Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Памфилова рассказала об ожидании «сюрпризов» от выборов 12:45, Политика Синоптики рассказали о тропических ливнях и рекордном тепле в Москве 12:45, Общество Игры разума: как шахматы стали основой инвестиционных стратегий 12:40, Партнерский материал В Porsche рассказали о новом Cayenne для России 12:36, Авто Самый дорогой дом в России оценили в 5,8 млрд руб. 12:34, Недвижимость Мужчина или женщина: кто лучше справится с гоночным авто 12:28, РБК и Porsche Урну с прахом Хворостовского заложат в основание памятника в Красноярске 12:18, Общество Строители заасфальтировали половину Крымского моста 12:14, Общество X5 Retail Group договорилась о покупке супермаркетов «О'кей» 12:05, Бизнес Самый дорогой дом в России оценили в 5,8 млрд рублей 11:57, Жилье В Совфеде предложили обложить налогами арендное жилье на курортах 11:46, Деньги Житель Псковской области отправил в посылке пистолет 11:41, Общество Суд признал Улюкаева виновным 11:38, Общество Власти разработали новую схему продажи квартир в новостройках 11:21, Жилье Ананьевы обвинили в проблемах Промсвязьбанка конкурентов и информатаки 10:58, Финансы Яд становится лекарством: как змеи спасают людей 10:51, Lenovo и РБК Минобороны ответило Пентагону про вывод российских войск из Сирии 10:50, Политика Дворкович заявил об отсутствии вопроса смены главы Росавиации 10:48, Политика Сенаторы поддержали использование герба на сувенирах 10:41, Политика Неизвестная поклонница передала Улюкаеву пять белых роз 10:40, Общество Япония решила ввести новые санкции против КНДР 10:34, Политика Российский нападающий единолично возглавил список лучших бомбардиров НХЛ 10:34, Спорт Акции Промсвязьбанка рухнули при открытии торгов в Москве 10:32, Финансы Совет Федерации назначил выборы президента на 18 марта 10:15, Политика IT-технологии для роста бизнеса: анализ и практика 10:14, SAP и РБК Тест: что вы знаете об угонах автомобилей в России 10:12, Авто На МКАД появятся пункты быстрой ликвидации последствий ДТП 10:08, Общество ЦБ передал функции временной администрации Бинбанка фонду консолидации 09:47, Финансы
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
30 мар, 2009 14:01
0
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях.
 

Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях. Однако сегодня, когда пустующих площадей коммерческой недвижимости в Москве достаточно много и вероятность, что не все строящиеся объекты будут завершены, велика, неясно, останется ли на рынке предварительный договор аренды.

"Действительно, ранее рынок аренды торговых, офисных и складских комплексов характеризовался дефицитом предложения и повышенным спросом со стороны арендаторов, - говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". - В связи с этим большинство площадей резервировалось арендаторами еще на стадии строительства таких объектов, по предварительным договорам аренды, заключаемым с арендодателями. Достаточно распространенной была также практика, когда уже фактически построенные объекты складской, торговой и офисной недвижимости, право собственности на которые еще не было надлежащим образом оформлено, передавались в пользование арендатором по квазидоговорам аренды". Кроме того, как рассказывает эксперт, такие предварительные договоры предусматривали в том числе отдельные пункты о внесении "гарантийных депозитов" и других обеспечительных платежах на невыгодных арендаторам условиях, на которые, из-за дефицита площадей, те вынуждены были соглашаться.

Несмотря на то что такой вид договора был достаточно распространен, с юридической стороны он имел очень много спорных вопросов. По словам Алексея Коневского, в соответствии с действующим гражданским законодательством такие предварительные договоры рассматриваются как недействительные, поскольку нарушается, в частности, положение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, уполномоченное им. "Соответственно, до приобретения права собственности на помещения в установленном законом порядке лицо не может заключать в отношении таких помещений ни договоров аренды, ни предварительных договоров аренды", - говорит он. Помимо того, что предварительный договор может заключать только собственник помещения, сложности с его оформлением возникают уже на стадии описания предмета аренды. Ведь, как объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", на момент возведения здания имеются только проектные чертежи. "Более того, параметры объекта в процессе строительства могут меняться (например, нарезка помещений, арендная площадь, величина паркинга, количество машиномест застройки и пр.). В итоге предмет договора, а следовательно, и сам договор предварительной аренды может быть признан недействительным", - говорит он.

Арендаторы, заключающие предварительные договора, рисковали, некоторые сделки расстраивались. Как рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, один офисный проект с начала прошлого года не мог получить вышеупомянутое свидетельство, в связи с чем сорвался договор аренды с крупнейшим арендатором. Кроме того, на рынке были случаи судебных разбирательств между потенциальными арендаторами и будущими или уже получившими право собственности арендодателями. Однако, как говорит Андрей Бушин, сегодня в России правоприменительная практика противоречива.  По словам эксперта, пока не хватает обобщения судебной практики, которая бы определяла эту юридическую конструкцию (предварительный договор аренды объекта, на который у арендодателя отсутствует право собственности) как возможную или невозможную.

Впрочем, аналитики уверены, что сегодняшняя ситуация приостановит практику заключения предварительных договоров аренды коммерческой недвижимости. "В связи с непростой экономической ситуацией риск заморозки проектов очень высок. В связи с этим мы можем наблюдать изменение структуры спроса в пользу готовых проектов. Таким образом, предварительный договор аренды несколько утратил прежнюю актуальность", - считает Андрей Бушин. Еще более резко оценивает ситуацию Константин Ковалев: "На данный момент тенденция заключения предварительных договоров не то что не актуальна - её просто не существует, а причина тому - отсутствие заинтересованности арендаторов в shell & core и помещениях без наличия свидетельства о правах собственности на объект". С тем, что сейчас такой вид договора приостановит свое существование, согласен и Алексей Коневский. "Более того, мы можем предположить, что в нынешних условиях арендаторы будут стремиться расторгнуть те предварительные договоры, которые были заключены ранее. С учетом сложившейся судебной практики их шансы будут достаточно высоки", - уверен он.

Однако после окончания кризиса и стабилизации ситуации на рынке есть все основания полагать, что дефицит предложения из-за заморозки строительства многих коммерческих объектов вернется на рынок и арендаторам снова придется обращаться к предварительным договорам аренды. А так как, по словам аналитиков, законодательно никаких изменений в этой сфере не планируется, то "посткризисные" предварительные договора, скорее всего, будут и заключаться по вчерашней схеме. Но все же есть надежда, что горький опыт кризисного времени научит арендаторов и арендодателей в будущем работать на условиях, которые будут выгодны для обеих сторон.

Ольга Петрова 
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.