Лента новостей
Все новости Недвижимость
Рейтинги без топа: почему ушла в отставку гендиректор АКРА 22:38, Финансы Супруг королевы Елизаветы II попал в ДТП 22:26, Общество Контракт на $1,4 млрд, овчарка и орден: как Путин ездил в Белград 22:03, Политика Чему можно научить свой умный дом 21:58, РБК и «Ингосстрах» CША решили увеличить число перехватчиков ракет на Аляске 21:57, Политика Полиция объяснила задержание Насти Рыбки 21:48, Общество Бывший муж Насти Рыбки заявил о недопуске к ней адвоката 21:40, Общество «Тоттенхэм» начал переговоры о трансфере футболиста «Барселоны» 21:23, Спорт Пентагон анонсировал размещение систем перехвата ракет в космосе 21:14, Политика В конгрессе США приняли резолюцию против снятия санкций с En+ и Rusal 21:00, Бизнес Путин допустил $1,4 млрд инвестиций Сербии для «Турецкого потока» 20:58, Экономика «Газпром» заявил об отмене швейцарским судом ареста акций «дочек» 20:53, Бизнес В университете в Шотландии нашли старейший экземпляр таблицы Менделеева 20:47, Общество Чек на $4,53 трлн: какие сегменты мирового ретейла растут быстрее других 20:23, PRO Это просто: как написать свою первую картину 20:20, РБК и «Билайн» Минздрав ответил на идею продавать лекарства в отделениях почты 20:13, Общество Путин заявил о возвращении картин Рериха из Сербии в Россию 20:11, Политика Настю Рыбку и Алекса Лесли задержали после прибытия в Москву 20:11, Общество Полицейских из Москвы заподозрили в мошенничестве с квартирами 20:01, Общество Суд арестовал бывшего главу производителя водки «Хаски» и «Пять озер» 19:49, Общество Российский гонщик в пятый раз стал победителем «Дакара» 19:48, Спорт Путин заявил о способности России заполнить газом все три «потока» 19:48, Экономика В МИДе допустили выход России из Совета Европы 19:37, Политика После взрыва в столице Колумбии погибли 8 человек 19:35, Общество Против сотрудников колонии Цеповяза возбудили новое уголовное дело 19:33, Общество Гендиректор «Квадры» стал кандидатом на пост главы госоператора отходов 19:30, Бизнес Стабильности не существует: как создать сеть бургерных в Санкт-Петербурге 19:30, РБК и «Билайн» Бизнес Путин назвал создание армии Косово провокацией 19:26, Политика
Компаниям приходится нарушать договора аренды
18 фев 2009, 11:46
0
Компаниям приходится нарушать договора аренды
Мировой финансовый кризис заставил многие компании изменить политику ведения бизнеса. Оптимизация расходов иногда проходит путем сокращения штата сотрудников, в результате компании не нуждаются в прежнем количестве арендных площадей. Некоторые фирмы, снимающие помещения, предпочитают минимизировать издержки путём переезда в офис классом ниже, тем самым уменьшая арендные платежи.
 

Мировой финансовый кризис заставил многие компании изменить политику ведения бизнеса. Оптимизация расходов иногда проходит путем сокращения штата сотрудников, в результате компании не нуждаются в прежнем количестве арендных площадей. Некоторые фирмы, снимающие помещения, предпочитают минимизировать издержки путём переезда в офис классом ниже, тем самым уменьшая арендные платежи. Однако хорошо, когда такого рода оптимизация расходов совпадает с окончанием действия договора аренды, - сложности возникают, когда арендатор больше не нуждается в съемных помещениях, а срок договора еще не истек. Сейчас нередки случаи, когда арендатор нарушает договор аренды, выезжая из офиса и прекращая оплату.

"Кто-то в связи с кризисом провел большие сокращения и не нуждается в больших площадях, кто-то уже не в состоянии оплачивать аренду по высоким докризисным ставкам, а кто-то на фоне снижающихся цен просто не видит в этом смысла, - рассказывает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG. - Кроме того, есть целый ряд компаний, которые заключили договор аренды весной или летом, чтобы переехать в новый офис, например, с января этого года, но планы изменились".

