Нехватка денег на новостройку уже не проблема для покупателя

Для восстановления ипотеки на новостройки банки и девелоперы возобновили партнерские программы. Если по каким-то причинам ипотека не подходит - поможет рассрочка. Застройщики не забывают и об очередниках, работая с субсидиями от Правительства Москвы. Все это явные признаки оживления рынка новостроек.

Прошлый год стал непростым испытанием для рынка первичного жилья. Особенно сложно пришлось покупателям, которые не успели накопить нужной суммы на покупки новой квартиры, либо собирались продать прежнее жилье и приобрести более просторную и комфортную новостройку, доплатив лишь разницу. Что касается рассрочки платежа, то в период кризиса лишь немногие застройщики могли позволить себе предоставление подобной льготы покупателям. Части нуждающихся в улучшении жилищных условий москвичей-очередников купить новое жилье помогали субсидии от Правительства Москвы.

Остальным пришлось ждать восстановления ипотеки для приобретения новостроечных квартир, либо подбирать себе варианты на вторичном рынке, где ипотечное кредитование стало восстанавливаться раньше. Хотя последний вариант сложно назвать удачным компромиссом. Как правило, люди покупают себе квартиру на годы и даже десятки лет, и гораздо приятнее переезжать именно в новостройку, за которой не тянется шлейф истории прежних жильцов, и где изначально все можно сделать по своему вкусу. Особенно, если речь идет о квартирах в монолитных домах "комфорт-класса" со свободной планировкой, которые сегодня превышают в цене типовую "панель" всего на 15%.

Рассрочка vs ипотека.

Строительно-инвестиционным компаниям, лишенным в кризис ипотеки для клиентов, пришлось рассчитывать только на собственные силы, предлагая покупателям рассрочку на приобретение квартир. И у таких программ обнаружился ряд преимуществ перед ипотекой: отпала необходимость доказывать банкам свою платежеспособность, искать поручителей, а в случае небольших задержек по выплатам можно было договориться с застройщиком о продлении рассрочки, поскольку последний был, как правило, лоялен к клиенту. Однако, рассрочки - это серьезные финансовые нагрузки в короткий промежуток времени, чего далеко не все могли себе позволить. Из-за подобных ограничений схемы с рассрочкой не получили большого распространения, и по экспертным оценкам лишь 10-12% квартир в новостройках приобреталось таким образом.

Дмитрий Отяковский, Коммерческий директор ГК "Пионер", поясняет, как на примере собственного объекта ЖК "Лазаревское" велись продажи с рассрочкой платежа: "Мы предоставляли варианты стандартных рассрочек на 6 и на 12 месяцев с базовым процентом за пользование рассрочкой - 18% годовых на остаток. При этом, в течение календарного месяца со дня заключения договора, покупателем оплачиваются 25% стоимости квартиры, в течение первых 3 месяцев - суммарно 50%. И оставшиеся 50% уже разбиваются либо до полугода, либо до года".

Ипотека на новостройки постепенно начинает работать - это отмечают и сами банкиры. Владимир Чубарь, первый заместитель председателя правления "Московского кредитного банка" считает: "В целом российский рынок ипотеки медленно восстанавливается. Ипотека, скорее всего, вернется к привычному для нас "докризисному" темпу, но с учетом недочетов, которые выявил кризис".

Чтобы обезопасить себя от риска невозвратов кредитов под залог строящегося жилья, в банках предпочитают создавать альянсы только с проверенными инвестиционно-строительными компаниями. Тенденцию подтверждает Эльмира Игонина, финансовый директор ГК "Пионер": "Если говорить о совместных программах по ипотечному кредитованию наших покупателей, то сегодня в Москве по объекту ЖК "Лазаревское" работает ипотека Московского банка Сбербанка России и Московского кредитного банка, а также достигнуто соглашение о сотрудничестве с Газпромбанком. В Санкт-Петербурге на квартиры в ЖК "Шуваловские высоты" выдается ипотека Сбербанком и банком "Санкт-Петербург"".

Примечательно, что и условия ипотечного кредитования приближаются к докризисным: максимальный срок кредитования у того же Сбербанка по совместным с девелоперами программам доходит до 30 лет, что делает ежемесячные выплаты вполне посильными большинству заемщиков. Средние ставки по ипотеке колеблются в пределах 12-14% годовых в рублях. Банком не взимается комиссия за рассмотрение документов и выдачу кредитов, также отсутствуют штрафы за досрочное погашение. Залогом по кредиту выступает квартира в новом доме, а не какое-либо вторичное жилье покупателя, как это практиковалось ранее.

