Лента новостей
Все новости Недвижимость
Девелопер наградил хедлайнеров в области социального предпринимательства 15:04, Город Замглавы Минздрава решили лишить степени доктора медицинских наук 15:02, Общество Как частной клинике выжить в условиях дискриминации ОМС 15:02, PRO Футболист Тарасов получил травму через три дня после перехода в «Рубин» 15:01, Спорт Экс-президент банка «ФК Открытие» возглавил СП Ротенберга и ВЭБа 14:56, Бизнес Кремль не назвал следующую дату саммита «нормандской четверки» 14:50, Политика СК попросил смягчить меру пресечения экс-полицейскому из дела Голунова 14:50, Общество 5 причин, почему сон важен для отношений 14:50, Стиль Зачем Guardian Weekly поместили журналы в пожарные ящики 14:49, Стиль СВР назвала Болгарию эпицентром шпионской кампании США 14:48, Политика Кремль исключил навязывание компаниям условий по нефти для Белоруссии 14:39, Бизнес В Красноярске задержали сбившего журналиста ВГТРК водителя 14:37, Общество Автограф Путина продали на аукционе в Москве за 340 тыс. руб. 14:29, Общество Глава МВД Германии назвал терактом на расовой почве нападение в Ханау 14:28, Общество Владельцы «Аппетитного маркетинга» — РБК: «Риск есть всегда» 14:24, Стиль От «Москвича» до Hummer: громкие истории об ушедших брендах 14:16, Авто Андрей Шевченко исключил уход из сборной Украины в «Милан» 14:15, Спорт Как электронная коммерция разрушает американский ретейл 14:11, PRO В Москве четвертый день подряд побит температурный рекорд 14:06, Общество Суд в Москве заочно приговорил экс-министра обороны Украины 13:58, Общество Россия предложила Белоруссии снижать премию в цене нефти на $2 в год 13:57, Политика Как искать кандидатов с помощью ИИ: кейс HeadHunter 13:49, PRO Мантуров сообщил о нераспространении повышенного налога на личные машины 13:49, Общество Эксперты оценили предложение повысить налог на старые автомобили 13:45, Экономика Минобороны опровергло данные о «сотнях тысяч» беженцев в Идлибской зоне 13:44, Политика Лыжи и шубы: какой бизнес растопила аномально теплая зима 13:39, Стиль Совфед предложил ввести штрафы за борщевик для всех россиян 13:39, Общество Жители четырех стран смогут получать гражданство России на 5 лет раньше 13:37, Политика
Компаниям приходится нарушать договора аренды
0
Компаниям приходится нарушать договора аренды
Мировой финансовый кризис заставил многие компании изменить политику ведения бизнеса. Оптимизация расходов иногда проходит путем сокращения штата сотрудников, в результате компании не нуждаются в прежнем количестве арендных площадей. Некоторые фирмы, снимающие помещения, предпочитают минимизировать издержки путём переезда в офис классом ниже, тем самым уменьшая арендные платежи.
 

Мировой финансовый кризис заставил многие компании изменить политику ведения бизнеса. Оптимизация расходов иногда проходит путем сокращения штата сотрудников, в результате компании не нуждаются в прежнем количестве арендных площадей. Некоторые фирмы, снимающие помещения, предпочитают минимизировать издержки путём переезда в офис классом ниже, тем самым уменьшая арендные платежи. Однако хорошо, когда такого рода оптимизация расходов совпадает с окончанием действия договора аренды, - сложности возникают, когда арендатор больше не нуждается в съемных помещениях, а срок договора еще не истек. Сейчас нередки случаи, когда арендатор нарушает договор аренды, выезжая из офиса и прекращая оплату.

"Кто-то в связи с кризисом провел большие сокращения и не нуждается в больших площадях, кто-то уже не в состоянии оплачивать аренду по высоким докризисным ставкам, а кто-то на фоне снижающихся цен просто не видит в этом смысла, - рассказывает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG. - Кроме того, есть целый ряд компаний, которые заключили договор аренды весной или летом, чтобы переехать в новый офис, например, с января этого года, но планы изменились".

