П. Исаев: "Главное преимущество ТРЦ "Речной" – местоположение и оптимальный формат"

Мировой финансовый кризис серьезно отразился на рынке торговой недвижимости Москвы. Однако это не мешает девелоперам вводить в эксплуатацию качественные объекты. О ситуации на рынке торговой недвижимости, о новых проектах и перспективах компании мы побеседовали с директором департамента коммерческой недвижимости Сapital Group Петром Исаевым.

- На прошлой неделе состоялось открытие нового объекта Сapital Group - торгово-развлекательного комплекса "Речной". Расскажите об этом проекте.

- ТРЦ "Речной" представляет собой построенный в соответствии с современными стандартами комплекс, состоящий из четырех наземных и одного подземного этажа и паркинга на 300 машиномест. Общая площадь объекта составляет 30 тыс. кв. м. Сейчас завершено строительство первой очереди, в перспективе торговый центр будет представлен двумя корпусами общей площадью 117 тыс. кв. м.

- Сегодня вводится в эксплуатацию достаточное количество торговых центров. Каковы существенные отличия ТРЦ "Речной"?

- Комплекс находится в районе крупной транспортной развязки - у станции метро "Речной вокзал" и конечной остановки автобусов, следующих в международный аэропорт Шереметьево и в областные города. Поэтому проектом предусмотрено не только возведение ТРЦ, но и строительство транспортно-пересадочного узла, которое Сapital Group реализует в рамках городской правительственной программы. В Москве такой концепции при возведении новых ТЦ реализовано не было, они в основном выполняли исключительно торговую функцию.

- На пресс-конференции, посвященной открытию торгового центра, вы рассказали о том, что на сегодняшний момент сдано в аренду 90% площадей. С чем вы связываете такой успех объекта?

- Этот показатель обеспечивают два главных преимущества: местоположение и формат. Во-первых, "Речной" собирает все транспортные потоки: метро, станцию пересадки на автобусные маршруты в города области и в аэропорт. Во-вторых, отсутствие конкурентов: мы занимаем нишу районных торговых центров, которая на данной территории никем, кроме как ТРЦ "Речной", не представлена. В нашем случае социальный ориентир - обеспечение большинства базовых потребностей жителей данного района - является единственно верным решением, которое гарантированно обеспечивает высокий поток посетителей.

- Вы меняли концепцию проекта за время кризиса?

- Мы поменяли двух якорных арендаторов за восемь месяцев до открытия ТРЦ. Но это не связано с кризисом. Мы провели дополнительное серьезное исследование и приняли решение усилить ТРЦ "Речной" за счет "якорей" - сети магазинов бытовой техники и электроники "М.видео" и детского развлекательного центра "Космик". Для нас это была реконцепция не потому, что мы стали чувствовать себя хуже, а потому, что данное решение позволило нам еще больше укрепить позиции. Все запланированные объемы и концептуальные решения остались неизменными.

- Какие еще арендаторы представлены в новом ТРЦ?

- Всего на территории комплекса расположено более 80 магазинов (одежды, аксессуаров, подарков, товаров для дома и т. д.). Учитывая, что ТРЦ расположен на "пересадочном" пункте, дополнительный упор сделан на предприятия общественного питания. На двух этажах расположены рестораны и кафе: "IL Патио", "Планета Суши", "Торро Гриль", "Тажин", "Теремок", "Кебаб Хаус" и другие.

- Некоторые торговые комплексы стоят полупустые, там мало арендаторов и почти нет клиентов. Почему?

- Если разложить на пять составляющих успех ТЦ, то первые три из них - это расположение, расположение и еще раз расположение, а затем - состав арендаторов и концепция. Если первые три сильно страдают, то последние два вряд ли можно как-то исправить. Хорошие проекты, с удачным месторасположением и грамотной концепцией, востребованы, состав арендаторов в них стабильный, а процент вакантных площадей если и есть, то небольшой. "Непрофессиональные" торговые центры действительно стремительно теряют арендаторов, в первую очередь из-за отсутствия необходимых оборотов у компаний-арендаторов, и соответствия этих оборотов ставке аренды. Можно предположить, что для стабилизации ситуации в данных проектах необходимо либо менять концепцию с целью усиления потока посетителей и проявления интереса со стороны сильных брендов, либо в корне пересматривать финансовые условия для арендаторов.

- Каким образом тогда девелоперам пустующих ТЦ привлекать арендаторов и клиентов?

- Один из удачных примеров - реконцепция "Европарка" на Рублевском шоссе. Девелопер сменил состав якорных арендаторов, и сегодня ТРЦ заполнен. На мой взгляд, следует адекватно оценивать перспективы: сверхприбыль за счет маленьких арендаторов в краткосрочном периоде в долгосрочной перспективе может обернуться провалом ТРЦ.

- За время кризиса на ваших объектах произошла коррекция арендных ставок?

- Существенной коррекции ставок на наших объектах не было, если мы говорим об изменениях, то они носят краткосрочный обоюдовыгодный характер. Дело в том, что Capital Group всегда придерживалась взвешенной политики в отношении ценообразования и принципов сотрудничества. Мы всегда были ориентированы на долгосрочные взаимоотношения с партнерами и заключали контракты на несколько лет, в течение которых действовала фиксированная ставка. Мы никогда не стремились получать сверхприбыль и исполняли условия подписанного контракта, даже на стремительно растущем рынке. Это сыграло свою роль - аренда в наших комплексах была и остается "в рынке", от нас не уходят арендаторы.

- По вашим прогнозам, как будет развиваться рынок торговой недвижимости?

- Торговая недвижимость - сегмент, который восстановится одним из первых. Нужно помнить о том, что для арендаторов это в первую очередь бизнес, который приносит доход: им необходимо возвращать кредиты, которые они брали на развитие, и увеличивать обороты, следовательно, ритейлеры также заинтересованы в развитии и открытии новых магазинов. Другой вопрос в том, что будет еще больший разрыв между профессиональной и непрофессиональной недвижимостью: в процессе «естественного отбора» хорошие вакантные площади будут поглощены, а неудачные проекты - поставлены перед необходимостью проведения реконцепции.

- Есть ли у Capital Group планы дальнейшего строительства новых ТРЦ?

- Несомненно. В конце этого года мы откроем ТРЦ "Авеню 77" около станции метро "Чертановская" площадью 35 тыс. кв. м. Кроме того, сегодня мы активно смотрим новые площадки.

Беседовала Ольга Петрова