Лента новостей
Все новости Недвижимость
39 идей для бизнеса для «мобильных» предпринимателей 16:35, РБК и ГАЗ Прокурор запросила 8,5 лет для отсудившего у IKEA ₽25 млрд бизнесмена 16:34, Общество ЛУКОЙЛ заявил об отсутствии интереса к Антипинскому НПЗ 16:30, Бизнес Росреестр заявил о снижении кадастровой стоимости подмосковных дач на 10% 16:28, Жилье «Челси» на один сезон продлил контракт с Оливье Жиру 16:27, Спорт Власти Польши заявили об обязанности России заплатить за грязную нефть 16:20, Экономика Почему не стоит брать на работу жертву: четыре причины 16:18, PRO Саакашвили ответил на призыв Зеленского к украинцам вернуться на родину 16:17, Политика Только для своих: как перестать тратить деньги на лишнюю рекламу 16:07, РБК и МегаФон Министр обороны Украины объяснил причину ухода в отставку 16:07, Политика Патрушев заявил о выявленных в Крыму трех ячейках террористов 16:00, Общество Почему в России никак не регулируют криптовалюты 15:46, Крипто Куда инвестируют предприниматели, добившиеся успеха 15:42, РБК и Сбербанк Первый Российские ракетоносцы Ту-95 пролетели вдоль берегов Аляски 15:36, Общество В Екатеринбурге снесли забор на месте строительства храма 15:29, Общество «Автонет» допустил создание системы мониторинга дорог при помощи дронов 15:28, Общество «Колбасу по 2.20, может, вернет»: украинцы о президенте Зеленском 15:26, Фотогалерея  Как продуктовая сеть Trader Joe’s зарабатывает на 20% больше конкурентов 15:23, PRO Металлообработка-2019: что покажут на выставке мирового станкостроения 15:16, Партнерский материал «Яндекс» подсчитал затраты россиян на ингредиенты для окрошки 15:09, Общество Зеленский решил поменять закон о выборах в Верховную раду 15:03, Политика В Москве на МКАД загорелась «Газель» 15:02, Общество МВД провело обыски в «Вятском квасе» по делу о выводе денег в офшор 14:59, Бизнес Госдума утвердила посещение родственниками пациентов в реанимации 14:53, Общество Украина возобновила прокачку российской нефти по «Дружбе» в Европу 14:51, Бизнес Армянский легионер «Арсенала» Мхитарян пропустит финал Лиги Европы в Баку 14:51, Спорт Независимые АЗС предупредили Козака о новом скачке цен на бензин 14:40, Бизнес Главред «Коммерсанта» подписал заявления 11 уволившихся журналистов 14:31, Общество
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
0
Арендаторы отказываются от предварительных договоров
Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях.
 

Многим арендаторам коммерческой недвижимости из-за дефицита вакантных площадей приходилось резервировать себе места в еще не достроенных объектах. Такие договора носили сомнительный юридический характер и заключались не всегда на выгодных для арендатора условиях. Однако сегодня, когда пустующих площадей коммерческой недвижимости в Москве достаточно много и вероятность, что не все строящиеся объекты будут завершены, велика, неясно, останется ли на рынке предварительный договор аренды.

"Действительно, ранее рынок аренды торговых, офисных и складских комплексов характеризовался дефицитом предложения и повышенным спросом со стороны арендаторов, - говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". - В связи с этим большинство площадей резервировалось арендаторами еще на стадии строительства таких объектов, по предварительным договорам аренды, заключаемым с арендодателями. Достаточно распространенной была также практика, когда уже фактически построенные объекты складской, торговой и офисной недвижимости, право собственности на которые еще не было надлежащим образом оформлено, передавались в пользование арендатором по квазидоговорам аренды". Кроме того, как рассказывает эксперт, такие предварительные договоры предусматривали в том числе отдельные пункты о внесении "гарантийных депозитов" и других обеспечительных платежах на невыгодных арендаторам условиях, на которые, из-за дефицита площадей, те вынуждены были соглашаться.

Несмотря на то что такой вид договора был достаточно распространен, с юридической стороны он имел очень много спорных вопросов. По словам Алексея Коневского, в соответствии с действующим гражданским законодательством такие предварительные договоры рассматриваются как недействительные, поскольку нарушается, в частности, положение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, уполномоченное им. "Соответственно, до приобретения права собственности на помещения в установленном законом порядке лицо не может заключать в отношении таких помещений ни договоров аренды, ни предварительных договоров аренды", - говорит он. Помимо того, что предварительный договор может заключать только собственник помещения, сложности с его оформлением возникают уже на стадии описания предмета аренды. Ведь, как объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", на момент возведения здания имеются только проектные чертежи. "Более того, параметры объекта в процессе строительства могут меняться (например, нарезка помещений, арендная площадь, величина паркинга, количество машиномест застройки и пр.). В итоге предмет договора, а следовательно, и сам договор предварительной аренды может быть признан недействительным", - говорит он.

Арендаторы, заключающие предварительные договора, рисковали, некоторые сделки расстраивались. Как рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, один офисный проект с начала прошлого года не мог получить вышеупомянутое свидетельство, в связи с чем сорвался договор аренды с крупнейшим арендатором. Кроме того, на рынке были случаи судебных разбирательств между потенциальными арендаторами и будущими или уже получившими право собственности арендодателями. Однако, как говорит Андрей Бушин, сегодня в России правоприменительная практика противоречива.  По словам эксперта, пока не хватает обобщения судебной практики, которая бы определяла эту юридическую конструкцию (предварительный договор аренды объекта, на который у арендодателя отсутствует право собственности) как возможную или невозможную.

Впрочем, аналитики уверены, что сегодняшняя ситуация приостановит практику заключения предварительных договоров аренды коммерческой недвижимости. "В связи с непростой экономической ситуацией риск заморозки проектов очень высок. В связи с этим мы можем наблюдать изменение структуры спроса в пользу готовых проектов. Таким образом, предварительный договор аренды несколько утратил прежнюю актуальность", - считает Андрей Бушин. Еще более резко оценивает ситуацию Константин Ковалев: "На данный момент тенденция заключения предварительных договоров не то что не актуальна - её просто не существует, а причина тому - отсутствие заинтересованности арендаторов в shell & core и помещениях без наличия свидетельства о правах собственности на объект". С тем, что сейчас такой вид договора приостановит свое существование, согласен и Алексей Коневский. "Более того, мы можем предположить, что в нынешних условиях арендаторы будут стремиться расторгнуть те предварительные договоры, которые были заключены ранее. С учетом сложившейся судебной практики их шансы будут достаточно высоки", - уверен он.

Однако после окончания кризиса и стабилизации ситуации на рынке есть все основания полагать, что дефицит предложения из-за заморозки строительства многих коммерческих объектов вернется на рынок и арендаторам снова придется обращаться к предварительным договорам аренды. А так как, по словам аналитиков, законодательно никаких изменений в этой сфере не планируется, то "посткризисные" предварительные договора, скорее всего, будут и заключаться по вчерашней схеме. Но все же есть надежда, что горький опыт кризисного времени научит арендаторов и арендодателей в будущем работать на условиях, которые будут выгодны для обеих сторон.

Ольга Петрова 
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости