"Панель" vs "монолит" - спор разрешит покупатель

Качественное жилье хорошо продается всегда. В эту аксиому удачно вписывается концепция недвижимости "комфорт-класса".

"Панель" или "монолит", вот в чем вопрос. Споры на тему "быть или не быть панельным новостройкам в Москве" не утихают уже несколько лет. Пик активного обсуждения этой почти гамлетовской истории пришелся на предкризисный период 2008 года, когда цены на столичную недвижимость устремились практически в вертикальный взлет. Дорогая московская земля, пресловутая "доля города", коммуникации и социальная инфраструктура за счет застройщика прибавляли к стоимости проекта не менее половины его конечной цены. Свободные площади под строительство жилья в пределах МКАД стремительно заканчивались, и в перспективе к отягчающим обстоятельствам, влияющим на существенное повышение цен на новостроечные метры, добавлялись реновация территорий с устаревшей застройкой и вывод промышленных предприятий. А девелоперам даже в этих условиях так хотелось заработать побольше. Решение для себя они находили в строительстве более дорогого жилья бизнес- и премиум-классов, благо на него был высокий спрос. Но кризис расставил все на свои места. Покупатель стал более внимательно относиться к тому, за что платит. Это коснулось и недвижимости. Жилье, обладающее высокими потребительскими характеристиками - хорошим качеством «коробки», удобной планировкой, близостью к метро, наличием развитой инфраструктуры в сочетании с конкурентными ценами и хорошей динамикой строительства - продавалось и продолжает продаваться. Чего не скажешь об объектах с нерациональной концепцией застройки, оторванными от жизни  планировочными решениями  и сомнительным качеством.

Последние месяцы, по общему мнению игроков рынка недвижимости, спрос на столичное жилье активизировался. На многих объектах продавцы даже позволяют себе плавно повышать цены по мере завершения строительства, наблюдая за растущей покупательской активностью. Но, опять же, относится это только к самым интересным предложениям. И снова всплыла тема противостояния "панели" и "монолита". Девелоперы разделились на два лагеря. Яростные сторонники панельного домостроения апеллируют к его массовости и дешевизне: именно сегмент эконом-класса первый вырвался из кризиса. Ярким примером стали районы массовой панельной застройки, в которых меньше чем за год были распроданы сотни тысяч квадратных метров жилья со стартовой рекламной ценой от 70 тыс. рублей за «квадрат». Сегодня в новых построенных корпусах цены превышают 100 тыс. рублей за квадратный метр, при этом спрос на стандартные квартиры с типовой отделкой по-прежнему остается высоким. Противники "панели" уверяют, что жить в таких домах некомфортно, однотипная застройка уродует город, в квартирах плохая шумоизоляция, а качество панельного дома и его монтажа невысока. Взамен ими предлагается окончательный переход на монолитное домостроение более высокое как по себестоимости, так и по ценам на квартиры и, как правило, без отделки. Хотя отсутствие последней может стать как преимуществом, так и недостатком. Минус - это дополнительные расходы на полную отделку квартиры в монолитном доме, которые прибавляют к ее стоимости минимум 10%. Плюс же заключается в том, что для многих покупателей важны свободные планировки, чтобы создать собственное пространство и оригинальный дизайн интерьера. Недавно в группе компаний "Пионер" проводили исследование потребительского спроса среди потенциальных покупателей на квартиры с отделкой: 55% опрошенных утверждают, что им интересно такое предложение, 30% категорично заявили, что отделка им не нужна, остальным 15% этот момент был непринципиален. Примечательно, что опрос людей, уже совершивших покупку, показал иное соотношение: среди тех, кто уже купил квартиру, только 30% считают, что отделка от застройщика интересна, 60% заключивших сделки склоняются к мысли самостоятельно формировать интерьер собственного жилища и 10% еще не решили, к какой категории им примкнуть.

Компромиссное решение. Несмотря на то, что на рынке недвижимости споры о панельном и монолитном домостроении возобновились с посткризисной оттепелью, интересное решение было найдено еще несколько лет назад. Некоторые девелоперские компании начали выводить на рынок жилье так называемого "комфорт-класса". И флагманом в этом сегменте выступает ГК "Пионер", у которой уже имеется ряд готовых и строящихся объектов в двух столицах. В Москве в Западном Дегунино (САО) на Коровинском шоссе еще в октябре 2009 года был введен в эксплуатацию 18-этажный монолитный жилой дом общей площадью 8 тыс. кв. метров. В высокой стадии готовности находятся ЖК "Шуваловские высоты" в Выборгском районе Санкт-Петербурга и ЖК "Лазаревское" в Южном Бутове (Москва). Окончание строительства обоих комплексов - IV квартал 2010 года, благодаря чему ряд банков предоставляет ипотеку на эти объекты без залога иного жилья. Что касается цен на "комфорт-класс", то они не так высоки, как может показаться. Для сравнения, в ЖК "Лазаревское" сейчас действует специальное предложение на квартиры, расположенные на 2 и 3 этажах с ценой 85,99 тыс. руб./кв.м, на более высоких этажах - от 93,5 тыс. руб./кв.м - ниже, чем в некоторых панельных  новостройках Москвы. Вторичные же средние цены по Южному Бутову на 10 мая текущего года, по данным базы Winner, составляли от 105 тыс. руб./кв.м за многокомнатные квартиры до 132 тыс. руб./кв.м за однокомнатные. Почувствуйте разницу!

Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК "Пионер", разъясняет: "Мы занимаемся строительством доступного жилья высокого качества, обеспечивающего комфортность проживания. Понятно, что есть свои нюансы на каждой конкретной площадке, но базовые принципы следующие. Прежде всего, монолитная технология. Затем - качественные окна и двери, которые покупатель может не менять при въезде, как бывает сплошь и рядом. Непременное условие - наличие паркинга на территории, не обязательно подземного, хотя сегодня во всех наших комплексах они именно такие. Высота потолков во всех проектах компании выдерживается на уровне трех метров, чтобы не терялось ощущение свободы пространства. Кроме того, мы не проектируем дома с квартирами с большой глубиной, где получается большая неосвещенная площадь, которую непонятно как использовать". Последнее, кстати, не такая уж редкость - проектировщики домов бизнес-класса в погоне за большими площадями комнат и, соответственно, заработком забывают о естественном дневном освещении. И чем еще хорош и конкурентоспособен "комфорт-класс" - небольшая в сравнении с "бизнесом", но без потери комфортности, общая площадь квартиры и, как следствие, ее низкая конечная стоимость - покупателю не приходится платить за "мертвые зоны" в собственном жилье. Также еще на этапе выбора площадки под проекты «комфорт-класса» учитывается местоположение будущих комплексов - близость к метро, инфраструктура и экология.

А что дальше? Благодаря удачной и продуманной концепции застройки и адекватному ценообразованию ГК "Пионер" продавали квартиры на своих объектах в течение всего 2009 года. В компании считают, что в долгосрочной перспективе спрос на жилье, особенно качественное и недорогое, будет только расти. Это позволяет девелоперу планировать новые интересные жилые комплексы "комфорт-класса". Уже в конце этого года рядом с метро "Волжская" в ЮВАО Москвы начнется возведение нового ЖК "Текстильщики" общей площадью 91 тыс. кв. метров. На его территории будет построено шесть монолитных корпусов от 14 до 20 этажей с нежилыми помещениями на первых этажах, детским садом, блоком начальных классов на 200 мест и подземной автостоянкой. Территория будет полностью благоустроена, а близость к метро и парку "Кузьминки - Люблино" сделают данное предложение высоколиквидным.

Аналогичный по качеству объект будет возводиться и в Санкт-Петербурге на улице Хошимина рядом со станцией метро "Проспект Просвещения". Комплекс общей площадью более 150 тыс. кв. метров будет состоять из трех основных функциональных зон: здания апарт-отеля, жилых корпусов, подземно-надземной автомобильной стоянки. Окончание строительства обоих комплексов намечено на 2013 год. Цены застройщиком пока не разглашаются, но ждать осталось недолго.

Справка о компании:

PIONEER GROUP / Группа Компаний "Пионер"/ - инвестиционная строительная организация, основана в 2001 году. Основная деятельность компании - реализация проектов по финансированию и строительству недвижимости жилого и коммерческого назначения на территории Москвы, Санкт-Петербурга и ряда регионов РФ.

Компания осуществляет полный комплекс работ, связанный с созданием объектов недвижимости: выбор участка под застройку, определение «best use» и разработка концепции, маркетинг, привлечение финансирования, организация и управление строительными работами, продвижение и реализация, эксплуатация построенных объектов недвижимости.  

В 2009 году компания диверсифицировала деятельность, наладив работу строительного, производственного и эксплуатирующего подразделений.

Организации, входящие в  ГК "Пионер", имеют соответствующие лицензии на осуществление большинства видов строительных, в том числе специальных, работ.

На сегодняшний день в портфеле Группы Компаний "Пионер" насчитывается 11 проектов, общей площадью более 600 тысяч квадратных метров. Из них построены и введены в эксплуатацию 5  жилых объектов: дом бизнес-класса "Авангард" и Дом на Коровинском шоссе - в Москве, жилой дом "Новый Колизей", ЖК "Новая Высота" и Дом на Арсенальной набережной - в Санкт-Петербурге.

В московском районе Южное Бутово ведется строительство жилого комплекса "Лазаревское", общей площадью 114 тыс.кв.м., строительная готовность запланирована на конец 2010 года. В Санкт-Петербурге завершается строительство  жилого комплекса "Шуваловские Высоты" площадью 105 тыс.кв.метров, строительная готовность - 4 квартал 2010 года.

В разработке находятся московские проекты по реновации территории производственного  назначения в муниципальном округе Митино СЗАО г.Москвы с возведением современного многоэтажного жилого комплекса площадью более 130 000 м.кв, ;  реконструкции жилого квартала в районе Текстильщики с возведением жилого комплекса площадью более 90 000 м.кв., а также проект освоения в целях жилищного строительства участка в микрорайоне Северное Тушино г.Москвы, начало реализации которого намечено на 2011 год.

В Санкт-Петербурге идет работа по подготовке строительства нового многофункционального комплекса общей площадью более 150 тыс. кв. метров на улице Хошимина в Выборгском районе города. В разработке находятся проекты и в других регионах, в частности, в Краснодарском крае.