Лента новостей
Все новости Недвижимость
Во Франции назвали лауреатов кинопремии «Сезар» 08:47, Общество В Свердловской области сошел с рельсов вагон с углем 08:29, Общество США осудили власти Венесуэлы за применение силы против мирных жителей 08:05, Политика «Дочка» PDVSA в США объявила о новом руководстве несмотря на решение суда 08:04, Бизнес В США заявили о готовности поддержать оппозицию в Никарагуа и на Кубе 07:29, Политика Трамп пообещал применить вето в случае несогласия конгресса с режимом ЧП 07:05, Политика Певца R. Kelly арестовали по делу о сексуальном насилии 06:40, Общество Венесуэла частично закрыла границу с Колумбией 06:12, Политика Порошенко вновь заявил о безуспешном звонке Путину 05:41, Политика Уоррен Баффетт потерял за день $4,3 млрд 05:19, Финансы Американский самолет провел наблюдательный полет над Россией 05:19, Политика Гуаидо сообщил о помощи военных в поездке на концерт в Колумбию 05:03, Политика СМИ узнали о требовании к Microsoft отказаться от контракта с армией США 04:44, Технологии и медиа Небензя допустил обращение в Совбез ООН из-за провокаций в Венесуэле 04:16, Политика Сооснователь Twitter покинул совет директоров компании 03:51, Бизнес Экстрадированный в США российский программист признал вину 03:41, Общество Запуск спутников OneWeb на ракете «Союз» перенесли на 27 февраля 03:20, Технологии и медиа Порошенко заявил о необходимости усилить присутствие НАТО в Черном море 02:59, Политика СМИ узнали о визите Гуаидо на благотворительный концерт в Колумбии 02:34, Политика Трамп объявил кандидатуру нового постпреда США при ООН 02:21, Политика Трамп прокомментировал обвинения против миллиардера Роберта Крафта 02:02, Политика В Минюсте США опровергли завершение расследования Мюллера через неделю 01:37, Политика Миллиардера Роберта Крафта обвинили в склонении к проституции 01:22, Общество В Судане на фоне протестов на год ввели режим ЧП 01:14, Политика Певцу R. Kelly предъявили обвинения в сексуальном насилии 00:50, Общество США и Китай договорились о валютном регулировании 00:33, Политика Космоплан Ричарда Брэнсона впервые испытали с пассажиром на борту 00:04, Технологии и медиа Додон прокомментировал сообщения о письме о покушении на него 00:00, Политика
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
30 мар 2009, 14:01
0
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях.
 

Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях. Однако сегодня, когда пустующих площадей коммерческой недвижимости в Москве достаточно много и вероятность, что не все строящиеся объекты будут завершены, велика, неясно, останется ли на рынке предварительный договор аренды.

"Действительно, ранее рынок аренды торговых, офисных и складских комплексов характеризовался дефицитом предложения и повышенным спросом со стороны арендаторов, - говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". - В связи с этим большинство площадей резервировалось арендаторами еще на стадии строительства таких объектов, по предварительным договорам аренды, заключаемым с арендодателями. Достаточно распространенной была также практика, когда уже фактически построенные объекты складской, торговой и офисной недвижимости, право собственности на которые еще не было надлежащим образом оформлено, передавались в пользование арендатором по квазидоговорам аренды". Кроме того, как рассказывает эксперт, такие предварительные договоры предусматривали в том числе отдельные пункты о внесении "гарантийных депозитов" и других обеспечительных платежах на невыгодных арендаторам условиях, на которые, из-за дефицита площадей, те вынуждены были соглашаться.

Несмотря на то что такой вид договора был достаточно распространен, с юридической стороны он имел очень много спорных вопросов. По словам Алексея Коневского, в соответствии с действующим гражданским законодательством такие предварительные договоры рассматриваются как недействительные, поскольку нарушается, в частности, положение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, уполномоченное им. "Соответственно, до приобретения права собственности на помещения в установленном законом порядке лицо не может заключать в отношении таких помещений ни договоров аренды, ни предварительных договоров аренды", - говорит он. Помимо того, что предварительный договор может заключать только собственник помещения, сложности с его оформлением возникают уже на стадии описания предмета аренды. Ведь, как объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", на момент возведения здания имеются только проектные чертежи. "Более того, параметры объекта в процессе строительства могут меняться (например, нарезка помещений, арендная площадь, величина паркинга, количество машиномест застройки и пр.). В итоге предмет договора, а следовательно, и сам договор предварительной аренды может быть признан недействительным", - говорит он.

Арендаторы, заключающие предварительные договора, рисковали, некоторые сделки расстраивались. Как рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, один офисный проект с начала прошлого года не мог получить вышеупомянутое свидетельство, в связи с чем сорвался договор аренды с крупнейшим арендатором. Кроме того, на рынке были случаи судебных разбирательств между потенциальными арендаторами и будущими или уже получившими право собственности арендодателями. Однако, как говорит Андрей Бушин, сегодня в России правоприменительная практика противоречива.  По словам эксперта, пока не хватает обобщения судебной практики, которая бы определяла эту юридическую конструкцию (предварительный договор аренды объекта, на который у арендодателя отсутствует право собственности) как возможную или невозможную.

Впрочем, аналитики уверены, что сегодняшняя ситуация приостановит практику заключения предварительных договоров аренды коммерческой недвижимости. "В связи с непростой экономической ситуацией риск заморозки проектов очень высок. В связи с этим мы можем наблюдать изменение структуры спроса в пользу готовых проектов. Таким образом, предварительный договор аренды несколько утратил прежнюю актуальность", - считает Андрей Бушин. Еще более резко оценивает ситуацию Константин Ковалев: "На данный момент тенденция заключения предварительных договоров не то что не актуальна - её просто не существует, а причина тому - отсутствие заинтересованности арендаторов в shell & core и помещениях без наличия свидетельства о правах собственности на объект". С тем, что сейчас такой вид договора приостановит свое существование, согласен и Алексей Коневский. "Более того, мы можем предположить, что в нынешних условиях арендаторы будут стремиться расторгнуть те предварительные договоры, которые были заключены ранее. С учетом сложившейся судебной практики их шансы будут достаточно высоки", - уверен он.

Однако после окончания кризиса и стабилизации ситуации на рынке есть все основания полагать, что дефицит предложения из-за заморозки строительства многих коммерческих объектов вернется на рынок и арендаторам снова придется обращаться к предварительным договорам аренды. А так как, по словам аналитиков, законодательно никаких изменений в этой сфере не планируется, то "посткризисные" предварительные договора, скорее всего, будут и заключаться по вчерашней схеме. Но все же есть надежда, что горький опыт кризисного времени научит арендаторов и арендодателей в будущем работать на условиях, которые будут выгодны для обеих сторон.

Ольга Петрова 
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости