Д. Отяковский: "Стоимость квадратного метра в московской новостройке не может быть ниже 75–80 тыс. рублей"

О тенденциях на рынке недвижимости, о себестоимости строительства и о том, насколько могут упасть цены на жилье, рассказал "РБК-Недвижимости" Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "ПИОНЕР".

- Насколько сильно упали цены на жилую недвижимость с начала возникновения экономического кризиса в России?

- Активная фаза коррекции цен пришлась на конец 2008 года. Большинство застройщиков стали практиковать различные скидки, акции и спецпредложения, что, по сути, и явилось снижением цены. По разным объектам снижение шло, а по некоторым и идет до сих пор, неравномерно. Кто-то из застройщиков пересмотрел свою ценовую политику, как мы, уже осенью. Кто-то это делает с опозданием только сейчас.

- А каким образом ваша компания поменяла ценовую политику?

- В конце ноября 2008 года мы пересмотрели прайс-лист и установили новые цены на квартиры в наших строящихся жилых комплексах. В результате корректировки цены снизились по сравнению с пиковыми летними значениями на 25-30% и приблизились к уровню начала 2008 года.

- Будут ли цены на первичном рынке недвижимость "падать" дальше? Может ли ситуация повернуться таким образом, что застройщикам придется продавать квартиры ниже себестоимости

- Уже сегодня по ряду объектов заявлены адекватные цены на уровне себестоимости плюс 5-10% рентабельности. Однако дальнейшая значительная коррекция стоимости на таких объектах маловероятна. Снижение цен на рынке новостроек до уровня ниже себестоимости невыгодно застройщику, да и несет "налет криминальности" - достроить объект на эти средства будет невозможно. Коррекция возможна только на переоцененных объектах.

- Из чего складывается себестоимость строительства, и какова она на сегодняшний момент в Москве?

- Если взять в качестве примера наш строящийся жилкомплекс "Лазаревское" в Южном Бутове, то текущая себестоимость квадратного метра составляет порядка 75-80

 тыс. рублей за 1 кв. м. Из них лишь около 35 тыс. рублей приходится на собственно строительно-монтажные работы и материалы, остальное - расходы застройщика на приобретение участка и обременения (один из корпусов "Лазаревского"будет передан Федеральной службе охраны РФ для обеспечения жильем ее сотрудников), расходы на проектирование, согласования, подключение к городским сетям, в том числе электрическим, выплаты процентов по кредиту (строительство финансирует Сберегательный банк РФ), зарплату персонала, рекламу и др.

Наши данные показывают ситуацию с жильем подобного уровня (индивидуальный проект, демократичные цены за счет расположения в спальном районе). В жилых комплексах бизнес- и элит-классов эта цифра будет выше, в панельном жилье, возможно, немного ниже, к тому же у разных компаний в одном сегменте распределение расходов может различаться в зависимости от стоимости участка - чем ближе к центру, тем земля дороже, от размера обременений, величины банковского займа, процентов по нему и других условий. Однако вряд ли в обозримом будущем существенно подешевеет московская земля, которой и без того мало, или в разы снизится стоимость СМР. На наш взгляд, стоимость квадратного метра в московской новостройке не может быть ниже 75-80 тыс. рублей, и чем выше уровень объекта, тем выше эта цифра.

- Есть ли сейчас спрос на рынке жилья? Проходят ли реальные сделки в вашей компании?

- Снижение покупательской активности произошло минувшей осенью. Многие покупатели заняли выжидательную позицию в расчете на возможное дальнейшее снижение цен, у других появились опасения, что выбранная новостройка станет "недостроем". Но уже с января месяца мы наблюдаем устойчивый рост покупательской активности. Количество телефонных обращений сегодня в среднем 40-50 в день, как летом. По количеству сделок, прошедших в январе и феврале, мы уже вышли на докризисный уровень. Мы объясняем это неким накопившимся за октябрь - ноябрь отложенным спросом, когда люди попросту боялись в интенсивно меняющейся экономической обстановке принимать такие серьезные решения, как покупка жилья. Однако спрос никуда не делся, и эти люди приходят к нам сейчас. В ситуации, когда доллар и евро растут, а рубль, соответственно, обесценивается, наши рублевые цены выглядят сегодня особенно привлекательно. К тому же к нам вернулись те покупатели, которые не успели приобрести жилье по ценам весны 2008 года, на начальном этапе реализации, а по пиковым ценам им это было уже не по карману.

- Как будет развиваться рынок недвижимости? Ваши прогнозы на будущее?

- Дефицит качественного предложения жилья в Москве наблюдался всегда, диспропорция между спросом и предложением была самой значительной в сегментах эконом- и комфорт-класса. Осенью прошлого года строительный рынок испытал сильнейшее негативное воздействие финансового кризиса, поэтому немногие застройщики сейчас отваживаются выводить на рынок новые объекты, а пока нет предпосылок для роста предложения, дефицит будет усугубляться.