С. Бозриков: "Уйдут непрофильные инвесторы, будет здоровая конкуренция среди оставшихся девелоперов"
Сергей Бозриков, заместитель генерального директора Amdex Group, в интервью "РБК-Недвижимости" рассказал о деятельности своей компании, ее планах и опыте выживания в кризис. Все дело, по его словам, в выборе концепции и грамотном планировании.
- Сергей, компания Amdex Group достаточно молодая. Расскажите, когда она появилась, что означает ее название.
- Компания Amdex Group была организована в 2005 году. Идея ее создания принадлежит генеральному директору Павлу Полищуку. Название Amdex образовано от английского слова "ambidextrous", которое имеет значение "владеющий одинаково хорошо обеими руками" (данное слово имеет корни в латыни: "ambi" означает "оба", а "dext" означает "правый", то есть "обе стороны правые"). В деловой литературе понятие "ambidextrous" используется с целью обозначения возможности одновременно осуществлять деятельность по нескольким направлениям с одинаковой эффективностью. В этом и кроется наша философия - мы одинаково эффективно управляем всеми сегментами нашего бизнеса.
Первоначально компания занималась только проектами в области недвижимости, позднее наши интересы вышли за пределы этого рынка. В настоящий момент деятельность компании объединяет несколько направлений бизнеса: девелопмент недвижимости, риелторская деятельность, управление собственными инвестиционными проектами в разных отраслях, управленческий консалтинг. Технология бизнеса предельно ясна: только инвестиционно привлекательные проекты с выраженным потенциалом, исключительный профессионализм команды и высокий уровень результативности на всех этапах, приводящий к увеличению капитализации всех активов.
- Перечислите, пожалуйста, ваши проекты.
- Что касается проектов в недвижимости - это элитный коттеджный поселок FreeSki на Калужском шоссе, холодильно-складской комплекс на Киевском шоссе, 9-этажный жилой комплекс в Горках-2 и гостиница на 1-й Тверской-Ямской. Также мы планируем реализовать проект, связанный со строительством гостинично-спортивной инфраструктуры, но пока его не афишируем. Скажу только, что в случае заинтересованности и участия государства проект может стать очень важным и нужным в развитии массового спорта и спорта высших достижений.
Также мы планируем развитие принадлежащего нам участка площадью в 10 га в СЭЗ "Шерризон" в районе Шереметьево. Это сложившаяся застройка возле аэропорта Шереметьево-1 и нового терминала С. Здесь представлены преимущественно иностранные логистические компании (английские, немецкие, китайские...). Сейчас мы работаем над концепцией и привлечением инвестора, готовы выступить девелопером проекта строительства логистического или промышленно-производственного комплекса под заинтересованного западного инвестора.
Из девелоперских проектов это все, но на этом деятельность компании не заканчивается. Мы также являемся владельцами Кыштымского горно-обогатительного комбината в Челябинской области, который занимается добычей и переработкой природного жильного кварца. Бόльшая часть этой продукции в России, как известно, идет на экспорт.
Кроме того, у нас сложились партнерские отношения с немецким концерном Deutsche Bahn AG - крупнейшей в Европе транспортно-логистической компанией. В рамках этого сотрудничества наша компания содействует одному из подразделений немецкого концерна, DB International GmbH, в поиске проектов в России, а также выступает в качестве заказчика. При этом немецкие специалисты занимаются доработкой концепции и экспертной оценкой технологических решений проекта холодильно-складского комплекса нашей компании. DB Schenker - другое подразделение немецкого концерна - выразила интерес стать оператором складского комплекса. Известно, что культура и методики проектирования, а также используемые технологии в России находятся на достаточно низком уровне развития и не дотягивают до западных стандартов строительства. Именно поэтому мы рассчитываем в перспективе на тесное партнерство в текущих и планируемых инвестиционных проектах.
Выстраивание таких плотных взаимоотношений с западными компаниями необходимо нам для выхода на западные рынки кредитования, что немаловажно для нас как для молодой и амбициозной компании.
- Вы реализуете проекты в совершенно разных сегментах, которые никак не пересекаются друг с другом - жилье, зáгородка, гостиница и холодильно-складской комплекс. С чем связана такая полярность?
