Несвободная планировка
Путешествие за согласованием
Изучая рекламные проспекты новостроек, надо помнить о главном — уже несколько лет квартиры с настоящей «свободной планировкой», единым пространством без разграничений, на рынок не выпускаются. Везде по факту осмотра БТИ «стены» (точнее — их разметка) все-таки присутствуют. А это означает, что любое желание изменить эту разметку надо согласовывать с властями. И вот окрыленному собственнику элитного жилья, затеявшему передвинуть стены, иногда представляющие собой всего лишь тоненькие перегородки из двух кирпичей, приходиться столкнуться с многоликой ордой чиновников, каждому из которых требуется заплатить немалую дань. Санэпидемнадзор округа (СЭС), пожарнадзор округа (УГПС), балансодержатель или собственник дома (ДЕЗ или ТСЖ), архитектурно-планировочное управление (районное), Мосгосэкспертиза (если затрагиваются несущие конструкции), Мосгаз, Мосэнерго, Энергонадзор, теплосеть и Мосгортепло (если переносятся батареи), жилищная инспекция округа,— список внушительный. Помимо этого также надо собрать целый портфель бумаг — от копии технического паспорта на дом и справки о состоянии здания до разрешения на реконструктивные работы, если при перепланировке заказчик захочет остеклить лоджию или обустроить зимний сад. Обойтись без сторонней помощи мало у кого хватит сил и терпения, поэтому фирмы, занимающиеся разработкой проектов перепланировки, сами носятся по вышеперечисленным инстанциям и согласовывают документы. Подобное согласование обычно длится не менее трех месяцев и обходиться в среднем $2,2–2,5 тыс. Правда, перед тем как приступить к сбору необходимого боезапаса против чиновников, нужно раздобыть карту военных действий — полный проект перепланировки. Здесь тоже следует держать ухо востро и различать два основополагающих понятия: дизайн-проект и проект перепланировки.
Сначала экипировка
Дизайн-проект обычно представляет собой красивую картинку, на которой подробно изображены все детали нового интерьера: от мебели до подсветки на потолке. Но подобная, пусть и пришедшаяся по душе, дизайнерская разработка не всегда удовлетворяет всем требованиям, даже если за нее была отдана приличная сумма. Зачастую дизайнеры, прекрасно осведомленные о веяниях моды, абсолютно не знакомы с нюансами самой перепланировки, проект которой является официальным документом. Поэтому такую разработку лучше всего поручить специальной проектной организации, имеющей лицензию и исходящей не только из пожеланий клиента, но и из строительных норм и правил (СНиП). По мнению экспертов, за помощью в этом деле лучше обратиться к тем же проектировщикам, которые разрабатывали концепцию самого дома и знают его до мельчайших деталей. В этом случае проектирование перепланировки занимает примерно неделю и обходится в среднем в $25–50 за кв. м. Возведение самих межкомнатных перегородок будет стоить около $50 за кв. м.
На будущее
После того как все инстанции пройдены, подписи согласия поставлены, результат должен быть представлен в МВК (межведомственную комиссию). Обязательно надо помнить о том, что разрешение МВК не вечно. Его «срок годности» варьируется от четырех месяцев до года, в течение которого следует сдать перекроенную квартиру БТИ. Опоздавших ждет наказание, БТИ может заартачиться и признать разрешение просроченным, что зачастую влечет за собой неприятные разбирательства с продлением старого разрешения или требованием получить новое. По мнению специалистов, чтобы избежать подобных затруднений и устроить перепланировку с минимальными затратами, лучше всего задуматься об этом еще до сдачи дома государственной комиссии. Правда, некоторые компании, к примеру, «Авгур Эстейт», не допускают покупателя до составления проектного плана. Лишь ближе к концу строительства архитекторам покупателя предоставляется необходимая рабочая документация. Как правило, в этом случае застройщик не помогает в оформлении документов на перепланировку, и все проблемы по ее согласованию ложатся на фирму, предоставляющую услуги по ремонту и отделке квартир, так что придется идти на вышеперечисленные затраты. Другие же компании охотно идут навстречу жаждущим клиентам при условии, что те не требуют от них невозможного. Так поступают МИАН, «Квартал», «Крост», предоставляющие своим покупателям возможность вносить некоторые корректировки в проекты отдельных квартир до осмотра дома БТИ. Лучше разузнать об этом еще до покупки, чтобы потом не хлопать в недоумении глазами. Внимательно изучить предложенную разметку будущего жилища, обратив внимание на местоположение и количество канализационных стояков, а также расположение оконных проемов. Подобные параметры изменить невозможно.
Все к лучшему
Обнадеживает лишь одно: в скором времени процедура получения разрешения на перепланировку должна существенно упроститься. Все полномочия по проведению согласований весной будут переданы Мосжилинспекции. По обещаниям властей, подобное нововведение существенно сократит сроки рассмотрения дел и уж точно избавит от необходимости платить за каждую подпись. И пусть от этого свободы у желающих воспользоваться иллюзорной свободной планировкой не прибавится, но по крайней мере от лишних нахлебников они избавятся.
Маргарита Федорова