Интерес покупателей к использованию различных финансовых инструментов значительно возрос с начала 2010 года. Это отражается не только в количестве запросов, но и в объеме реальных сделок. На примере все того же "Лазаревского", сейчас совокупная доля сделок с привлечением жилищных субсидий (программа ГУП "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий" и ГК "Пионер"), рассрочки и ипотеки составляет до трети всех договоров продажи в комплексе.

Субсидии для очередников.

Большая часть москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не вписывающихся в программу "молодая семья", стараются решить свои проблемы через "социальную ипотеку". Субсидирование игнорируется ими напрасно. К последнему выгодно прибегать, если срок пребывания в очереди на улучшение жилищных условий превышает 5 лет. В этом случае сработает максимальный коэффициент выплат по субсидиям. А ее размер может составить несколько миллионов рублей и более, что вполне пригодится для первоначального взноса за ипотеку и даже превысит стандартные 30% от стоимости жилья. А это хорошее подспорье для покупки квартиры в новостройке. И чем больше в семье очередников, тем выше будет сумма предоставляемой субсидии.

По социальной ипотеке, как правило, придется переезжать только в специально построенные по этой программе дома, например, в Некрасовку рядом с Люберцами или другие малопривлекательные районы Москвы. Субсидия же позволит значительно расширить варианты при покупке нового жилья. Лишь бы объект, в котором очередник собирается купить себе квартиру, был одобрен ГУПом. А выбор Агентства подтверждает надежность застройщика, своевременно выполняющего свои обязательства перед партнерами и покупателями.

Так что улучшиться очередникам можно, например, в экологически чистое Южное Бутово, где уже имеется метро и развита социальная инфраструктура. Специалисты ГК "Пионер" подтверждают, что в ЖК "Лазаревское" через субсидии уже приобретаются квартиры: с начала года куплено три "трешки" площадью около 70 кв. метров, две четырехкомнатные квартиры площадью 85 кв. метров и одна пятикомнатная - 100 кв. метров. Очередникам, покупающим новостройки имеет смысл обратить внимание на подобные проекты, поскольку небольшие, но комфортные метражи квартир не завышают их конечную стоимость в сравнении с "монолитками" бизнес-класса и значительно опережают по качеству "панель".

Наша справка:

PIONEER GROUP / Группа Компаний "Пионер"/ - инвестиционная строительная организация, основана в 2001 году. Основная деятельность компании - реализация проектов по финансированию и строительству недвижимости жилого и коммерческого назначения на территории Москвы, Санкт-Петербурга и ряда регионов РФ.

Компания осуществляет полный комплекс работ, связанный с созданием объектов недвижимости: выбор участка под застройку, определение "best use" и разработка концепции, маркетинг, привлечение финансирования, организация и управление строительными работами, продвижение и реализация, эксплуатация построенных объектов недвижимости.

В 2009 году компания диверсифицировала деятельность, наладив работу строительного, производственного и эксплуатирующего подразделений.

Организации, входящие в ГК "Пионер", имеют соответствующие лицензии на осуществление большинства видов строительных, в том числе специальных, работ.

На сегодняшний день в портфеле Группы Компаний "Пионер" насчитывается 11 проектов, общей площадью более 600 тысяч квадратных метров. Из них построены и введены в эксплуатацию 5 жилых объектов: дом бизнес-класса "Авангард" и Дом на Коровинском шоссе - в Москве, жилой дом "Новый Колизей", ЖК "Новая Высота" и Дом на Арсенальной набережной - в Санкт-Петербурге.

В московском районе Южное Бутово ведется строительство жилого комплекса "Лазаревское", общей площадью 114 тыс.кв. м, строительная готовность запланирована на конец 2010 года. В Санкт-Петербурге завершается строительство жилого комплекса "Шуваловские Высоты" площадью 105 тыс.кв. м, строительная готовность - 4 квартал 2010 года.

В разработке находятся московские проекты по реновации территории производственного назначения в муниципальном округе Митино СЗАО г.Москвы с возведением современного многоэтажного жилого комплекса площадью более 130 000 кв. м; реконструкции жилого квартала в районе Текстильщики с возведением жилого комплекса площадью более 90 000 кв. м, а также проект освоения в целях жилищного строительства участка в микрорайоне Северное Тушино г.Москвы, начало реализации которого намечено на 2011 год.

В Санкт-Петербурге идет работа по подготовке строительства нового многофункционального комплекса общей площадью более 150 тыс. кв. м на улице Хошимина в Выборгском районе города. В разработке находятся проекты и в других регионах, в частности, в Краснодарском крае.