся в РФ. Для подтверждения этих данных можно обратиться к опыту розничных банков, которые занимаются потребительским кредитованием, и посмотреть их статистику. Там мы увидим такие же цифры.

Сам взрыв потребительского кредитования, который мы наблюдаем, стал возможен только потому, что население реально платит, а поставщики услуг и товаров их реально поставляют. За последние полтора десятилетия сложился глубоко порочный стереотип, что у нас «воровская страна». Это в корне неверно. Да, жуликов у нас хватает, но они занимают в СМИ несоразмерно большое место. В подавляющем большинстве как население, так и представители бизнеса склонны соблюдать закон. И это обстоятельство, мне кажется, должно учитываться при построении регулятивных механизмов.

– А что происходило с участниками рынка в период неопределенности? Им пришлось замораживать свою деятельность?

– Начатые проекты реализовывались, потому что нельзя остановить стройку, в которую уже вложены десятки миллионов долларов. Но с регулятором была достигнута договоренность о том, что фонды не начинают новые проекты, а ФСФР не выдает предписаний. Предписание – это последняя санкция перед отзывом лицензии. Какой бы длительный срок ни отводился на исполнение предписания, это все равно поставило бы управляющие компании в сложное положение. Поэтому мы договорились не делать этого и одновременно всем вместе работать над новым документом, который должен был вот-вот появиться.

– Какие еще новости на рынке коллективных инвестиций?

– Мы ожидаем появления принципиально нового вида фонда: фонда прямых инвестиций.

– Что это такое?

– Это монофонды, фонды проектного финансирования, которым будет разрешено инвестировать все активы в одного эмитента. Дело в том, что любой фонд по определению должен быть диверсифицирован. Это основной принцип его работы. Но российские реалии таковы, что часто оказываются востребованным именно фонды, инвестирующие в один-единственный проект. И никакие другие проекты или объекты этих инвесторов просто не интересуют. Например, им хочется создать компанию, занимающуюся построением сети гостиниц. Именно это их интересует, а не свечные заводики, маслобойни или даже РАО «ЕЭС» с «Газпромом». Паевой фонд является наиболее прозрачной и безопасной формой участия в таких проектах, которая также освобождает инвесторов от необходимости принимать активное участие в управлении проектом.

– Как Вы думаете, много ли возникнет таких фондов?

– Де-факто такие фонды уже существуют. У «Менеджмент-Центра» например. Думаю, что фонды акций, которые являются монофондами, постепенно будут трансформированы в фонды прямых инвестиций. Я убежден, что эти фонды будут весьма востребованы. Кроме того, мы были бы заинтересованы в том, чтобы в законодательстве возникло понятие «квалифицированный инвестор», как на Западе.

– Вы будете лоббировать появление этого понятия?

– В этом вопросе ФСФР и мы солидарны. В частности, в представленной Службой стратегии развития фондового рынка отражено намерение регулятора инициировать поправки и ввести в наше законодательство понятие «квалифицированный инвестор». То есть нам в этом случае даже убеждать никого не надо.

– Каково Ваше мнение об этой стратегии?

– Там есть множество идей, которые мы разделяем. У нас есть масса своих мыслей, которыми бы мы дополнили ее.  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.