Россиян зовут поиграть на рынке недвижимости

На прошлой неделе управляющая компания «Конкордия – эссет менеджмент» объявила о решении сформировать осенью 2004 – весной 2005 г. три новых закрытых паевых инвестиционных фонда (ПИФа) недвижимости, ориентированные на физических лиц. До сих пор многие закрытые ПИФы недвижимости, по свидетельству самих организаторов фондов, были лишь одной из схем, позволявших крупным игрокам реинвестировать свои средства в объекты строительства, экономя при этом на налоге на прибыль. Участники рынка отмечают, что недвижимость действительно может стать привлекательным объектом и для массовых коллективных инвестиций – особенно в условиях стагнации на рынках акций и облигаций. Однако, по их мнению, инвесторам необходимо учитывать риск возможного снижения цен на рынке жилой недвижимости – именно с ней намерены работать новые фонды «Конкордии». Кроме того, экспертов смущает большой суммарный объем новых фондов – 1 млрд руб. По их словам, сейчас на рынке есть лишь считанные единицы управляющих компаний, которым удалось аккумулировать в ПИФах такие ресурсы с розничного рынка – да и то за несколько лет работы.

Согласно официальному сообщению УК «Конкордия – эссет менеджмент», первичное размещение паев фонда «Конкордия – Авантаж» на сумму 300 млн руб. пройдет с 20 сентября по 20 декабря 2004 г. Минимальный размер инвестиций – 0,5 млн руб., стоимость пая составит 100 тыс. руб. Размещение паев второго фонда (его название еще не определено) на сумму 360 млн руб. пройдет с 30 октября по 30 января 2005 г. Минимальный размер инвестиций также составит 0,5 млн руб., а стоимость пая – 50 тыс. руб. Паи третьего фонда – «Конкордия – Рантье» на сумму 300 млн руб. будут размещаться либо в этом полугодии, либо с февраля по май 2005 г. Минимальный размер инвестиций – 100 тыс. руб., стоимость пая – 50 тыс. руб. Как сообщил RBC daily заместитель генерального директора УК «Конкордия – эссет менеджмент» Андрей Прокофьев, средства фондов будут инвестироваться в жилую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, в том числе в один коттеджный проект. «По нашему бизнес-плану и инвестиционной декларации мы планируем вкладывать деньги в проекты длительностью не более полутора лет, а в основном – около года», – сказал г-н Прокофьев. По его словам, доходность паев планируется на уровне от 20% до 35% годовых в зависимости от фонда. Кроме того, управляющая компания намерена организовать вторичные торги паями новых фондов на бирже. «Мы пойдем по проторенному пути Первого инвестиционного фонда (организованного «Конкордией»), который первым вывел паи на ММВБ, – говорит Андрей Прокофьев. – Паи новых фондов будут, скорее всего, включены в котировальные листы второго уровня».

До сих пор ПИФы недвижимости в основном играли роль схемы оптимизации налогообложения. Поскольку ПИФ не является юридическим лицом, он не платит налог на прибыль. Благодаря этому крупные инвесторы, работающие на строительном рынке, получили возможность многократно реинвестировать свои средства, не выводя из оборота сумму, эквивалентную платежам по этому налогу. Поэтому большинство ПИФов недвижимости, будучи рассчитанными на крупных инвесторов, до сих пор имели очень большой – десятки миллионов рублей – «нижний порог» инвестиций. Однако выход ПИФов недвижимости на розничный рынок был неизбежен. В марте этого года участники рынка говорили RBC daily, что это событие может состояться примерно через год (т.е. весной 2005 г.). Однако «Конкордия» решила предложить рынку новый инструмент уже этой осенью. Мнения экспертов относительно будущего нового проекта разошлись. «В том, что фонды будут сформированы, я не сомневаюсь, – сказал RBC Daily заместитель генерального директора УК «Метрополь» Сергей Борзин. – Управляющие компании заранее находят инвесторов, которые будут выкупать паи при формировании, и лишь затем регистрируют фонды». Между тем генеральный директор УК «Монтес Аури» Сергей Стукалов полагает, что «Конкордии» будет очень непросто получить заявленные объемы средств с розничного рынка. «"Конкордия" изначально специализируется на фондах недвижимости, и у них есть наработанная база, но и им будет тяжеловато собрать такой объем средств: во всей отрасли ПИФов с такими объемами считанные единицы. Причем они собирали эти деньги с 1997-1998 г., – сказал г-н Стукалов RBC daily. – Конечно, можно пожелать им только успеха, но, по-моему, с рынка сегодня такие деньги не собрать».

По мнению Сергея Борзина, инвестиции в недвижимость – достаточно хороший инструмент, особенно сейчас, когда фондовые рынки на понижательном тренде. «Рынок недвижимости – достаточно интересное направление инвестиций, – считает эксперт. – Он достаточно консервативен и менее подвержен колебанию цен. Поэтому фонд недвижимости надежнее, чем фонд акций. Потенциально фонды акций могут быть более доходными, но и риски по ним выше». Однако участники рынка признают, что и на рынке недвижимости, особенно жилой, есть свои риски. Поэтому большинство ПИФов недвижимости до сих пор предпочитали иметь дело с объектами коммерческой недвижимости – офисными и складскими помещениями, поскольку они меньше подвержены колебаниям цен. Некоторые компании вообще предпочитают формировать ПИФы, чьи доходы складываются из полученной за коммерческую недвижимость арендной платы по долгосрочным договорам, что сводит влияние волатильности рынка к минимуму. «Сейчас лето, и цены на недвижимость в Москве не растут – они даже стагнируют. Мое личное, субъективное мнение (его многие могут не разделять): рынок перегрет, но в то же время недвижимость в регионах все еще достаточно интересна, – отмечает Сергей Борзин. – Кроме того, строительные организации в Москве сильно завязаны на банковском секторе. И если банковский кризис будет иметь продолжение в течение ближайших месяцев, стагнация на рынке недвижимости может смениться падением цен. И разговоры об ипотеке положения не спасут. В регионах, впрочем, ситуация иная».

Наконец, с ПИФами вообще и ПИФами недвижимости в особенности связаны риски правового свойства. Во-первых, часто возникают проблемы с регистрацией прав на недвижимое имущество непосредственно на ПИФы – поскольку те не являются юридическими лицами. В результате многие управляющие компании пользуются «промежуточными» ООО, на которые регистрируют права на имущество, а пайщики ПИФа, в свою очередь, получают доли в имуществе этого ООО. Однако в этом случае, очевидно, пайщики принимают на себя дополнительные риски. Кроме того, непонятно и то, как клиенты ПИФов должны платить налоги. С одной стороны, пайщик имеет долю в имуществе ПИФа – и обязан платить налог на это имущество. С другой, пай ПИФа является ценной бумагой, владение которой не облагается налогом. «Есть теория, а есть практика – и на практике регистрация прав на недвижимость на каждый фонд индивидуальна, – говорит Сергей Борзин. – Каждая управляющая компания индивидуально договаривается с регистрирующими органами. Единого решения нет – это вопрос, на который пока нет ответа. Также пока остается без решения проблема налогообложения для пайщиков ПИФов». Андрей Прокофьев признает, что законодательная неопределенность с налогами «существует в любом случае». Что же касается регистрации прав на недвижимость, то «Конкордия», по его словам, все же сумела найти общий язык с регистрирующими органами. «Эта практика нами пройдена, – говорит г-н Прокофьев. – Мы успешно регистрировали жилую недвижимость непосредственно на ПИФ, без промежуточных компаний».

Антон Попов