- Это связано с тем, что наш бизнес инновационный и клиентоориентированный, мы работаем с использованием западных технологий управления. Генеральный директор Amdex Group окончил Оксфордский университет, я получил два MBA в сфере маркетинга и недвижимости. Полученные знания и собственный опыт мы с успехом применяем на практике.
- Компания изначально была нацелена на "индивидуальность"?
- Любые действия всегда необходимо скрупулезно планировать. Мы тщательно анализируем все свои проекты. Например, при разработке концепции поселка FreeSki мы тщательно продумали, что она должна в себя включать, определили ценовую нишу поселка и т.д. Мы остановились на сегменте элитной загородной недвижимости. Это достаточно специфический сегмент на рынке, где можно предложить в самом деле интересный продукт. Поселок FreeSki действительно отличается от всех своей идеей, архитектурой, жизненным стилем. То же самое можно сказать и про многоквартирный дом на Рублевке. Ведь там мы могли построить пятиэтажный панельный дом, но все же сделали индивидуальный проект с собственной территорией и охраной, который станет украшением округи и ее доминантой. Задав такую высокую планку, мы понимаем, что в будущем этот район однозначно преобразится.
- Говоря про ваш проект многоквартирного дома... Такой формат оправдывает себя в этом месте?
- Дом рассчитан на тех людей, которые сейчас проживают в данном районе и которые имеют желание и возможность улучшить свои жилищные условия. В этом районе достаточно высокая потребность в новом жилье. В поселке Горки-2 обширная инфраструктура Рублевки - магазины, рестораны, хорошие школы, каток, но нет современных жилых комплексов.
- А разве он не был рассчитан на покупателей - работников элитных поселков, которых поблизости в избытке?
- Как вариант мы рассматривали и эту категорию покупателей. Чтобы люди, которые работают в частных домовладениях, могли жить не у своих работодателей, а в отдельном жилье. Кстати, в этом доме некоторые покупатели приобретают жилье для своих детей: сами живут в коттедже, а детей селят в многоквартирный дом поблизости. Но в большей степени жильцы представляют собой категорию покупателей, которых можно определить как self made people.
- Еще один из ваших проектов - холодильно-складской комплекс на Киевском шоссе в Подмосковье...
- Мы выбрали для себя узкую нишу в сегменте складской недвижимости - холодильно-складской комплекс. Надо сказать, что большая доля замороженной импортной продукции, которая доставляется в основном по морю, затем транспортируется и складируется в Москве. Мы считаем, что услуги ответственного хранения в современном холодильно-складском комплексе на фоне изношенных фондов существующих хладокомбинатов будут востребованы. Не стоит забывать, что на российском рынке практически отсутствуют отечественные профессиональные логистические операторы. Мы пригласили в партнеры западную логистическую компанию DB Schenker, входящую в концерн Deutsche Bahn AG. Сейчас ведутся переговоры, чтобы она стала оператором, предлагающим логистические услуги для отечественных импортеров и западных производителей замороженных продуктов. Ведь производителям очень важно выдерживать "холодную цепочку" - путь от производственного цеха до стола покупателя его продукции. Соблюдение качества продукции, а значит, "холодной составляющей" на этом рынке должно быть первостепенным для всех производителей.
- Этот сегмент мало востребован среди девелоперов. Почему вы решили в него пойти? На какой стадии находится проект?
- Этот сегмент мало изучен девелоперами. Здесь важен вопрос технологий, используемых в комплексе, и его размеров. Сделать универсальный склад глубокой заморозки достаточно сложно. Крупный девелопер не будет строить 4 тыс. кв. м, он будет строить минимум 50 тыс. кв. м. А возвести в "холодной цепочке" склад площадью 50 тыс. кв. м очень дорого и трудоемко. Поэтому им не интересны и ими не востребованы подобные проекты. Мы же рассматриваем нишевые сегменты и готовы на них трудиться. Сейчас мы разрабатываем проект строительства низкотемпературного складского комплекса класса А в 2,5 км от МКАД на Киевском шоссе в районе поселка Румянцево. Площадь застройки - около 2 га. Мы купили площадку, сняли все "согласовательные" риски, разработали проектную документацию. При этом было принято решение подключить к процессу концептуального планирования немецких экспертов из DB International и DB Shenker, которые проводят экспертную оценку решений, опираясь на свой многолетний опыт работы в сфере транспортной логистики.