Почему же арендаторы вынуждены нарушать договоры аренды, а не решать проблемы цивилизованным законным путем? "В договоре аренды, не предусматривающем возможность досрочного расторжения, обязательно прописываются штрафные санкции, ложащиеся на стороны, в случае досрочного расторжения договора. На арендатора обычно налагается денежный штраф, а также обязательными условиями могут быть ремонт освобождающегося помещения и подбор съезжающим арендатором нового арендатора на это место, - рассказывает Екатерина Лексина, директор по маркетингу управляющей компании "ФМ-Крафт". - При невозможности самостоятельно подобрать нового арендатора съезжающая компания обязана оплатить соответствующие услуги стороннего агентства". К сожалению, не все компании сегодня готовы к таким издержкам, и они стараются выйти с минимальными потерями из договора аренды. Как отмечает Анна Козловская, юрист консалтинговой компании "Перспектива", некоторые арендаторы, решив всё-таки расторгнуть договор аренды досрочно, пытаются признать недействительным договор аренды недвижимого имущества в части условия, предусматривающего обязанность арендатора уплатить арендодателю сумму годовой арендной платы при расторжении названного договора по инициативе арендатора. "Судебная практика отказывает в удовлетворении подобных исков", - говорит она.

Однако выходы из сложившейся ситуации все-таки существуют. Анна Козловская советует арендатору попытаться договориться с арендодателем. "Так как закон на стороне арендодателя, можно предложить вариант с отступным или какой-то другой компромисс, который будет для арендатора существенно лучше, чем оплата всего оставшегося срока аренды", - говорит она. Если договориться не получается, юрист предлагает идти ва-банк - "попробовать нарушить положения договора, предусматривающие досрочное расторжение со стороны арендодателя, а также п.п. 1, 2, 4 ст. 619 ГК, таким образом морально вынуждая арендодателя самому расторгнуть договор". "Однако такие нарушения одновременно являются основанием для взыскания с вас убытков, причинённых таким нарушением", - предупреждает эксперт. Кроме того, можно попытаться убедить собственника, что у арендатора есть основание расторгнуть договор аренды по статье 451 ГК в связи с существенным изменением обстоятельств. "Но если собственник не воспримет данный довод всерьез и не согласится подписать соглашение о досрочном расторжении договора, то обратиться с подобным требованием в суд не получится, - отмечает Анна Козловская. - К сожалению, суды, как правило, не признают существенным изменением обстоятельств резкое повышение курса иностранной валюты. В то же время, например, существенным изменением обстоятельств признаётся непрогнозируемое повышение цен на топливно-энергетические ресурсы".

Одна из причин, по которой арендаторы вынуждены прерывать договоры аренды, - слишком высокие арендные ставки. Поэтому, прежде чем уходить от собственника, нужно попробовать уговорить его снизить арендную ставку, особенно если она превосходит рыночную. Но собственник не всегда в курсе изменений на рынке аренды коммерческой недвижимости и может не воспринять слова арендатора всерьез. Тогда арендатор может воспользоваться услугами консалтинговых компаний, которые предлагают помощь в урегулировании пересмотра текущих условий аренды.

Если собственник не хочет пересматривать договор аренды, Максим Полетавкин советует сдать арендуемые помещения в субаренду. "Сейчас на рынке появляется все больше и больше таких предложений,  - говорит он. - Однако данный выход хорош только тогда, когда возможность сдачи в субаренду предусмотрена договором. А вот если право сдачи в субаренду юридически не закреплено и при этом договор аренды не предусматривает возможность досрочного расторжения, сумма стандартного штрафа, выплачиваемого арендатором собственнику, может сравняться с годовой арендной платой".

В нынешней экономической ситуации единственным цивилизованным и актуальным способом разрешения проблем с досрочным расторжением или изменением договора аренды офисных площадей является нахождение компромиссов. Так что, прежде чем принимать решение о "несанкционированном" уходе от арендодателя и тем самым навлекать на себя ответственность по закону и большие штрафные санкции, арендатору имеет смысл поискать другие пути выхода из ситуации.

Людмила Виноградова, Ольга Петрова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости