Ипотечные бумаги станут залогом | РБК Недвижимость

Центробанк начал принимать в залог по кредитам ипотечные бумаги АИЖК и МИА. Нововведение означает появление альтернативного механизма рефинансирования ипотечных кредитов и стимулирует развитие рынка ипотечных облигаций.

Центральный банк РФ с этой недели начнет принимать в залог по кредитам ипотечные бумаги. Об этом сообщила в четверг на банковской конференции, организованной ассоциацией «Россия», директор сводного экономического департамента ЦБ РФ Надежда Иванова. В частности, в залог будут приниматься ипотечные бумаги (корпоративные бонды) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Московского ипотечного агентства (МИА). По ее словам, ЦБ РФ уже получил согласие Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) России по допуску ипотечных бумаг к обращению и, следовательно, Центробанк сможет при необходимости их реализовать. Нововведение означает появление альтернативного механизма рефинансирования ипотечных кредитов и стимулирует развитие рынка ипотечных облигаций.

«Этого события давно ждали», – сказал RBC Daily начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. По его словам, теперь у банков появляется возможность шире использовать в рамках ломбардного кредитования ценные бумаги, выпускаемые в этих целях, что увеличивает их ликвидность. «Рефинансирование сейчас – основная проблема для ипотеки», – подчеркнул Денис Гришухин. Правда, пока, отмечают эксперты, данное событие едва ли сможет кардинальным образом изменить ситуацию на рынке. «В масштабах всей банковской сферы это событие не слишком ощутимо, ведь пока рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России незначительный», – рассказал в беседе с RBC daily ведущий эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Олег Солнцев. По официальным данным, по итогам 2004 года объем накопленных ипотечных кредитов составил всего 18 млрд руб. – то есть всего 0,4% от совокупного объема кредитов предприятиям и населению, которые составляют по итогам года 3 трлн руб., а с учтенными векселями – 4,3 трлн руб. «В развитых экономиках доля ипотечных кредитов исчисляется десятками процентов», – добавил эксперт.

По мнению аналитиков ЦМАКП, решение Центробанка приведет к тому, что ипотечные бумаги станут ликвидным инструментом и под них могут быть получены кредиты. Одновременно снижаются риски ликвидности для банков, финансирующих ипотечное строительство. По словам Олега Солнцева, инструмент эмиссионных ипотечных ценных бумаг достаточно низкорискованный, так как он обеспечен залогом реальных активов. «Есть основания полагать, что эти ценные бумаги будут пользоваться спросом, – сказал эксперт. – При условии поддержки ликвидности ипотечных бумаг ЦБ в перспективе этот механизм может стать каналом трансформации сбережений населения и пенсионных накоплений в инвестиции».

Правда, пока не все банки смогут воспользоваться новыми возможностями. Сейчас Центробанк принимает в залог по кредитам только некоторые федеральные ценные бумаги, список ипотечных облигаций тоже небольшой. «Механизм рефинансирования под залог вообще работает пока не очень хорошо из-за узости «ассортимента» принимаемых в качестве залога инструментов», – такое мнение выразил RBC daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. Действительно, пока ЦБ готов брать в залог только бумаги АИЖК и МИА. «Повысится привлекательность ценных бумаг этих структур, и, соответственно, увеличится спрос на их облигации. Они смогут привлечь больше средств под свои облигационные выпуски. Рынку же в целом гораздо важнее, чтобы ЦБ принимал многие ценные бумаги, например, других эмитентов, чей рейтинг сравним с рейтингом страны», – пояснил Дмитрий Лепетиков.

Эксперт Центра развития выразил надежду, что если одному банку (МИА) создаются такие условия, то почему бы и другие коммерческие банки, отвечающие заранее установленным требованиям надежности, не могут быть включены в ломбардный список. Денис Гришухин, однако, считает, что ЦБ сделал выбор в пользу ипотечных бумаг из-за высокой степени надежности, поскольку они обеспечены гарантиями правительства Москвы. Ценные же бумаги самого АИЖК обеспечены гарантиями Российской Федерации. «Надежность облигаций – важнейший критерий для включения в ломбардный список», – подчеркнул начальник управления АИЖК. Естественно, что коммерческие банки такими гарантиями похвастаться не могут.

Возможно, что ЦБ не видит смысла форсировать события, пока ипотека не набрала обороты. «Нужно как минимум десятилетие, чтобы выйти на уровень развитых экономик в доле ипотеки от всего объема кредитования», – сказал Олег Солнцев. Однако, чтобы обеспечить рост ипотечного рынка, убеждены аналитики, нужно еще наладить механизм выпуска ипотечных ценных бумаг как инструмента, интересного для долгосрочного инвестора, и дать возможность инвесторам «вкладываться» в эти бумаги. Здесь также важна «подпитка» рынка пенсионными ресурсами и средствами страховых компаний (традиционные покупатели «длинных» бумаг). «Кроме того, необходимо решить ряд вопросов, связанных с секьюритизацией ипотечных кредитов», – добавил Денис Гришухин. Пока основные проблемы не решены, другие участники рынка недвижимости настроены достаточно скептически. Председатель правления Банка жилищного финансирования группы компаний «ПИК» Владимир Фисенко выразил свою позицию достаточно резко: «На весь рынок решение Центробанка не повлияет, так как ипотечных облигаций пока практически нет. Когда этот рынок ценных бумаг реально сформируется и вырастет, тогда можно говорить о каких-то изменениях».

Ольга Соколик