Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Минфин опроверг данные о сворачивании льготной ипотеки Деньги, 17:56
Рынок жилья Катара: особенности, цены и влияние чемпионата мира Деньги, 16:25
«Сбер» сообщил о росте ипотеки на частные дома в 17 раз за три года Деньги, 14:58
Минстрой назвал возможную альтернативу околонулевой ипотеке Деньги, 14:36
Росреестр предложил в 2023 году изменить определение недвижимости Жилье, 12:39
«Сбер» оценил рост доступности ипотеки на новостройки за год Деньги, 12:10
В ЦБ призвали к отказу от льготной ипотеки словами «подсели как на иглу» Деньги, 11:45
Названы самые продаваемые новостройки бизнес-класса в Москве Деньги, 09:56
Аренда жилья в центре Москвы подешевела сильнее, чем в среднем по городу Жилье, 00:15
Собянин утвердил проект жилого квартала в промзоне Братцево Жилье, 08 дек, 17:15
ГД одобрила в первом чтении отмену налога на списанную ипотеку Деньги, 08 дек, 17:04
Правительство продлило дальневосточную ипотеку до конца 2030 года Деньги, 08 дек, 15:58
ВЦИОМ выяснил, какую сумму на покупку жилья ждет от родителей молодежь Жилье, 08 дек, 15:47
В Подмосковье в 1,5 раза выросло предложение элитных домов и участков Загород, 08 дек, 14:13
Как заключать сделки в период кризиса?
Городская недвижимость ,  
0 

Как заключать сделки в период кризиса?

В нашей стране это второй кризис, затронувший рынок недвижимости в таком масштабе. Помимо сокращения количества предложений сейчас наблюдается падение курса рубля и существенные колебания курсов валют, инфляция, нестабильное положение участников сделки. Естественно, все это не может не отражаться на порядке заключения сделок с коммерческой недвижимостью.
 

В нашей стране это второй кризис, затронувший рынок недвижимости в таком масштабе. И, как показывает практика, ни государство, ни участники сделки не готовы к нему. "Несмотря на то что законодатель предпринимает шаги по стабилизации положения на рынке недвижимости (внесены изменения в законы о залоге и ипотеке, рассматривается ряд законопроектов по среднему и малому бизнесу и др.), этого явно недостаточно для того, чтобы признать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости подготовленной к финансовому кризису в полной мере", - отмечает Вадим Ткаченко, главный юрист аудиторско-консалтинговой группы компаний "Градиент Альфа", член экспертного совета при комиссии Московской городской думы по законодательству.

По словам Екатерины Тейн, партнера, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank, панические настроения по поводу значительного падения цен и сложная финансовая ситуация в начале кризиса побудили собственников скорее реализовывать квартиры и снижать цены. После чего наступило резкое сокращение предложения - сейчас собственники предпочитают снять квартиры с продажи, чтобы выставить их позже на подъеме рынка. А если и соглашаются на продажу, то только чтобы попытаться спасти бизнес или хотя бы его часть.

Помимо сокращения количества предложений сейчас наблюдается падение курса рубля и существенные колебания курсов валют, инфляция, нестабильное положение участников сделки. Естественно, все это не может не отражаться на порядке заключения сделок с коммерческой недвижимостью. "Риск неуплаты в период финансовой нестабильности очень высок, а колебания стоимости квадратного метра с каждым днем становятся все существенней, - подчеркивает Вадим Ткаченко, - поэтому сторонам стоит более внимательно присматриваться к существенным условиям договора - взаиморасчетам и цене сделки, ответственности и наступлении обстоятельств непреодолимой силы".

В условиях кризиса поговорка "Время - деньги" как никогда актуальна. Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании "Перспектива", отмечает, что пока стороны согласовывают условия сделки, недвижимость дешевеет. И если после долгих согласований сделка срывается, обе стороны оказываются в невыгодной ситуации. Рыночная стоимость недвижимости понизилась, и продавец вынужден искать нового покупателя и заново проходить всю процедуру. Что касается покупателя, то из-за повышенной инфляции  покупательная способность его денег также уменьшается.

Колебания валют не способствуют доверительным отношениям между сторонами сделки. "Мы рекомендуем задуматься, в какой валюте фиксировать стоимость объекта, а также включать в договоры условия, согласно которым сторона имеет право отказаться от сделки, если курс превысит определенное пороговое значение. Конечно, речь не идет об отклонении курса на 5%, но если изменения курса составляют 30% и выше, то это серьезно влияет на стоимость объекта. В этом случае, как правило, покупатель утрачивает интерес к объекту, и у него должна быть предусмотрена юридическая возможность выйти из сделки", - говорит эксперт.

Не менее важный аспект - тщательная проверка другой стороны сделки на наличие процедуры банкротства или просто претензий от кредиторов. В период банкротства  из-за полномочия по распоряжению имуществом сильно ограничены, а иски от кредиторов могут сопровождаться арестом активов и расчетных счетов, что сделает невозможной своевременную оплату недвижимости. В результате может возникнуть ситуация, когда договор подписан, обязательства у продавца возникли, а покупатель не платит, поскольку счета заморожены. При этом продавец не может продать имущество кому-то еще, ведь договор заключен, и имущество юридически обременено правами покупателя. По словам Дмитрия Агапова, избежать подобных рисков можно, для чего в договоре следует предусмотреть возможность его расторжения без последствий для продавца в случае, если оплата не поступает в течение определенного срока.

На практике возникает и другая ситуация. Недвижимость покупателем оплачена, документы поданы на регистрацию. В это время кредитор продавца обращается в арбитраж за взысканием долга и арестовывает расчетный счет и недвижимость. Собственность получить не удастся до снятия ареста. В это время кредитор выигрывает иск, обращает взыскание на деньги, имеющиеся на расчетном счете (в том числе и на деньги, перечисленные покупателем в качестве оплаты), денег недостаточно, поэтому взыскание обращается и на другое имущество - недвижимость. Сделку завершить не удается, так как недвижимость реализована с торгов. У покупателя остается формальное право требовать через суд от продавца возврата денег, но где продавец их возьмет!

Не работают сейчас и такие инструменты, как задаток и аванс. "Если раньше продавец отказывался от сделки, он должен был вернуть аванс (или задаток в двойном размере). Сейчас возврата своего аванса (задатка) можно не дождаться, у продавца может просто не быть денег. В качестве альтернативы авансу можно использовать аккредитив", - советует Дмитрий Агапов.

Наталья Свистунова

Главное Лента