Склады стали привлекательным трофеем для брокеров

Компания Swiss Realty Group в пятницу представила разработанную ею классификацию складской недвижимости. Согласно официальной версии компании, классификация должна помочь структурировать рынок складской недвижимости и понять, сколько и какого качества на нем имеется площадей, после чего возможен пересмотр ценовой политики. Впрочем, в реальности данная классификация призвана помочь Swiss Realty Group занять львиную долю рынка складских помещений: руководство компании надеется, что с помощью классификации удастся привлечь как большое количество собственников складов.

Предложенная Swiss Realty Group классификация делит все офисные помещения на семь классов. К классу А1 относятся современные специализированные помещения вблизи основных транспортных магистралей на расстоянии 10-40 км от Москвы, адаптированные под любые виды грузов и хорошо приспособленные для их быстрой обработки. К классу А2 относятся полностью реконструированные с применением современных материалов здания, построенные 20-30 лет назад. От класса А1 они отличаются лишь местоположением: склады класса А2 могут быть расположены в черте города или в промзонах. Расположенные в черте города склады меньше ценятся из-за затрудненной транспортной доступности, в частности, в Москве таким фактором является запрет на въезд в центр города большегрузных автомобилей. К классу В1 относятся складские помещения, построенные в доперестроечный период в соответствии с канонами логистики плановой экономики и требующие хоть и незначительных, но вложений. Класс В2 характеризуется тем, что не соответствует 2-3 параметрам класса А: например, в таких складах может не хватать ворот. По данным Swiss Realty Group, таких помещений на рынке достаточно много, что связано с хаотичной инвестиционной активностью в этой области.

К классу С1 относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складское хозяйство. Класс С2 объединяет в себе старые советские помещения, например овощехранилища и продуктовые базы. Оба класса – С1 и С2 – требуют значительных финансовых вложений в их модернизацию. И наконец, к классу D относятся гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары и сельскохозяйственные постройки. Компания считает, что такие помещения проще снести, чем модернизировать. Таким образом, класс D можно рассматривать как земельные участки, которые будут использованы для строительства складов. Не совсем понятно, для чего компания учла их в своей классификации, впрочем, очевидно, это вызвано отсутствием подобных классификаций на рынке.

По данным директора по развитию компании Ильи Шершнева, аналогов такой классификации нет и на Западе. «Эта классификация не является внутренней классификацией компании, – утверждает г-н Шершнев. – Мы хотим предложить ее всему рынку». Впрочем, г-н Шершнев признает, что рынок не испытывает большого энтузиазма по поводу предложения Swiss Realty Group. Впрочем, конкурентов компании понять можно: рынок складской недвижимости считается наименее развитым, а значит, пустым. В силу естественных причин он развивается чуть ли не в последнюю очередь, вслед за рынками жилой и офисной недвижимости. В настоящее время рынок складских помещений существует, по сути, только в Москве и Санкт-Петербурге, да и то в зачаточном состоянии. В регионах, по оценкам специалистов, складов, в современном понимании этого слова, нет вообще. Специалистами сегмент складской недвижимости оценивается как очень перспективный. Естественно, в условиях хороших перспектив и относительной неосвоенности рынка брокерами у последних возникает желание в него войти. Впрочем, Илья Шершнев так и объясняет интерес своей компании к данному сегменту. «Нам намного проще выходить на пустой, неосвоенный рынок, чем пытаться пробиться, например, на рынок торговой недвижимости, где все поделено», – сообщил он.

Таким образом, компания Swiss Realty Group наметила для себя рынок складской недвижимости в качестве перспективного направления развития и теперь намерена прилагать усилия, для того чтобы занять наибольшую долю на нем. «За год работы на столичном рынке недвижимости нам удалось занять долю в 20% на рынке офисной недвижимости, – говорит г-н Шершнев. – Теперь для нас представляет интерес складская». По оценкам самой компании, ее конкурентом в данном сегменте можно считать лишь компанию Knight Frank. Доля остальных, по данным Ильи Шершнева, незначительна. Впрочем, г-н Шершнев, по его собственному признанию, оценивает доли рынка по количеству людей, занимающихся складской недвижимостью в той или иной компании, что, строго говоря, не может рассматриваться в качестве корректной оценки. Стоит отменить, что помимо Knight Frank, складской недвижимостью занимаются такие компании, как Stiles & Ryabokobylko, Noble Gibbons, Colliers Int. Доля Swiss Realty Group пока не очень велика, однако с помощью предложенной классификации компания надеется ее серьезно увеличить. Не зная состояния рынка складской недвижимости, трудно представить, как классификация может помочь этой беде. На самом деле этот сегмент характеризуется значительным превышением спроса над предложением, что создает полную неразбериху с ценами: каждый владелец устанавливает цену по согласованию с арендатором. Нехватка предложения позволяет эту цену поднимать. «У нас очень много клиентов, которые хотели бы арендовать склады, – сказал RBC Daily Илья Шершнев. – Проблема связана с ограниченным предложением». Собственно, с помощью придуманной классификации Swiss Realty Group сможет привлекать большее число собственников в свою компанию, поскольку, как утверждает г-н Шершнев, попадание склада в тот или иной класс вряд ли приведет к снижению цены на него, а вот к ее увеличению – запросто.

Елена Тофанюк