Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Крыму сняли введенный после стрельбы в колледже режим ЧС 13:43, Общество Владельцы АЗС заявили о потере бюджетом ₽100 млрд из-за недозагрузки НПЗ 13:39, Бизнес Тест: проверьте знание новостных тем и экономических трендов 13:32, РБК и Thomson Reuters Кремль отказался вторгаться в обсуждение акции «Возвращение имен» 13:27, Политика Треть украинцев сочли невозможным возвращение Крыма 13:24, Общество Акции «Яндекса» подорожали на 8% после заявления Воложа 13:24, Бизнес В Москве вдвое выросло число квартир в продаже на этапе котлована 13:23, Жилье Волож впервые отреагировал на сообщения о возможной продаже «Яндекса» 13:15, Бизнес Как полюбить овощи и питаться правильнее 13:14, РБК и Philips Верховный суд Ирана приговорил к смерти торговца золотом 13:13, Общество В Москве выдали разрешения на 21 млн кв. м жилья по старым правилам 13:08, Недвижимость Хакеры украли 50 млн токенов Trade.io: судьба стартапа под вопросом 13:07, Крипто Глава Москомстройинвеста — РБК: «Еще минимум 5 лет будут строить по старым правилам» 13:07, Недвижимость Врио главы Башкирии отправил в отставку восемь вице-премьеров 13:07, Политика СМИ сообщили о сожжении Росляковым личных вещей до нападения на колледж 13:05, Общество Кудрин и Орешкин поспорили о реализации майского указа Путина 13:04, Экономика Звезда рынка видеоигр рассказал, где берет идеи для новых бизнесов 12:59, РБК и Canon В Кремле прокомментировали слова Путина про рай после ядерного удара 12:57, Политика Счетная палата заявила о неэффективности особых экономических зон 12:55, Экономика Директор цеха завода в Воронеже получил два года за аварию «Прогресса» 12:53, Технологии и медиа Многоклеточные: гид по главному осеннему узору 12:52, Стиль «Уралвагонзавод» остался без электроснабжения из-за аварии 12:51, Общество Кремль ответил на решение США выйти из ДРСМД 12:45, Политика Валютный счет российского резидента: как управлять капиталом за границей 12:39, РБК и FW Raiffeisen Кудрин заявил о невозможности торговать с ЕС в рублях в ближайшие 20 лет 12:36, Финансы Опубликовано видео схода с рельсов поезда на Тайване 12:35, Общество
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
30 мар 2009, 14:01
0
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях.
 

Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях. Однако сегодня, когда пустующих площадей коммерческой недвижимости в Москве достаточно много и вероятность, что не все строящиеся объекты будут завершены, велика, неясно, останется ли на рынке предварительный договор аренды.

"Действительно, ранее рынок аренды торговых, офисных и складских комплексов характеризовался дефицитом предложения и повышенным спросом со стороны арендаторов, - говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". - В связи с этим большинство площадей резервировалось арендаторами еще на стадии строительства таких объектов, по предварительным договорам аренды, заключаемым с арендодателями. Достаточно распространенной была также практика, когда уже фактически построенные объекты складской, торговой и офисной недвижимости, право собственности на которые еще не было надлежащим образом оформлено, передавались в пользование арендатором по квазидоговорам аренды". Кроме того, как рассказывает эксперт, такие предварительные договоры предусматривали в том числе отдельные пункты о внесении "гарантийных депозитов" и других обеспечительных платежах на невыгодных арендаторам условиях, на которые, из-за дефицита площадей, те вынуждены были соглашаться.

Несмотря на то что такой вид договора был достаточно распространен, с юридической стороны он имел очень много спорных вопросов. По словам Алексея Коневского, в соответствии с действующим гражданским законодательством такие предварительные договоры рассматриваются как недействительные, поскольку нарушается, в частности, положение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, уполномоченное им. "Соответственно, до приобретения права собственности на помещения в установленном законом порядке лицо не может заключать в отношении таких помещений ни договоров аренды, ни предварительных договоров аренды", - говорит он. Помимо того, что предварительный договор может заключать только собственник помещения, сложности с его оформлением возникают уже на стадии описания предмета аренды. Ведь, как объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", на момент возведения здания имеются только проектные чертежи. "Более того, параметры объекта в процессе строительства могут меняться (например, нарезка помещений, арендная площадь, величина паркинга, количество машиномест застройки и пр.). В итоге предмет договора, а следовательно, и сам договор предварительной аренды может быть признан недействительным", - говорит он.

Арендаторы, заключающие предварительные договора, рисковали, некоторые сделки расстраивались. Как рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, один офисный проект с начала прошлого года не мог получить вышеупомянутое свидетельство, в связи с чем сорвался договор аренды с крупнейшим арендатором. Кроме того, на рынке были случаи судебных разбирательств между потенциальными арендаторами и будущими или уже получившими право собственности арендодателями. Однако, как говорит Андрей Бушин, сегодня в России правоприменительная практика противоречива.  По словам эксперта, пока не хватает обобщения судебной практики, которая бы определяла эту юридическую конструкцию (предварительный договор аренды объекта, на который у арендодателя отсутствует право собственности) как возможную или невозможную.

Впрочем, аналитики уверены, что сегодняшняя ситуация приостановит практику заключения предварительных договоров аренды коммерческой недвижимости. "В связи с непростой экономической ситуацией риск заморозки проектов очень высок. В связи с этим мы можем наблюдать изменение структуры спроса в пользу готовых проектов. Таким образом, предварительный договор аренды несколько утратил прежнюю актуальность", - считает Андрей Бушин. Еще более резко оценивает ситуацию Константин Ковалев: "На данный момент тенденция заключения предварительных договоров не то что не актуальна - её просто не существует, а причина тому - отсутствие заинтересованности арендаторов в shell & core и помещениях без наличия свидетельства о правах собственности на объект". С тем, что сейчас такой вид договора приостановит свое существование, согласен и Алексей Коневский. "Более того, мы можем предположить, что в нынешних условиях арендаторы будут стремиться расторгнуть те предварительные договоры, которые были заключены ранее. С учетом сложившейся судебной практики их шансы будут достаточно высоки", - уверен он.

Однако после окончания кризиса и стабилизации ситуации на рынке есть все основания полагать, что дефицит предложения из-за заморозки строительства многих коммерческих объектов вернется на рынок и арендаторам снова придется обращаться к предварительным договорам аренды. А так как, по словам аналитиков, законодательно никаких изменений в этой сфере не планируется, то "посткризисные" предварительные договора, скорее всего, будут и заключаться по вчерашней схеме. Но все же есть надежда, что горький опыт кризисного времени научит арендаторов и арендодателей в будущем работать на условиях, которые будут выгодны для обеих сторон.

Ольга Петрова 
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости