Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке?
Городская недвижимость ,  
0 

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке?

В кризисной ситуации, когда девелоперы испытывают дефицит ликвидности, рынок вторичного жилья становится наиболее привлекателен для покупателей, так как риск недостроя на "вторичке" отсутствует. Однако это не означает, что любая покупка на вторичном рынке безопасна.
Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке?
 

В кризисной ситуации, когда девелоперы испытывают дефицит ликвидности, рынок вторичного жилья становится наиболее привлекателен для покупателей, так как риск недостроя на "вторичке" отсутствует. Однако это не означает, что любая покупка на вторичном рынке безопасна. Чтобы не остаться без денег и жилья, прежде чем заключить сделку с недвижимостью, необходимо тщательно проверить как саму квартиру, так и ее продавца.

Самостоятельная покупка квартиры связана с большим риском. Как рассказывает Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость", ситуация осложняется тем, что с начала кризиса количество юридически проблемных квартир увеличилось на 40%. "В основном их продажей занимаются нечистоплотные частные брокеры - чаще всего уволенные из-за нечестной работы или по сокращению штатов сотрудники риэлторских агентств. Особенно высок риск быть обманутым у тех, кто  далек от юридических и практических тонкостей риэлторского бизнеса, но решил сэкономить на оплате проверки юридической чистоты квартиры профессиональными риэлторами и юристами. Для аферистов такой типаж - самый лакомый кусок", - отмечает он.

Поиск квартиры

Однако в кризис каждая копейка дорога, поэтому не каждый сегодня может обратиться за помощью в риэлторское агентство. Подобрать подходящий вариант вы можете через специализированные сайты в Интернете, однако имейте в виду, что потратить на поиск квартиры придется немало времени. К сожалению, далеко не все, что указано в объявлении, будет соответствовать действительности. Сложности возникнут и на этапе определения рациональности цены - в идеале есть смысл обратиться за помощью в оценочную компанию, однако если такой финансовой возможности нет, придется проводить расследование самостоятельно. Стоит сразу отметить, что сейчас определить реальную стоимость жилья достаточно сложно, цены даже одинаковых предложений разнятся, к тому же некоторые продавцы готовы идти на скидки. По словам Алексея Шленова, генерального директора компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", для того чтобы приобрести квартиру по адекватной цене, необходимо внимательно изучать ценовую ситуацию на рынке недвижимости и в конкретном районе, где находится интересующая покупателя квартира.

Проверка юридической чистоты квартиры

После того как вы нашли подходящую квартиру, следует проверить ее юридическую чистоту и дееспособность ее продавца. Это важно сделать, чтобы потом не было оснований признать сделку недействительной. "В интересах покупателя получить справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, - советует Михаил Куликов. - Если сделка совершается опекуном от имени несовершеннолетнего ребенка, или в сделке участвуют одинокие пенсионеры, инвалиды, то необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Если квартиру продает семейная пара, то необходимо разрешение жены/мужа на продажу квартиры. Если квартира была оформлена как общая совместная или долевая собственность, то необходимо письменное согласие всех остальных сособственников. В случае общей совместной собственности необходимо еще и нотариально удостоверенное заявление сособственников об отказе от преимущественного права покупки".

Необходимо удостовериться в том, что продавец квартиры на самом деле является ее владельцем и вправе провести сделку - есть ли у него в наличии правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности и договор предыдущей сделки купли-продажи или договор передачи приватизированного жилья, справка ЖСК и т. д.

Затем необходимо тщательно изучить историю приобретаемого жилья. Все основные сведения содержатся в домовой книге и в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Помните: для того чтобы получить полную информацию, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги.

Если вы обнаружите, что не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они составляли отказ от участия в приватизации. Обратите внимание: если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не на другое постоянное место жительства, а временное (к примеру, находился за рубежом или в местах лишения свободы), после возвращения он также сохраняет право на приватизацию и может его впоследствии истребовать. Уточните, не зарегистрированы ли в квартире лица, находящиеся в момент продажи на службе в армии, в долгосрочной командировке или в местах лишения свободы, так как по закону они имеют право возобновить регистрацию по прежнему адресу после возвращения. Покупая квартиру у наследника, имейте в виду, что в течение трех лет после открытия наследства могут объявиться иные наследники и доказать свои права уже на вашу квартиру.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру (дом), а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру, и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения. Кроме того, из БТИ можно получить справку о принадлежности объекта недвижимости, сведения об отсутствии ареста или запрещений, поэтажный план и экспликацию с информацией о перепланировках. Следует также убедиться в том, что у бывшего хозяина квартиры нет задолженностей по коммунальным услугам.

Реально ли проверить самолично все вышеизложенное - сказать сложно. "Малейшая неосмотрительность при совершении сделки способна привести в итоге к тому, что человек может лишиться права собственности на приобретенную недвижимость", - говорит Алексей Шленов. Одно можно сказать точно: чтобы убедиться в подлинности документов, вам придется посетить все вышеперечисленные инстанции вместе с продавцом квартиры во избежание подделок.

Договоры и оплата

Вы удостоверились в юридической чистоте квартиры, договорились о цене. Теперь настало время заключать договор. Обычно продавец и покупатель заключают предварительный договор или договор аванса/задатка. Он совершается в простой письменной форме. В тексте должны быть указаны все детали будущей сделки: когда она состоится, в простой письменной или нотариальной форме будет заключаться договор купли-продажи, цена, размер аванса/задатка, банк, через который будут производиться расчеты, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди, в какой срок после государственной регистрации договора будет осуществлена передача недвижимости, и т. д. После сглаживания всех нюансов вам нужно заключить договор купли-продажи.

Следующий этап, не менее важный - передача денег. Осуществить это можно через банковскую ячейку, путем перечисления их по безналичному расчету, либо с помощью банковских расчетов с использованием аккредитива или инкассового поручения.

Процесс покупки квартиры долгий и сложный, требует как юридической подготовки, так и терпения. Если у вас нет на это ни сил, ни времени, вы можете поручить это дело специалистам, однако выбирать помощников надо тоже очень тщательно, чтобы не нарваться на мошенников и непрофессионалов. 

Ольга Петрова

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Сады с размахом: обзор самых крупных частных парков в элитных ЖК Москвы Город, 21 июн, 16:28
Госдума рассмотрит проект о снятии с сирот долгов за наследуемое жилье Жилье, 21 июн, 16:19
Пентхаус и квартиру в бывшей штаб-квартире «Титаника» продали за £15 млн Деньги, 21 июн, 15:37
Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости Деньги, 21 июн, 14:49
Особые условия: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками Жилье, 21 июн, 12:37
Названы районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки Жилье, 21 июн, 10:15
Для кого строится так много новостроек, если население России сокращается Мнения, 21 июн, 09:01
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 21 июн, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Главное Лента