Самый дорогой сегмент недвижимости по-прежнему привлекателен для инвестиций?
Особняки считаются одними из самых дорогих объектов московского рынка недвижимости. Сегодня кризис создал благоприятные условия для приобретения эксклюзивных квадратных метров. О том, какие тенденции появились в сегменте за последнее время и как на него повлиял финансовый кризис, поговорим сегодня с экспертами рынка.
По данным аналитиков сферы недвижимости, бόльшая часть городских особняков расположена в пределах Садового Кольца: на Арбате, Кропоткинской, Чистых Прудах, в Замоскворечье. "В настоящее время предложение особняков можно найти как на первичном, так и на вторичном рынках", - говорит Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба". По оценкам аналитиков компании Blackwood, доля особняков-новостроек сегодня составляет порядка 10-12% от общего объема предложения. Бόльшую долю рынка составляют реконструируемые особняки, причем и их предложение, как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, очень ограниченно. По его словам, в продажу за всю историю рынка из общего числа объектов старинных особняков предлагалось не более 20%. "Это здания, которые московские власти передали частным или юридическим лицам в середине 1990-х годов. Тогда существовала отработанная схема продажи и сдачи в аренду городской недвижимости с последующим лишением ее статуса памятника архитектуры. Сегодня в предложении находится порядка 56 таких объектов", - говорит эксперт.
Несмотря на то что предложение ограниченно, оно все-таки есть, причем в виде продажи не только особняков целиком, но и отдельных квартир в них. Более того, как сообщает Константин Ковалев, доля поквартирной продажи составляет 74%. "Это объясняется тем, что отдельные квартиры более ликвидны", - уверен он.
Что касается стоимости в этом сегменте, то, по данным Екатерины Тейн, партнера, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank, цены за кв. м начинаются от 11 тыс. долл., но могут достигать и 37 тыс. долл. "Однако средняя цена - около 19 тыс. долл. за кв. м", - отмечает она. Отсутствие необходимой инфраструктуры, без которой не может обойтись элитная недвижимость другого вида, практически не снижает стоимость. Как рассказывает Константин Ковалев, несмотря на неполноту инфраструктуры, инженерного обеспечения и прочих важных характеристик элитного дома, особняки находятся практически в той же ценовой категории, что и дома элитного класса. По мнению аналитиков компании Blackwood, это связано с исторической значимостью и ценностью, а следовательно, и эксклюзивностью этих объектов.
Однако если недостаточность инфраструктурной составляющей не влияет на стоимость особняков, финансовый кризис все-таки не обошел этот сегмент стороной. "На волне рыночного подъема в течение 2007 года наблюдался значительный рост цен. Для некоторых объектов он составлял порядка 60-100%, - вспоминает Екатерина Батынкова. - Ко второй половине 2008 года цены стабилизировались и держались на одном уровне. За последние несколько месяцев наблюдается постепенное снижение цены предложения". В качестве примера эксперт приводит особняк на Цветном бульваре, который снизился в цене на 45%, и особняк на Арбате, коррекция стоимости которого составила 13%. Но все же далеко не каждый особняк "просел" в цене. По словам Екатерины Тейн, все зависит от финансового состояния его владельца. "Скидки предоставляют только те, кому необходимо высвободить средства. Ограниченность предложения особняков на рынке позволяет собственникам, которые не торопятся продать объект, оставлять цены на прежнем уровне, ожидая восстановления рынка", - говорит эксперт.
Что касается инвестиционной привлекательности этого сегмента, то она определенно есть. "Покупатель, планирующий вложить свободные средства в недвижимость на данном этапе рыночного развития, как правило, рассматривает уже готовый объект с выгодными условиями и дисконтами, рассчитывая, во-первых на сохранение вложений в период кризиса, а во вторых - на будущий рост актива после того, как рынок восстановится. В данном случае готовые особняки не исключение, - считает Екатерина Батынкова, - но временную перспективу отдачи от вложенных сейчас средств точно определить не является возможным".
Однако учитывая тот факт, что предложения в этом сегменте эксклюзивны и ограничены в количестве, высокая доходность таких объектов в будущем очевидна.
Ольга Петрова