Почему же арендаторы вынуждены нарушать договоры аренды, а не решать проблемы цивилизованным законным путем? "В договоре аренды, не предусматривающем возможность досрочного расторжения, обязательно прописываются штрафные санкции, ложащиеся на стороны, в случае досрочного расторжения договора. На арендатора обычно налагается денежный штраф, а также обязательными условиями могут быть ремонт освобождающегося помещения и подбор съезжающим арендатором нового арендатора на это место, - рассказывает Екатерина Лексина, директор по маркетингу управляющей компании "ФМ-Крафт". - При невозможности самостоятельно подобрать нового арендатора съезжающая компания обязана оплатить соответствующие услуги стороннего агентства". К сожалению, не все компании сегодня готовы к таким издержкам, и они стараются выйти с минимальными потерями из договора аренды. Как отмечает Анна Козловская, юрист консалтинговой компании "Перспектива", некоторые арендаторы, решив всё-таки расторгнуть договор аренды досрочно, пытаются признать недействительным договор аренды недвижимого имущества в части условия, предусматривающего обязанность арендатора уплатить арендодателю сумму годовой арендной платы при расторжении названного договора по инициативе арендатора. "Судебная практика отказывает в удовлетворении подобных исков", - говорит она.

Однако выходы из сложившейся ситуации все-таки существуют. Анна Козловская советует арендатору попытаться договориться с арендодателем. "Так как закон на стороне арендодателя, можно предложить вариант с отступным или какой-то другой компромисс, который будет для арендатора существенно лучше, чем оплата всего оставшегося срока аренды", - говорит она. Если договориться не получается, юрист предлагает идти ва-банк - "попробовать нарушить положения договора, предусматривающие досрочное расторжение со стороны арендодателя, а также п.п. 1, 2, 4 ст. 619 ГК, таким образом морально вынуждая арендодателя самому расторгнуть договор". "Однако такие нарушения одновременно являются основанием для взыскания с вас убытков, причинённых таким нарушением", - предупреждает эксперт. Кроме того, можно попытаться убедить собственника, что у арендатора есть основание расторгнуть договор аренды по статье 451 ГК в связи с существенным изменением обстоятельств. "Но если собственник не воспримет данный довод всерьез и не согласится подписать соглашение о досрочном расторжении договора, то обратиться с подобным требованием в суд не получится, - отмечает Анна Козловская. - К сожалению, суды, как правило, не признают существенным изменением обстоятельств резкое повышение курса иностранной валюты. В то же время, например, существенным изменением обстоятельств признаётся непрогнозируемое повышение цен на топливно-энергетические ресурсы".

Одна из причин, по которой арендаторы вынуждены прерывать договоры аренды, - слишком высокие арендные ставки. Поэтому, прежде чем уходить от собственника, нужно попробовать уговорить его снизить арендную ставку, особенно если она превосходит рыночную. Но собственник не всегда в курсе изменений на рынке аренды коммерческой недвижимости и может не воспринять слова арендатора всерьез. Тогда арендатор может воспользоваться услугами консалтинговых компаний, которые предлагают помощь в урегулировании пересмотра текущих условий аренды.

Если собственник не хочет пересматривать договор аренды, Максим Полетавкин советует сдать арендуемые помещения в субаренду. "Сейчас на рынке появляется все больше и больше таких предложений,  - говорит он. - Однако данный выход хорош только тогда, когда возможность сдачи в субаренду предусмотрена договором. А вот если право сдачи в субаренду юридически не закреплено и при этом договор аренды не предусматривает возможность досрочного расторжения, сумма стандартного штрафа, выплачиваемого арендатором собственнику, может сравняться с годовой арендной платой".

В нынешней экономической ситуации единственным цивилизованным и актуальным способом разрешения проблем с досрочным расторжением или изменением договора аренды офисных площадей является нахождение компромиссов. Так что, прежде чем принимать решение о "несанкционированном" уходе от арендодателя и тем самым навлекать на себя ответственность по закону и большие штрафные санкции, арендатору имеет смысл поискать другие пути выхода из ситуации.

Людмила Виноградова, Ольга Петрова