Жильцы под снос

С января в Москве вступили в силу изменения в столичный закон о гарантиях лицам, освобождающим жилые помещения. И хотя "изменения" не совсем подходящее слово для обозначения глубины "перепашки" этого закона, полностью ясным и однозначным он так и не стал. Не определены точно и детально ни причины включения в программу сноса тех или иных зданий, ни механизм защиты собственников жилья от инвесторов-преобразователей.

По едкому замечанию одного из наблюдателей, новую редакцию документа было бы правильнее назвать законом о защите права администрации снести все, что ей угодно, стоит только инвестору захотеть "очистить" участок. У самих же владельцев квартир дома, запланированного под снос, в отношении определения судьбы своего жилища прав не прибавилось. Для них в этом законе не предусмотрено право оспаривать постановления властей о сносе здания и переселении жителей, хотя гражданским законодательством дорога в суд никому не заказана. Возможность судебного разбирательства оговорена только в отношении размера компенсации за квартиру, которую хозяин освобождает. Впрочем, у части москвичей нашелся некий оборонительный рубеж. Если дом кооперативный или в нем организовано товарищество собственников жилья, то для постановления о сносе потребуется соответствующее решение общего собрания членов объединения. Первый заместитель руководителя департамента жилищной политики Эдуард Якушенко уже приводит адреса нескольких кооперативов, отказавшихся подставить свои дома под стенобитные машины.

Собственнику – себестоимость

По закону владельцы жилья при сносе дома имеют право на "равноценное возмещение". Получить его можно по собственному выбору деньгами или в виде квадратных метров. Если человек предпочитает деньги, то их должно хватить на покупку точно такого же помещения в этом же месте, поскольку сумма компенсации равна рыночной стоимости сносимого жилья. Определяет ее профессиональный оценщик. Платит за услугу тот, кто затеял снос, но он же и вправе выбрать оценщика. Однако никто не запрещает жильцам за свой счет обратиться к другому специалисту, а в случае расхождения оценок наиболее справедливую цифру назовет суд.

Новый закон отменил полагавшуюся ранее собственникам жилья дополнительную компенсацию за так называемый непроизведенный капитальный ремонт дома. Впрочем, потеря не велика – ее и раньше никогда никому не платили.

Еще одна новость: отныне людям не навязывают вариант, как использовать полученные деньги. Человек вправе распорядиться ими по своему усмотрению – купить квартиру или машину, дачу или тур на Гавайи. Правда, расходовать средства без контроля смогут только те "выезжающие" из своих квартир, у кого есть другое жилье.

В случае натурального возмещения – предоставления новой квартиры – собственник может рассчитывать на помещение, равное по стоимости его прежнему жилью. Важное новшество состоит в том, что городские власти взяли на себя обязательство расселять людей в том же или прилегающих муниципальных районах. В значительной мере к этому подталкивал естественный ход событий. Понятие районов массовой застройки, куда можно было бы загонять переселенцев, для Москвы уходит в прошлое. Основными источниками площадок под строительство теперь являются точечная застройка и реконструкция кварталов.

Однако здесь предусмотрены три исключения. Во-первых, если выезжающей из старого дома семье предоставляются две квартиры и более, то в районе проживания дадут только одну из них. Во-вторых, в Центральном и Зеленоградском округах горизонт расселения заметно шире: переселение жителей допускается в пределах всего округа. Значит, выезжая из арбатского переулка, можно легко оказаться тоже в том же ЦАО, но где-нибудь у станции метро "Пролетарская". В-третьих, при чрезвычайных ситуациях или в случае признания дома аварийным расселять жителей можно по всей территории города. В связи с этим многие специалисты прогнозируют в Центральном округе распространение настоящей эпидемии аварийности, особенно если учесть, что состояние дома определяется не иначе как "на глазок", и обоснованность решения остается на совести членов комиссии.

В более выигрышном положении находятся собственники, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Им при переселении должны предоставить квартиру больше той, что они занимали, как если бы подошла их очередь на ее получение: в типовом доме по действующим нормам в районе массовой застройки и с учетом права на дополнительную площадь. Если предложенный вариант не подходит, то опять же можно договориться о соответствующем денежном возмещении.

Деньги или метры

Заместитель руководителя департамента муниципального жилья Николай Федосеев считает, что новые условия закона гарантируют равноценность замены жилья при сносе. Но если это действительно так, то возникает вопрос: почему чиновники всех рангов отдают предпочтение натуральной форме возмещения и крайне неохотно говорят о денежной? Никакой загадки тут нет. Они отлично понимают, что стоимость дома заключена не только в его стенах и крыше, но и во многом другом: в цене занимаемого земельного участка и в той выгоде, которую можно извлечь из строительства на этом месте нового, большего по числу квартир дома. В этом смысле нынешний вариант закона обозначил микроскопический шажок вперед.

