Сдавать квартиры в Москве стало невыгодно

Ставки аренды жилья, по мнению участников рынка недвижимости, отстали от развития рынка в общем, что привело к серьезному падению эффективности бизнеса, связанного с покупкой жилья с целью его последующей сдачи в аренду. Так, срок окупаемости подобных проектов, по мнению участников рынка, уже превысил десять лет, то есть сдача жилья в аренду перестала быть не только прибыльным, но и вообще окупаемым бизнесом. Однако вопреки всем законам, по мнению участников рынка, ставки аренды жилья в Москве не будут расти, поскольку этому препятствует неразвитость рынка.

По данным столичных риэлторских компаний, рынок аренды жилья в Москве остается стабильным уже третий год, демонстрируя лишь небольшой рост, связанный с сезонностью. Традиционно цены на аренду жилья растут в период с июля по октябрь. В этом году участники рынка отметили аномально низкий рост цен даже в этот период. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», цены выросли на 2,5%. «Относительно низкий прирост средних цен на аренду в текущем году объясняется, главным образом, стабильной ситуацией на рынке недвижимости и общим снижением темпов роста, – сообщила RBC Daily заместитель директора Управления аренды компании «МИЭЛЬ – Недвижимость» Мария Жукова. – Однако в сравнении с августом 2003 г. арендные ставки в секторе однокомнатных квартир возросли на 13,7%, двухкомнатных квартир – на 13,5%, а трехкомнатных квартир – на 12,1%. Так, в августе средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса превысила отметку 400 долл., составив приблизительно 420 долл. Единичные варианты, когда квартиры сдаются дешевле, например, за 350 долл. и менее, «уходят» за несколько часов». Таким образом, нижняя планка ставки аренды квартир установилась на уровне 350 долл. в месяц, что подтверждается данными других участников рынка. По данным компании Vesco Realty, структура спроса на рынке аренды жилья сейчас выглядит следующим образом: 22% спроса – это люди с бюджетом до 350 долл., 38% – от 350 до 450 долл., 24% – от 450 до 600 дол., 3% – от 600 до 750 долл., 5% – от 750 до1000 долл., 8% – от 1000 долл. и выше. По данным компании, общий оборот рынка аренды жилья в Москве составляет 3 млрд. долл. в год.

Участники рынка отмечают, что рынок аренды жилья в последние месяцы перестал зависеть от цен на саму недвижимость. «Например, когда весной цены на жилье росли невиданными темпами – 2,5-3% в месяц, – величина арендной ставки стагнировала, – считают в компании Vesco Group. – Но когда к концу лета стал стагнировать рынок купли-продажи, а цены на городскую недвижимость поползли вниз, арендные ставки даже и не думали опускаться, а, наоборот, в связи с приближением сентября начали динамично подниматься в цене». Впрочем, участники рынка указывают на тот факт, что рынок аренды жилья серьезно отстает от рынка купли-продажи, как на тревожный симптом. Так, ставки аренды в последние годы росли гораздо медленнее, чем продажная цена квартир, что привело к серьезному отставанию и удлинению срока окупаемости квартир. Если несколько лет назад срок окупаемости квартиры, приобретенной с целью сдачи в аренду, составлял семь лет, сейчас он превышает десять лет, то есть, по сути, покупка квартиры с целью последующей сдачи ее в аренду превратилась в убыточный бизнес. Справедливости ради необходимо отметить, что данная модель не вполне применима к российской экономике, поскольку большинство сдаваемых в аренду квартир не были приобретены по рыночной цене, а достались владельцам бесплатно в советское время.

По всей видимости, этот фактор и стал причиной более консервативного поведения рынка аренды по сравнению с рынком купли-продажи. «Многие говорят, что рост цен на недвижимость в Москве опередил развитие экономики, – сказал RBC Daily первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский. – Рынок аренды оказался более консервативным. Это, по моему мнению, вызвано отсутствием на нем оптовых продавцов, имеющих возможность «разогревать» рынок, в том числе посредством СМИ. Поэтому изменения на рынке аренды происходят более плавно. Кроме того, необходимо учитывать, что рынок аренды жилья является «горячим», на нем нет отложенного спроса, который характерен для рынка купли-продажи недвижимости. Люди снимают квартиру, когда им срочном нужна крыша над головой». Тем не менее логично было бы предположить, что столь серьезное удлинение срока окупаемости должно привести к росту ставок аренды жилья. Однако участники рынка не поддерживают эту идею, скорее предполагая возможность снижения ставок.

«В стране с нормальной экономикой такая ситуация обязательно привела бы к росту арендных ставок, – считает Михаил Гороховский. – Но для этого необходимо, чтобы на рынке аренды недвижимости была сформирована инфраструктура, а арендодатели имели привычку читать аналитические обзоры, посвященные этому рынку. У нас же пока многие просто не владеют ценовой ситуацией на том рынке, на котором пытаются работать. Очевидно, что с появлением владельцев доходных домов, для которых сдача жилья в аренду станет предпринимательской деятельностью, обстоятельства начнут изменяться, поскольку они будут вынуждены оперативно реагировать на изменения ценовой ситуации». В компании «МИАН» полагают, что в ближайшее время не стоит ожидать роста арендных ставок. «Ставки аренды во всех сегментах, за исключением элитного сектора, сейчас сильно завышены и вряд ли в ближайшее время будут расти, – сказала RBC Daily руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН» Ирина Бобко. – Наверняка в условиях активного спроса, который мы наблюдаем сегодня, почти все предложения найдут своего арендатора. Однако, по моему мнению, в случае дальнейшего роста цен, особенно в секторе дешевого жилья и эконом классе, возможна ситуация, когда многие потенциальные арендаторы будут вынуждены отказаться от аренды». Таким образом, рост ставок аренды сдерживается платежеспособностью арендаторов. Так, по данным компании Vesco Group, большую часть спроса на рынке аренды формируют малообеспеченные люди, способные платить за аренду 350-450 долл. в месяц. При росте арендной ставки они просто откажутся от аренды квартиры, переехав в недорогое общежитие или сняв комнату.

Елена Тофанюк