Началась распродажа элитной недвижимости
Участники рынка недвижимости, специализирующиеся на продаже элитного жилья, заявляют о резком росте предложения в этом сегменте рынка в сентябре по сравнению с августом. Эксперты считают, что данная тенденция связана с высокими ценами на недвижимость, которые вызывают у владельцев жилья желание зафиксировать прибыль. На это желание, опять же по мнению экспертов, оказывает влияние нервозная обстановка на рынке, связанная с ожиданием падения цен, которую сами его участники называют «психозом». Собственно, развивающийся «психоз» способен действительно привести к падению цен, и участники рынка ожидают коррекции даже в сегменте элитного жилья, который всегда считался наиболее стабильным.
Резкий рост предложения на рынке элитных квартир зафиксировала компания «Новый город», специализирующаяся на продаже жилья премиум-класса, расположенного в Центральном административном округе Москвы. «В сентябре заметно увеличилось предложение дорогих квартир в историческом центре Москвы. Число выставленных на продажу объектов по цене 3-4 тыс. долл. за кв м выросло по сравнению с августом на 54%», – говорится в распространенном в четверг заявлении компании. Характерно, что рост предложения не связан с увеличением предложения квартир в новых домах, он произошел за счет выставленного на продажу вторичного жилья. «Мы считаем, что рост числа элитных квартир, выставленных на продажу, не связан с началом деловой активности, хотя, конечно, и этот фактор оказал определенное влияние, – сказала RBC Daily заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. – Обычно с началом осени, когда возрастает деловая активность, объемы предложения увеличиваются, однако этот рост находится в пределах 10-15%. Очевидно, в этом сезоне ощущается влияние другого фактора. Мы полагаем, что столь значительное увеличение предложения вызвано «перегревом» рынка и желанием продавцов зафиксировать прибыль, пока цены высоки. У физических лиц в условиях «перегрева» рынка и разговоров о возможном его падении не выдерживают нервы, и они начинают фиксировать прибыль. Кроме того, физические лица, которые раньше не обращались к услугам профессиональных участников рынка, предпочитая продавать или покупать недвижимость самостоятельно, сейчас столкнулись с проблемами. Они уже не могут так просто продать недвижимость, поэтому обращаются в специализированные компании».
Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко полагает, что сделанное «Новым городом» наблюдение не отражает ситуацию на рынке в целом, а является не более чем ростом числа объектов у одной компании. «Рынок элитного жилья очень узкий, – сказал он RBC Daily. – Предложение на нем измеряется единицами, редко десятками квартир в месяц. Поэтому, если у компании изначально было в продаже три квартиры, а потом добавилось еще три, можно говорить о росте на 100%. Я бы не стал замеченную одной компанией ситуацию распространять на весь рынок». Действительно, рынок элитного жилья является очень узким, и, возможно, данное утверждение отражало бы истинное положение дел, если бы роста предложения не зафиксировали и другие участники рынка. «Тенденция, отмеченная компанией «Новый город», действительно имеет место на рынке, – сказал RBC Daily представитель компании Vesco Realty Максим Карапетов. – Данные нашей компании подтверждают озвученную коллегами цифру роста предложения». Максим Карапетов также полагает, что рост предложения связан с высокими ценами на недвижимость и желанием зафиксировать прибыль. «Владельцы недвижимости понимают, что в будущем на рынке будет появляться все больше и больше новых объектов элитной недвижимости, – считает г-н Карапетов. – Рост предложения со временем может сбить цену, хотя, конечно, это вопрос не завтрашнего дня. Сначала произойдет падение объемов продаж».
Таким образом, владельцы дорогого жилья стремятся получить свою прибыль сегодня, пока цены не упали. Такого же мнения придерживаются в компании «Новый город». «Мы ожидаем, что цена на элитное жилье будет падать, – считает Наталья Ветлугина. – Это, в принципе, положительный процесс. Рынок начинает приходить в нормальное состояние, сверхприбыли здесь скоро перестанут быть нормой. Цены на жилье на уровне 7-10 тыс. долл. за кв м являются нонсенсом для российской экономики. Она просто пока не достигла того уровня развития, которому соответствовали бы подобные цены на жилье. Никакой катастрофы не случилось, рынок недвижимости просто приходит в соответствие с развитием экономики». Впрочем, представители крупных операторов рынка элитной недвижимости не поддерживают высказанного утверждения о «перегреве» этого сегмента рынка. «Нами были отмечены случаи, когда собственники под влиянием большого количества сообщений СМИ об остановке роста цен на жилье выставляли квартиры на продажу с целью фиксации прибыли, однако это явление носит эпизодический характер, – сказал RBC Daily директор Департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. – Рост в 54% – явно завышенное значение. Penny Lane Realty отмечает некоторое увеличение предложения на рынке элитного жилья, однако не такое значительное – на уровне 10-15%. Прежде всего, это объясняется сезонным ростом активности: в сентябре рынок традиционно растет, а потому увеличение спроса и предложения закономерно. Поэтому мы фиксируем приблизительно такой же – 10-15% – рост спроса».
В компании Penny Lane Realty, впрочем, прогнозируют дальнейший рост цен на элитное жилье. «Мы наблюдаем плавный рост цен на элитную недвижимость на 1-1,5% в месяц и прогнозируем сохранение данной динамики в ближайшие месяцы, – говорит Александр Зиминский. – С начала года цены на элитные квартиры высшей ценовой категории выросли в среднем на 15-20%, что обусловлено как появлением на рынке новых объектов высочайшего уровня, так и ростом рыночных цен в целом по рынку элитного жилья». Однако стагнация цен и рост предложения при стабильном спросе отмечается уже всеми экспертами и участниками рынка недвижимости, причем на всех сегментах жилищного рынка. Обычно элитное жилье реагирует на рыночные изменения в последнюю очередь в силу узости рынка. Видимо, стагнация, в которой пребывает весь остальной рынок, постепенно распространяется и на элитное жилье, хотя падения цен на нем еще не наблюдается.
Елена Тофанюк