Сэкономь на налогах
Основные налоги, которые платят продавец, покупатель и собственник квартиры,— это налог на доходы (НДФЛ) и налог на имущество. Однако есть еще и НДС (налог на добавленную стоимость), и какие-то выплаты после продажи квартиры, и, возможно, еще какие-то обязательные платежи, о которых не сведущему в юриспруденции человеку догадаться очень сложно. Но незнание законов, как известно, не освобождает от ответственности. Поэтому лучше перед любой сделкой с недвижимостью разобраться, в каких случаях покупатель и продавец должны платить государству, а в каких — нет.
Новостройка — без НДС
При покупке квартиры физические лица, в отличие от юридических, не платят налог на добавленную стоимость (НДС). Но в то же время строительная организация как юридическое лицо, строит ли она собственными силами или использует при строительстве дома услуги подрядных организаций, оплачивает услуги с налогом на добавленную стоимость. Следовательно, в стоимость квартиры в любом случае попадает НДС.
Экономия покупателя
В соответствии со статьей 220 НК РФ налогоплательщик–физическое лицо имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере сумм, израсходованных на новое строительство либо на приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, но не более 1 млн руб. Для получения такого вычета раньше налогоплательщику необходимо было предоставить в налоговый орган документы, удостоверяющие право собственности на приобретенный жилой дом или квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком. В соответствии с изменениями, внесенными в ФЗ №112-ФЗ от 20.08.2004 и вступившими в силу с 1 января 2005 года, налогоплательщик имеет право на получение вычета в сумме, израсходованной на новое строительство, приобретение жилого дома, квартиры или долей в них, не дожидаясь государственной регистрации.
Для этого ему необходимо будет представить: при приобретении жилого дома (в том числе, строительство которого не окончено) или доли (долей) в нем — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем; при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме — договор о приобретении квартиры или акт о передаче квартиры (доли в ней) налогоплательщику, либо документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней. Кроме того, согласно новой редакции закона, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен до окончания налогового периода после обращения покупателя квартиры к работодателю при условии подтверждения права на такой вычет налоговым органом по установленной форме.
Предположим, налогоплательщик купил квартиру в 2004 году за 1 млн руб., и его доходы, облагаемые по ставке 13%, составили 300 тыс. руб., а сумма исчисленного и уплаченного его работодателем в этот период налога составила 39 тыс. руб. (300 тыс.руб. * 0,13). Не дожидаясь окончания 2005 года, налогоплательщик должен представить в налоговый орган декларацию о доходах, полученных в текущем году, заявление о предоставлении имущественного вычета в связи с покупкой квартиры, документы, подтверждающие право собственности на приобретенную квартиру, или, если дом строится, договор и платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств за квартиру. Налоговый орган произведет перерасчет налоговой базы по доходам, полученным в 2005 году и облагаемым налогом по ставке 13%, уменьшив их на сумму подтвержденных расходов налогоплательщика по оплате квартиры.
Иными словами, налоговая база уменьшится на все 300 тыс. руб. Вся сумма налога, удержанного в 2004 году, в размере 39 тыс. руб. будет возвращена налогоплательщику. Неиспользованная сумма вычета в размере 700 тыс. руб. (1 млн — 300 тыс. руб.) переносится на следующий налоговый период.
Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 78 НК РФ, налогоплательщик может воспользоваться правом получения налоговых вычетов в течение трех лет с момента произведенных расходов. И правом на получение такого вычета можно воспользоваться только один раз в жизни.
С 2005 года покупатели смогут получать имущественный вычет при покупке или строительстве жилья не из бюджета, через налоговую инспекцию, а прямо на рабочем месте. Раньше покупателю квартиры необходимо было открывать счет в Сбербанке и до трех месяцев ждать возврата из бюджета своих денег. Теперь достаточно подать документы налоговикам, которых закон обязал подтверждать право на возврат налога в течение 30 календарных дней.
Уведомление из налоговой будет служить для работодателя подтверждением права на вычет, и бухгалтерия компании просто не будет удерживать из зарплаты работника налог на доходы. Однако покупателю в поисках экономии своих доходов после совершения квартирной сделки все равно придется сначала обивать пороги налоговой службы и доказывать свое право на получение вычета — эта часть процедуры остается. Правда, эксперты предполагают, что такие подтверждения налоговики будут выдавать гораздо охотнее, чем возвращать деньги из бюджета.
Подоходный налог — для продавца
Согласно налоговому законодательству РФ, физические лица являются плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Следовательно, обложению данным налогом подлежит доход налогоплательщика. Теоретически, налогоплательщик может получить доход, лишь продав что-то, что принадлежит ему по праву собственности,— квартиру, дачу и т. д.
Подоходный налог при совершении сделки купли-продажи платит только продавец, покупатель ни в каком случае под налогообложение не подпадает. Продавец же выплачивает налог в размере 13% по общим правилам, предусмотренным Налоговым кодексом РФ, с суммы, превышающей 1 млн. руб., вне зависимости от количества собственников квартиры. В данном случае продавец квартиры, получив от сделки доход, имеет право на так называемый имущественный вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового кодекса РФ. Это правило действует, если квартира находится в собственности менее трех лет. Если же три и более лет, то продавец, пользуясь правом на имущественный вычет, полностью освобождается от налогообложения по совершенной сделке.
Для получения права на такой вычет продавец квартиры или коттеджа должен представить в налоговый орган ряд документов. В первую очередь, независимо от того, превышает ли сумма налогового вычета полученный в истекающем году доход или нет,— декларацию о доходах. Кроме нее продавец должен предоставить налоговикам документы, подтверждающие, что проданный объект находился в его собственности более трех лет.
Налог на имущество
Помимо доходов, в РФ облагается налогом и имущество граждан. Поскольку квартира в собственности — это имущество, то за нее тоже придется ежегодно платить. Здесь, как представляется, принципиальное значение имеет то, с какого момента лицо, купившее квартиру, становится плательщиком налога на имущество.
Плательщики и объекты обложения налогом на имущество физических лиц установлены законом РФ от 09.12.1991 №2003–1 в редакции Федерального закона от 24.07.2002 №110-ФЗ «О налогах на имущество физических лиц». Плательщиками налогов на имущество физических лиц являются собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Этим же законом определено, что по новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, обязанность по уплате налога на имущество физических лиц за квартиру, приобретенную по договору долевого участия в строительстве, возникает в следующем за возведением и сдачей в эксплуатацию году, но с момента регистрации права собственности. Иными словами, с месяца, в котором зарегистрировано право собственности на квартиру. Извещения о необходимости уплаты налога на имущество с указанием срока и суммы, как правило, присылают по адресу регистрации владельца квартиры.
И лучше не пропускать сроков выплаты, так как в соответствии со ст. 122 НК РФ нарушителю грозит штраф — 20% от суммы налога. При этом налоговый орган может взыскать недоимку, пени и штрафные санкции с налогоплательщика-физического лица только в судебном порядке. Если все же неуплата произошла, то в судебном порядке налоговым органом будут взыскиваться недоимка (сумма неуплаченного налога), пени (в зависимости от срока неуплаты налога) и штрафные санкции в размере 20% от суммы недоимки.
Алексей Архипов