- На каких стадиях работ находятся ваши остальные проекты в девелопменте?
- Сейчас мы ведем строительство клубного поселка FreeSki, заканчиваем строительство многоквартирного дома в Горках-2, в ближайшее время планируется его сдача в эксплуатацию. Остальные проекты находятся в стадии разработки концепции и определения партнеров по реализации.
- Ваш клубный поселок FreeSki относится к элитному сегменту. Не планируете ли вы понижать его классность? Какие перспективы у рынка элитного загородного жилья?
- Мы не планируем менять концепцию и понижать классность FreeSki. Стратегия нами хорошо продумана, сворачивать с пути не в наших принципах. Это клубный поселок всего на 12 домов. Когда нас спрашивали, для чего мы покупаем участок, мы шутили: "Под космодром". Каждое домовладение действительно получается как большой комфортабельный космический корабль. Мы потратили много времени на проектирование. В итоге дома получились концептуальными, экологичными, светлыми и при этом комфортными и уютными, удачно вписались в ландшафт.
Продажи сейчас закрыты, так как мы решили продавать не стройку, а готовые домовладения. Скорее всего, мы откроем продажи к концу осени - началу зимы, так как ожидается много спортивных мероприятий. Дело в том, что одной из изюминок FreeSki является трасса для лыжных гонок, расположенная в непосредственной близости от поселка. Трасса проходит по лесу, имеет длину около 3 км, очень хороший рельеф и перепад высот до 40 м. Мы уже проводили детские соревнования по беговым лыжам, а в этом году планируем повторить их, но уже на более высоком уровне. Внимание к поселку довольно большое, поэтому мы не сомневаемся, что каждый дом найдет своего покупателя.
- Говоря о рынке зáгородки в целом, в ближайшей перспективе какие поселки будут более интересны и востребованы - нишевые, клубные или многофункциональные? На ваш взгляд.
- Я не знаком с планами других компаний, поэтому не могу сказать, какие поселки ими задумываются. Понятно, что именно сейчас надо закладывать стратегию будущего года, но общей картины пока не видно. Что строить, в каком объеме, никто не знает. Все сейчас увлечены своими площадками, проектируют, перепроектируют, достраивают начатые ранее проекты. К тому же есть сложности с привлечением кредитных ресурсов. В результате этого, скорее всего, девелоперы займутся другими, совершенно новыми проектами с отличной от прежней нормой прибыли. А это в свою очередь скорректирует и бизнес-идеи. Если раньше можно было строить поселки, ориентированные на бизнес-класс, то сейчас рынок будет двигаться в сторону более дешевого типового строительства. Нишевых проектов тоже будет меньше. Уйдут непрофильные инвесторы, будет здоровая конкуренция среди оставшихся девелоперов.
Насчет перспектив в целом по рынку - конечно, все рано или поздно вернется на свои места. Если полгода назад все застройщики рвали на себе волосы, думали, что жизнь кончилась, то сейчас эти настроения прошли, и люди продолжают работать в соответствии с текущими условиями рынка.
- Каковы планы компании в ближайшие годы (1-3 года), не повлиял ли кризис на стратегию компании?
- Кризис заставляет нас еще более тщательно продумывать наши проекты и поддерживать все направления нашей деятельности. Мы будем развивать собственные девелоперские проекты, увеличивать свою долю на рынках, на которых закрепились. Сейчас идеальная ситуация для входа в различные другие проекты на льготных условиях. Мы рассматриваем для себя участие в перспективных проектах с понятными условиями их реализации, в том числе и девелоперские. У нас есть уже опыт fee-девелопмента, и в настоящее время это направление становится все более популярным на рынке. Также планируем более активно развивать недавно открытое в рамках компании риелторское направление и консалтинговое сопровождение проектов.
Беседовал Игнат Бушухин