АИЖК сделает ипотечные кредиты еще дешевле
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Городской ипотечный банк в четверг подписали меморандум, в рамках которого они намерены разработать и предложить населению новый вид ипотечного кредита. Предполагается, что это будет кредит с плавающей процентной ставкой. По мнению генерального директора АИЖК Александра Семеняки, такой вид кредита будет более дешев для населения, однако и более рискован, поскольку в данном случае заемщик принимает на себя риски, связанные с ростом процентной ставки. Впрочем, пока не решен главный вопрос – исходя из какого базового показателя, будет рассчитываться процентная ставка.
Вообще-то, АИЖК и Городской ипотечный банк подписали два соглашения. Одно является стандартным соглашением, которое АИЖК заключает со всеми своими партнерами, и предполагает, что Городской ипотечный банк будет работать в Москве по программе АИЖК. Второе соглашение представляет собой меморандум, в рамках которого стороны намерены объединить усилия по разработке рублевого кредитного продукта с плавающей процентной ставкой. «Меморандум включает в себя два положения, – сообщил в четверг Александр Семеняка. – Во-первых, мы хотим объединить усилия по разработке стандартов, поскольку ожидаем, что инвесторы и рейтинговые агентства будут выдвигать новые требования к ипотечным ценным бумагам. Мы хотим это предвосхитить. Во-вторых, планируется начать разработку рублевого кредитного продукта с плавающей процентной ставкой. Мы понимаем, что в стране будет происходить снижение процентных ставок, и намерены внедрить плавающую ставку, чтобы сделать ипотечные кредиты более доступными для населения».
Доступность ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, по словам г-на Семеняки, заключается в том, что они просто более дешевы. «Такой кредит выгоднее для заемщика, поскольку процент по нему будет пересчитываться в зависимости от макроэкономических показателей, например, инфляции, – говорит он. – Таким образом, если инфляция будет снижаться, то и ставка по кредиту станет снижаться. Однако необходимо учитывать тот факт, что заемщик принимает на себя риск роста инфляции: если она будет расти, то и процентная ставка по кредиту будет увеличиваться». Впрочем, г-н Семеняка заверил, что роста инфляции в ближайшем будущем не ожидается. Необходимость поиска нового кредитного продукта для АИЖК, по всей видимости, обусловлена необходимостью поиска путей удешевления кредитов, выдаваемых по программе Агентства в связи с прогнозом падения ставок по ипотечным кредитам вообще.
«С одной стороны, макроэкономическая ситуация улучшается, что приведет к снижению процентной ставки, – сказал Александр Семеняка. – С другой стороны, государство в 2005 г. планирует резко сократить господдержку нашей программы. Так, согласно утвержденному плану, АИЖК должно выкупить закладных на общую сумму 12 млрд руб. Государство обеспечит лишь 50% необходимой суммы. Остальное АИЖК будет привлекать с рынка за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Это приведет к удорожанию ипотечных кредитов. Таким образом, суммарный результат прогнозировать сложно. Скорее всего, процентную ставку удастся сохранить на уровне 15% годовых в рублях, однако нельзя исключить колебания как в сторону повышения, так и в сторону понижения процентной ставки». Внедрение же ипотечных кредитов с плавающей ставкой, зависящей от инфляции, позволит АИЖК перепродавать пулы закладных инвесторам, которые предпочитают получать небольшой доход, немного превышающий инфляцию, например, пенсионным фондам.
Основной проблемой при разработке данного кредитного продукта станет поиск фундаментального показателя, к которому можно будет привязать процентную ставку. Для долларовых кредитов такой инструмент есть, и, соответственно, такие кредитные продукты на российском рынке имеются. Например, у Райффайзенбанка. «Райффайзенбанк предложил «плавающую» ставку (LIBOR+8%) по кредитам на покупку недвижимости в долларах США весной 2002 г. Это позволило банку предложить принципиально низкую ставку для рынка на тот момент – примерно 9% против 12% в долларах США, – сообщил RBC Daily начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. – Когда мы выводили наш продукт на рынок, у нас было сравнительно много вариантов формирования ставки. Мы выбрали LIBOR, как один из наиболее понятных нашему потенциальному заемщику по такой программе. Очевидно, что для такого продукта в рублях нужен другой клиент, и схема формирования ставки будет принципиально иной».
АИЖК, впрочем, пока не готово назвать тот инструмент, который будет использован для расчета плавающей ставки. «Нам понятно, где искать этот инструмент, – сказал RBC Daily Александр Семеняка. – Возможно, мы используем инфляцию, хотя этот показатель далек от финансового рынка. Не исключено также, что в качестве инструмента будет выбран индекс корпоративных облигаций». По мнению аналитиков, оба предложенные показателя не очень подходят на роль базового инструмента для расчета процентной ставки по кредитам. «Инфляция является слишком общим показателем, чтобы быть использованной для такого расчета, – сказал RBC Daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. – Индекс корпоративных облигаций использовать неразумно, поскольку этот рынок у нас является неразвитым и волатильным. Это означает, что если вдруг какая-то компания по каким-то причинам не расплатится по своим облигациям, упадет весь рынок». И этот факт не будет иметь никакого отношения к стоимости денег, которая, собственно, и должна фигурировать в расчете ставки по ипотечным кредитам. По мнению аналитиков, показатель, к которому будет привязана процентная ставка по рублевым кредитам, должен быть не только фундаментальным, но еще и неоспоримым, поскольку в противном случае возможны неоднозначные ситуации.
Елена Тофанюк