Для собственников провозглашено преимущественное право инвестирования в строительство нового здания на месте сносимого. Однако это не более чем одно из благих пожеланий, которыми вымощена дорога известно куда. В тексте закона нет даже намека на то, как этим правом воспользоваться и в чем, собственно, выражается преимущество. Куда деваться на время строительства, неясно. Как объяснили депутаты Мосгордумы, речь не идет о том, что жители займутся строительным бизнесом. Просто заключат с застройщиком обычный договор соинвестирования или долевого строительства. Но этого права людей и раньше никто не лишал. Скорее всего, дело закончится тем, что инвестор под расписку поинтересуется, не хочет ли кто из прежних жителей по рыночной цене приобрести квартиру на месте сноса. И только.

Нанимателю – по норме

Что касается жителей сносимого дома, не приватизировавших свою жилплощадь, то им, по аналогии с собственниками квартир, дано право на переселение по месту проживания. И никаких коммуналок – жилье предоставляется только в виде отдельных квартир. Общая площадь должна соответствовать социальным нормам (33 кв. м на одного человека, 42 кв. м на семью из двух человек и по 18 кв. м на каждого человека в семье большей численности). При расчете площади новой квартиры будут учитываться иные помещения, находящиеся в распоряжении членов семьи, если таковые имеются сейчас или были в течение последних пяти лет. К примеру, если в семье кто-то имел в собственности комнату и недавно ее продал, то не удивляйтесь, когда предоставляемая площадь окажется на соответствующее количество метров меньше.

Впрочем, практика показывает, что способность контролеров к "вычислению" обладателей дополнительной площади не высока. И еще одно замечание, касающееся и собственников, и нанимателей: расходы по их переезду в новую квартиру должен нести инициатор сноса.

Удобное двойство

Как известно, жилищные вопросы находятся в совместном ведении федеральных и региональных органов законодательной власти. В частности, закон о гарантиях принадлежит перу московских депутатов, а с 1 марта вступил в силу Жилищный кодекс РФ, разработанный на федеральном уровне.

Оба документа определяют права граждан на жилье, в том числе в случае сноса домов. Однако московский закон и ЖК не совсем в ладу друг с другом, что позволяет гражданам выбирать тот или другой документ как основание и опору для защиты своих прав при переселении.

К примеру, в городском законе, как уже говорилось, перечислен целый ворох оснований для сноса дома, а в федеральном упоминается единственная причина сноса – в случае изъятия участка для государственных или муниципальных нужд. При этом один из авторов текста ЖК, Павел Крашенинников, уточняет, что строительство нового дома на месте сносимого не относится к числу этих самых нужд. Вопрос лишь в том, окажется ли частное мнение депутата, пусть и председателя комитета по законодательству, основанием для принятия судебного решения в спорных случаях.

Более того, если дом признан аварийным, Жилищный кодекс предоставляет собственникам право в разумный срок самостоятельно провести снос или реконструкцию, и тогда участок изъят не будет. Не исключено, что обитатели небольших домов в лакомых местах Центрального округа проявят организованность и воспользуются такой возможностью. Теоретически дело может обернуться так, что существующий ныне порядок распределения участков под строительство в центре города подвергнется серьезной ревизии.

В то же время Кодекс возлагает всю тяжесть бремени содержания жилья на его собственника, который "обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии". Это дает администрации серьезный инструмент давления на жителей при решении вопроса о сносе. В любой "проблемный" дом можно направить комиссию, которая найдет массу недостатков в лифтовом хозяйстве или в системе отопления и выдаст предписание жильцам об устранении этих погрешностей за свой счет. Не будет выполнено в срок – для начала отключат от сетей, а то и признают здание аварийным и снесут. Нет единства между ЖК и московским законом и относительно выплаты возмещения за квартиру в сносимом доме. Если городской закон предусматривает компенсацию в размере рыночной стоимости помещения и не более того, то Кодекс вводит понятие выкупной цены, включающей рыночную стоимость, "а также все убытки" собственника. И далее следует длинный перечень возможных убытков, включая упущенную выгоду.

Классический пример доказательства таковой – договор аренды квартиры и объем неполученного ее владельцем дохода, который можно учесть при расчете выкупной цены.

В отношении нанимателя ситуация тоже неоднозначная. Кодекс в случае сноса дома обещает предоставление равного по площади жилья, а московский закон – квартиры по социальным нормам.

Значит, если площадь старой квартиры маленькая, то жителям выгодно апеллировать к городскому закону и требовать квартиру "по нормам" площади, а если большая, с лишними метрами, - к ЖК, который защищает право на сохранение всей площади.

Таким образом, основания побороться за свои права и собственную недвижимость, пусть и запланированную под снос, весьма веские. Конечно, "раздуть" одну квартиру в три или даже пять, как это раньше виртуозно проделывали наиболее хваткие "переселенцы", теперь уже не получится. Но сохранить свою недвижимость и с выгодой для себя использовать момент переселения сейчас не просто возможно – необходимо.

Сергей Домнин