Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
На что ориентироваться при выборе объекта недвижимости для инвестиций Партнерский материал, 07:26 В Госдуме предложили уголовное наказание за продажу «веселящего газа» Общество, 07:22 При пожаре в здании онкоцентра в Москве погибли два человека Общество, 07:16 «Открытие» обвинило бывшего совладельца в создании пирамиды в банке Финансы, 07:00 Власти пообещали открыть мост на остров Русский в течение пяти дней Общество, 06:47 Квартал будущего: «Сколково Парк» для жизни, работы, отдыха и развития РБК и Сколково Парк, 06:46 На почте Деда Мороза назвали самые желаемые подарки у детей и взрослых Общество, 06:19 В центре Москвы загорелось здание больницы Общество, 06:16 «Выполнили задачу-минимум». «Краснодар» остановил безвыигрышную серию Спорт, 06:06 Сбербанк оценил траты на безопасность цифрового рубля минимум в ₽20 млрд Финансы, 06:00 В Совфеде ответили на обвинения НАТО в усилении присутствия в Крыму Политика, 05:33 Как рост европейца меняет конкуренцию на рынке навигационных терминалов РБК и Intel NUC, 05:18 Эколог — профессия и хобби: куда пойти учиться РБК и ДПиООС, 05:15 В Москве следователя задержали по делу о поджоге отдела СК Общество, 05:11
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
Городская недвижимость ,  
0 

Арендаторы отказываются от предварительных договоров

Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях.
 

Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях. Однако сегодня, когда пустующих площадей коммерческой недвижимости в Москве достаточно много и вероятность, что не все строящиеся объекты будут завершены, велика, неясно, останется ли на рынке предварительный договор аренды.

"Действительно, ранее рынок аренды торговых, офисных и складских комплексов характеризовался дефицитом предложения и повышенным спросом со стороны арендаторов, - говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". - В связи с этим большинство площадей резервировалось арендаторами еще на стадии строительства таких объектов, по предварительным договорам аренды, заключаемым с арендодателями. Достаточно распространенной была также практика, когда уже фактически построенные объекты складской, торговой и офисной недвижимости, право собственности на которые еще не было надлежащим образом оформлено, передавались в пользование арендатором по квазидоговорам аренды". Кроме того, как рассказывает эксперт, такие предварительные договоры предусматривали в том числе отдельные пункты о внесении "гарантийных депозитов" и других обеспечительных платежах на невыгодных арендаторам условиях, на которые, из-за дефицита площадей, те вынуждены были соглашаться.

Несмотря на то что такой вид договора был достаточно распространен, с юридической стороны он имел очень много спорных вопросов. По словам Алексея Коневского, в соответствии с действующим гражданским законодательством такие предварительные договоры рассматриваются как недействительные, поскольку нарушается, в частности, положение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, уполномоченное им. "Соответственно, до приобретения права собственности на помещения в установленном законом порядке лицо не может заключать в отношении таких помещений ни договоров аренды, ни предварительных договоров аренды", - говорит он. Помимо того, что предварительный договор может заключать только собственник помещения, сложности с его оформлением возникают уже на стадии описания предмета аренды. Ведь, как объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", на момент возведения здания имеются только проектные чертежи. "Более того, параметры объекта в процессе строительства могут меняться (например, нарезка помещений, арендная площадь, величина паркинга, количество машиномест застройки и пр.). В итоге предмет договора, а следовательно, и сам договор предварительной аренды может быть признан недействительным", - говорит он.

Арендаторы, заключающие предварительные договора, рисковали, некоторые сделки расстраивались. Как рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, один офисный проект с начала прошлого года не мог получить вышеупомянутое свидетельство, в связи с чем сорвался договор аренды с крупнейшим арендатором. Кроме того, на рынке были случаи судебных разбирательств между потенциальными арендаторами и будущими или уже получившими право собственности арендодателями. Однако, как говорит Андрей Бушин, сегодня в России правоприменительная практика противоречива.  По словам эксперта, пока не хватает обобщения судебной практики, которая бы определяла эту юридическую конструкцию (предварительный договор аренды объекта, на который у арендодателя отсутствует право собственности) как возможную или невозможную.

Впрочем, аналитики уверены, что сегодняшняя ситуация приостановит практику заключения предварительных договоров аренды коммерческой недвижимости. "В связи с непростой экономической ситуацией риск заморозки проектов очень высок. В связи с этим мы можем наблюдать изменение структуры спроса в пользу готовых проектов. Таким образом, предварительный договор аренды несколько утратил прежнюю актуальность", - считает Андрей Бушин. Еще более резко оценивает ситуацию Константин Ковалев: "На данный момент тенденция заключения предварительных договоров не то что не актуальна - её просто не существует, а причина тому - отсутствие заинтересованности арендаторов в shell & core и помещениях без наличия свидетельства о правах собственности на объект". С тем, что сейчас такой вид договора приостановит свое существование, согласен и Алексей Коневский. "Более того, мы можем предположить, что в нынешних условиях арендаторы будут стремиться расторгнуть те предварительные договоры, которые были заключены ранее. С учетом сложившейся судебной практики их шансы будут достаточно высоки", - уверен он.

Однако после окончания кризиса и стабилизации ситуации на рынке есть все основания полагать, что дефицит предложения из-за заморозки строительства многих коммерческих объектов вернется на рынок и арендаторам снова придется обращаться к предварительным договорам аренды. А так как, по словам аналитиков, законодательно никаких изменений в этой сфере не планируется, то "посткризисные" предварительные договора, скорее всего, будут и заключаться по вчерашней схеме. Но все же есть надежда, что горький опыт кризисного времени научит арендаторов и арендодателей в будущем работать на условиях, которые будут выгодны для обеих сторон.

Ольга Петрова
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента